До кінця року частка житла на стадії зведення, придбаного за програмою “єОселя”, може сягнути 12-15% від загальної кількості виданих іпотечних кредитів.
Таку думку, спираючись на дані ПрАТ “Української фінансової житлової компанії” (“Укрфінжитло”), висловила Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.
За даними експертки, за останні кілька місяців кількість оформлених іпотек на житло, що будується, суттєво зросла: на початку року в загальній кількості виданих кредитів частка первинного ринку не перевищувала 2,6%, а вже на середину серпня вона становила понад 8,1%.
Вона прогнозує, що за підсумками 2024 року загальна кількість кредитів, виданих для придбання житла на первинному ринку за програмою “єОселя”, може перевищити 1 тис. шт., що свідчитиме про суттєве посилення ролі первинного ринку в державній іпотечній програмі.
Такий результат, на її погляд, пояснюється кількома чинниками:
- активністю девелоперів, для яких доцільність участі в державній іпотечній програмі зумовлена очікуваним зростанням продажів та зміцненням власного позитивного іміджу — наразі вже понад 70 девелоперських компаній та понад 200 житлових об’єктів акредитовані до участі програмі;
- збільшенням банківських установ, що долучилися до програми (на початку дії програми в ній брало участь 5 комерційних банків, а станом на кінець серпня вже 11);
- поступовою лібералізацією умов надання пільгових кредитів.
Крім того, як вважає Олена Дмітрієва, участь девелопера та його проєктів в “єОселі” підпадає під низку жорстких вимог, зокрема: 1) чітке дотримання термінів зведення об’єкта; 2) безперервність будівництва; 3) відповідність задекларованій якості ЖК тощо. Водночас участь в “єОселі” — це “знак надійності” забудовника, що в умовах наявних воєнних та економічних ризиків є неабиякою перевагою для потенційних покупців, що ретельно вивчають пропозиції новобудов на ринку.
“Ми рухаємося до того, що програма “єОселя” може повністю переорієнтуватися на первинний ринок. Звісно це відбуватиметься поступово, однак такий напрям є стратегічним і важливим в контексті стимулювання розвитку будівельної галузі, адже кошти з іпотеки спрямовуються на реальний сектор економіки, а це робочі місця, зарплати та сплачені податки, що вкрай важливо для економіки країни”, — зазначила банкірка.
Експертка також детально розповіла про 5 основних змін в програмі “єОселя”, що набрали чинність з 16 серпня 2024 року. Вона виділила:
- Пом’якшені умови для участі в програмі молоді віком до 25 років: початковий внесок за кредитом зменшено вдвічі — з 20% до 10%.
- Сертифікати “єВідновлення”, що компенсують збитки громадян за зруйноване та пошкоджене майно, можна використати, як початковий внесок за іпотечним кредитом в програмі “єОселя”.
- Умови участі в програмі ВПО поширюється на їхніх найближчих родичів першого ступеня споріднення.
- Кандидат до участі в програмі потенційно може отримати кредит в разі, якщо він не відчужував майно протягом 12 місяців до подання заявки на кредит, сумарна площа якого разом із площею житла, яке є у власності сім’ї, не перевищує 52,5 м2 для сім’ї з однієї особи та додатково 21 м2 на кожного наступного члена родини. При цьому не враховуються об’єкти житлової нерухомості, що суттєво пошкоджені або знищені внаслідок воєнних дій або розташовані на тимчасово окупованих територіях.
- Зміна іпотечних ставок: загальна ставка 7% діятиме протягом перших 10 років, надалі вона збільшується до 10%. Ставка 3% для окремих категорій громадян (для військовослужбовців, вчителів, медпрацівників тощо) дається на перші 10 років погашення кредиту, надалі вона збільшується до 6%.
“Умови залучення громадян до програми “єОселя” значно розширилися: зокрема це стосується зниження початкового внеску для молоді, а також найближчих родичів тимчасово переселених осіб. Однак з огляду на економічні обставини (зокрема на зростання інфляції), відсоткове навантаження теоретично зросте, що може стимулювати позичальників до дочасного “гасіння” кредиту”, — акцентувала Олена Дмітрієва.
Вона нагадала, що жоден комерційний банк наразі не може запропонувати громадянам більш вигідних чи конкурентних іпотечних умов, ніж в “єОселі”. Банкірка розповіла, що впродовж 2024 року іпотечні ставки майже не змінилися. Залежно від початкового внеску та терміну погашення іпотеки, середні ставки складають: від 7% до 12% річних (іпотека на 3 роки), від 11% до 14% річних (іпотека на 5 років), 4% на перший рік та 19% на наступні роки (іпотека на 20 років).
“Наразі “єОселя” покриває до 98% всіх іпотечних кредитів на первинному ринку житла. На спільні програми банків та девелоперів припадає лише до 2% позик. Тобто навіть збільшені ставки за “єОселею” навряд чи відвернуть цікавість потенційних покупців від державної іпотеки, умови за якою є фінансово найбільш прийнятними”, — наголосила банкірка.
Експертка зосередила увагу на основних перспективних напрямках подальшого розвитку іпотечного кредитування в Україні:
- Розширення кола учасників програми (вітчизняних та іноземних фінансових кредитних установ та девелоперів).
- Напрацювання ефективного механізму акредитації в програмі об’єктів на початкових стадіях будівництва, але із суттєвими гарантіями надійності для покупців (унеможливлення ризиків “довгобуду” та шахрайства).
- Подальше пом’якшення умов для позичальника, зокрема і потенційне зниження іпотечних ставок (залежно від економічних та воєнних чинників).
“Здатність економіки покривати видатки бюджету, поступово зменшуючи залежність від макрофінансової допомоги іноземних партнерів, — це надскладне завдання, виконання якого багато в чому залежить від ефективної економічної стратегії держави, помноженої на успіхи ЗСУ та убезпечення інфраструктури від пошкоджень та руйнувань. Саме тому подальша доля української іпотеки буде пов’язана як з економічними, так і з воєнними чинниками”, — підсумувала Олена Дмітрієва.
Автор: Володимир Германов