Кияни у 2025-му дедалі частіше стоять перед вибором: швидко заселитися у квартиру на вторинному ринку чи обрати новобудову заради комфорту та потенційного зростання вартості.
Попри те що ціни на первинне житло зростають швидше, ніж на вторинне, попит розподіляється не так однозначно.
Динаміка цін і пропозиції
За даними DIM, у першому півріччі 2025 року середня ціна на новобудови зросла приблизно на 14 % у річному вимірі.
Сьогодні середня вартість квадратного метра в новобудовах становить близько $1000 в економсегменті, $1300 - у комфорт, $2200 - у бізнес-класі та до $4400 - у преміум.
Вторинний ринок дорожчає повільніше. За підсумками першого піввріччя подорожчання відбулось на 8-10 %, в залежності від типу та кімнатності квартир. Середня вартість квартир на «вторинці» становила $2050/м2, із піковими значеннями на Печерську ($3100/м2) та найнижчими в Деснянському районі ($1060/м2).
Будівельна активність знижується
За перше півріччя 2025 року у Києві введено 7380 квартир, що на 22 % менше, ніж у той самий період 2024-го. У продажу перебуває лише близько 140–145 житлових комплексів — на чверть менше, ніж до війни.
За даними аналітиків групи компаній DIM та галузевих спостережень: якщо темпи другого півріччя не впадуть нижче, ніж у першому то за підсумками року місто отримає приблизно 12–14 тисяч нових квартир, що на 15–20 % менше, ніж торік.
При цьому, обмежена пропозиція при стабільному попиті сприятиме подальшому зростанню цін на первинному ринку на 10-15 % до кінця року.
Вторинний ринок буде зберігати плавну динаміку, особливо у сегменті малометражних квартир.
Базовий сценарій передбачає поступове збільшення обсягів введення новобудов до довоєнного рівня не раніше кінця 2027 року. Однак у разі погіршення воєнної ситуації можливе подальше скорочення пропозиції й фокус на «готових» об’єктах вторинного ринку чи новобудовах на фінальних стадіях будівництва.
За даними аналітиків DIM та галузевими спостереженнями, купівлі вторинного житла керуються трьома основними аргументами: можливістю заселитися одразу, без очікування завершення будівництва та ремонту; сформованою інфраструктурою району - школами, дитячими садочками, транспортом, магазинами; простішими умовами оформлення іпотеки.
Що обирають покупці
Первинне житло обирають за сучасні планування, енергоефективність, наявність укриттів та паркінгів, а також за можливість налаштувати простір під власні потреби. Ще одна важлива перевага - фінансові умови: гнучке розтермінування, фіксація ціни на етапі будівництва та потенційний приріст вартості у ліквідних комплексах в 2–2,5 рази до моменту введення будинку в експлуатацію.
Стандартні умови придбання квартир у новобудовах у 2025 році передбачають перший внесок 30–50 % та розстрочку на 2–3 роки (у деяких забудовників - до 5). Додатково діє державна програма пільгового кредитування, яка дозволяє отримати позику під 3 % для окремих категорій громадян або під 7 % для всіх інших, строком до 20 років із першим внеском від 20–30 %.
«Вибір між первинкою і вторинкою у 2025 році залежить від балансу між готовністю, ризиком і фінансовими можливостями покупця. Якщо покупець цінує формулу “заїжджай і живи” - обирає вторинку. Новобудови ж пропонують принципово інший рівень комфорту: у першу чергу — новий рівень безпеки, що дуже важливо в умовах війни, сучасні планування, енергоефективність, наявність укриттів і паркінгів», - зазначає Арсеній Насіковський, молодший партнер DIM.
2025 рік для київського ринку житла - це баланс між дефіцитом новобудов, попитом на вторинні квартири й поступовим зростанням цін у всіх сегментах. Зниження темпів введення в експлуатацію й попит на сучасні комплекси утримують ціни на первинному ринку в зростаючому тренді, тоді як вторинне житло залишається привабливим для тих, хто прагне швидко переїхати та отримати готову інфраструктуру.