У 2025 році залежно від стадії будівництва, регіону розташування новобудови, якості та класу об’єкта зростання цін на первинному ринку житла може скласти від 15% до 20-25%.
Про це розповіла Маріанна Бігунець, директорка з продажів Будівельної компанії GAZDA.
2025 рік буде непростим на ринку нерухомості. З одного боку існує ціла низка об’єктивних факторів, що впливатимуть на цінову кон’юнктуру. А з іншого — купівельна спроможність громадян залишатиметься на досить низькому рівні, — зауважила експертка.
На її думку, головними факторами, що можуть позначитися на вартості житла в новобудовах, є:
Розмір інфляції. Згідно з прогнозами, у 2025 році інфляція може скласти 10% — це вплине на здорожчання будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт.
Ситуація на валютному ринку. Очікується, що середньозважений курс американського долара, до якого зазвичай “прив’язані” ціни на первинному ринку, може скласти 45 грн. Тобто порівняно з поточним роком курс долара може зрости в середньому на 10%.
Зміни в оподаткуванні. Йдеться про збільшення військового збору з 1,5% до 5% (окрім військовослужбовців та осіб прирівняних до них).
Рівень попиту. Протягом 2025 року цілком можлива диференціація цін за кількома критеріями: 1) безпечне розташування (регіон будівництва); 2) якість ЖК, що зводиться; 3) стан зведення (+динаміка будівництва); 4) різноманіття механізмів придбання житла (іпотека, розтермінування).
Різниця між об’єктами на початку зведення та на стадії введення в експлуатацію залежно від класу об’єкта може сягати 40%, що в принципі було типовим для “довоєнного” ринку. Натомість ціна на “однокласові” об’єкти в різних регіонах може відрізнятися в межах 10%: наприклад, якісна квартира комфорт-класу в Ужгороді може бути дорожчою за співмірну оселю у Дніпрі чи Полтаві — в регіонах менш безпечних для прожиття. Інакше кажучи, “націнка за безпеку” може скласти близько 10% до наявних цін, — розповіла Маріанна Бігунець.
Фахівчиня акцентувала на якісних характеристиках ЖК, що цікавлять потенційних покупців-інвесторів. Серед них архітектурні рішення, енергоощадність, звукоізоляція, самодостатня інфраструктура тощо.
Покупці стали вибагливішими, навіть де в чому “примхливими”, обираючи ті ЖК, які мають бездоганні архітектурні та інфраструктурні рішення. А шумоізоляція та утеплення стають нагальними якісними характеристиками зокрема в найбільш безпечних для прожиття регіонах. Проте наступного року у покупця буде досить обмежений вибір по-справжньому якісних об’єктів, облаштованих за європейськими принципами шумопоглинання та утеплення. І на такі об’єкти ціна буде об’єктивно вищою, ніж на решту новобудов, — наголосила вона.
Щодо реального рівня попиту у 2025 році, то за оцінками Будівельної компанії GAZDA, лише близько 20% від тих, хто фінансово здатен придбати житло (за повну вартість, за допомогою розтермінування чи іпотеки, в тому числі за державною програмою “єОселя”) вирішать вкласти кошти в первинний ринок житла.
У компанії зазначили, що замалий рівень попиту може значно посилити конкуренцію на первинному ринку, особливо у відносно безпечних регіонах таких, як Закарпаття, Львівщина, Буковина, Київщина. Девелопери можуть запропонувати покупцям більш лояльні умови придбання, а за низкою параметрів якісніше житло, ніж конкуренти.
Крім того, як твердять у будівельній компанії, на ринку вже з’явилися спеціальні пропозиції, що передбачають більш вигідні умови придбання житла для ветеранів війни.
За нашими оцінками, у 2025 році на кожного реального покупця житла в безпечних регіонах припадатиме в середньому 2 квартири, що зводяться. А конкуренція вимагатиме від девелоперів ухвалення низки важливих рішень, пов’язаних зі способами придбання житла: наприклад, вдосконалюватимуться / покращуватимуться програми розтермінування: приміром, потенційне зниження початкового внеску з 30-50% до 10-20%, розширення терміну погашення розтермінування з 3 до 5 років, — зауважила Маріанна Бігунець.
На думку експертки, важливим у 2025 році також слід вважати акцентовану переорієнтацію державної іпотечної програми “єОселя” на первинний ринок. За її прогнозом, наступного року залежно від низки економічних та воєнних обставин близько 30-35% всіх придбань житла на первинному ринку може припасти на цю програму (згідно з офіційною статистикою, кількість квартир, придбаних від забудовника-девелопера за допомогою “єОселі” наприкінці 2024 року вже сягає 24-25%).
Фахівчиня наголосила, що збільшення придбань житла на первинному ринку за програмою “єОселя” стане можливим завдяки новій формі анкети об’єкта будівництва, що спрощує процес акредитації житла на стадії зведення.
Щодо частки придбань за іншими механізмами, то на “комерційну” банківську іпотеку може припасти 5-7% продажів (головним чином завдяки спільним програмам банків та девелоперів), обсяг угод купівлі / продажу за повну вартість не перевищить 10%, а кількість придбань за допомогою програм на виплат складе близько 50% від загальної кількості продажів.
Вона підкреслила, що у другій половині 2025 року цінове зростання вартості житла на первинному ринку може дещо загальмуватися. Це може бути пов’язано, як з очікуваним зниженням інфляції, так і з “воєнними” обставинами (наприклад, в разі закінчення “гарячої” фази війни). Тому, як прогнозує експертка, основні цінові зміни можуть статися впродовж 6-9 місяців.
2025 рік стане логічним продовженням “дистресу” на первинному ринку. Однак, згідно з макроекономічними прогнозами, варто розраховувати, що, починаючи з 2026 року, економічна ситуація значно покращиться, що позначиться не лише на темпах будівництва, а й на обсягах продажів, — підсумувала Маріанна Бігунець.
Довідка:
Будівельна компанія GAZDA була створена у 2007 році. За цей час портфель компанії налічує 13 проєктів житлового будівництва: введено в експлуатацію понад 1500 квартир. Загальна площа зданої в експлуатацію нерухомості більш як 150 тис. м². Наразі триває будівництво 3 проєктів в м. Ужгород: ЖК ParkLand, ЖК Grand Hills та нова черга Котеджного містечка Sherwood. У GAZDA немає жодного об'єкта незавершеного будівництва.
Компанія спеціалізується на будівництві багатоквартирних середньоповерхових житлових будинків (5-9 поверхів), таунхаусів комфорт-класу, котеджних містечок комфорт- та преміумкласу. Площа квартир від 25 м² до 160 м². Площа таунхаусів - від 122 м² до 238 м².
За 2023 рік GAZDA здала в експлуатацію 22 тис. м². З них: ЖК ParkLand — 12 тис. м²; таунхауси “Джерельна” — 1 тис. м², КМ Sherwood — 9,8 тис. м².
GAZDA пропонує різноманітні варіанти квартир у своїх комплексах: з чорновим оздобленням та індивідуальною розводкою комунікацій, або з готовим ремонтом від забудовника. Окрім цього, компанія має власну студію дизайну MG Design Studio, яка виконує ремонт від забудовника та заощаджує ваш час та кошти. Близько 5% квартир пропонується з готовим дизайнерським ремонтом, включно з побутовою технікою, меблями та текстилем.
Компанія є учасником державної пільгової іпотечної програми “єОселя” (до участі в програмі акредитовано ЖК ParkLand та КМ Sherwood (наявна черга).