Покупка квартиры в ипотечном залоге

23.12.2009 06:52:32

Ситуация такова:
Найдена квартира, которую хотелось бы купить. Но по стечению обстоятельств она находится в ипотечном залоге у некого банка. Можно поступить следующим образом:

1. Дать продавцу залог, достаточный для погашения обязательств банку (при надлежащем бумажном оформлении) и потом уже купить квартиру, освобождённую от залога.

2. Переоформить ипотеку на себя. Т. е., выплатить договорную цену за вычетом обязательств банку и погашать их этому же банку по графику выплат

Вопросы: Возможны ли такие альтернативные варианты в принципе? Если да, то какой из вариантов наиболее предпочтительный (безопасный)? Какие существуют "подводные камни"? Какие могут быть дополнительные расходы при оформлении этой квартиры?

Заранее огромное спасибо за советы и расшаривание опыта.

23.12.2009 14:13:29

Наймите грамотного риэлтора (или другого грамотного специалиста) - он Вам расскажет, покажет, подскажет. А здесь, забесплатно, Вас могут просто "нагрузить" информацией, которая будет либо неверная (просто в силу отсутствия конкретики в Вашем вопросе), либо на 90% излишней...

23.12.2009 14:33:39

///Наймите грамотного риэлтора (или другого грамотного специалиста) - он Вам расскажет, покажет, подскажет. А здесь, забесплатно, Вас могут просто "нагрузить" информацией, которая будет либо неверная (просто в силу отсутствия конкретики в Вашем вопросе), либо на 90% излишней...///

У меня несколько другое впечатление от общения с риэлторами. Им лишь бы продать и получить своё вознаграждение. Или, бывали прецеденты, что риэлторы возвращали свою комиссию и даже "подписывались" под убыток покупателя, если в результате сделки с квартирой возникали траблы?
Поэтому больше доверяю интернет-сообществу, хотя понимаю, ответственность за принятое решение на основе советов бывалых всё-равно на мне. :)

24.12.2009 19:36:59

Max72, Вы можете иметь какое угодно собственное мнение о риэлторах... Но лично я никогда не слышал о случаях, чтобы, например, диагноз болезни и методы ее лечения, данные "бывалыми и высококлассными" специалистами, кому-то реально помогли... Причем, помогли - это НЕ в смысле, "помогли быстрее отправиться в более приятный мир"...
Естественно, что ответственность за принятие того или иного решения - будет в любом случае только Ваша! Но обеспечить Вас информацией, достаточной для принятия ВЗВЕШЕННОГО и АДЕКВАТНОГО решения, - это как раз то, в чем Вам может помочь человек, имеющий необходимые знания и опыт в проведении соответствующих операций... На сегодняшний день, практический опыт подобных операций есть только у риэлторов!

24.12.2009 23:00:41

В ответ на:

///Естественно, что ответственность за принятие того или иного решения - будет в любом случае только Ваша! Но обеспечить Вас информацией, достаточной для принятия ВЗВЕШЕННОГО и АДЕКВАТНОГО решения, - это как раз то, в чем Вам может помочь человек, имеющий необходимые знания и опыт в проведении соответствующих операций... На сегодняшний день, практический опыт подобных операций есть только у риэлторов!///

Т. е., опыт и знания есть исключительно у риэлторов, и, соответственно, только они могут поделиться ими и только их словам можно доверять, а принимавшие участие в сделках люди как бы не при памяти? :)

25.12.2009 14:16:41

Полагаю, глупые вопросы, да еще и напрочь искажающие то, что я говорил, ответа не требуют.
Вот только зачем Вы создавали тему и задавали вопрос, если ответы Вам нужны исключительно для того, чтобы иметь возможность обложить нецензурной или цензурной бранью риэлторов? Отрою Вам большую тайну: на этом форуме, для того, чтобы полить риэлторов грязью, каких-то дополнительных вступлений и предисловий не требуется... Поливайте на здоровье! Если Вам от этого станет понятнее суть ответа на Ваш вопрос....

25.12.2009 14:49:48

///
Вот только зачем Вы создавали тему и задавали вопрос, если ответы Вам нужны исключительно для того, чтобы иметь возможность обложить нецензурной или цензурной бранью риэлторов? Отрою Вам большую тайну: на этом форуме, для того, чтобы полить риэлторов грязью, каких-то дополнительных вступлений и предисловий не требуется... Поливайте на здоровье! Если Вам от этого станет понятнее суть ответа на Ваш вопрос....///

Не имею ни малейшего желания поливать кого бы то ни было грязью. Вот, делюсь информацией (возможно, кому-то она тоже будет полезна):

Итак, по первому "сценарию": юристы ответили, что так можно поступить, причём, тот нотариус, который будет выводить из-под залога, может сразу же оформить договор купли-продажи. Но для этого надо, чтобы у продавца все документы были на руках.

Тут стандартный алгоритм:

1. Необходимо проверить чтобы не было прописанных малолетних, пенсионеров и инвалидов, лучше если вообще все выписаны.
2. Взять справки что нет задолженности по комунальным
3. Взять справку-характеристику из БТИ для продажи.
4. Чтобы банк заранее подготовил справку о погашение кредита. Без нее не совершат вывод из под залога.

Риски: Поскольку сумма залога в этом случае значительна, то есть риск, что после того, как отдать продавцу залог, он может "раствориться". Ведь погашенные обязательства по кредиту позволят ему продать квартиру кому угодно и исчезнуть. С одной стороны не хочется заочно наговаривать на человека, но с другой стороны надо предвидеть самое пессимистичное стечение обстоятельств. И всегда существует риск, что что если разрывать отдельные этапы сделки во времени, велика вероятность того, что за это время случится что-то непредвиденное. Как нарочно, так и нет. Поэтому советуют, что лучше всего все бумаги подписывать единомоментно за одним столом, соответственно, второй вариант менее рискованный. А если нет достаточной суммы для оплаты всей стоимости и условия ипотечного договора устраивают, то он предпочтителен и по финансовым соображениям.

25.12.2009 14:57:45

Из того, что Вы написали, я делаю вывод, что с ГРАМОТНЫМ человеком Вам СЛЕДОВАЛО БЫ пообщаться...

25.12.2009 16:26:30

Спасибо за совет! :)

25.12.2009 18:49:49

Не за что.
А почему я все-таки рекомендую Вам пообщаться с грамотным человеком, так это потому, что есть законодательные и практические возможности провести сделку по п.1 Вашего первого поста без временнОго разрыва...