Seriy
02.03.2007 08:59:52
А вот П. пляц вечером. Но это специально выстроенный небольшой, в неск домов, район вокруг площади в современном стиле, вообще Берлин 5-этажный.
Одеситы
02.03.2007 11:09:52
Серый, ты о какой сдаче говоришь? Я что-то не понял. В Берлине или в Одессе? В Берлине могу тебе предложить сходу 2-х комнатную в Шпандау Нойштадт рядом с Кранкенхаус 52 метра (у нас как раз митер съехал).
Да, насчет количества квартир в продаже это я сп... дел! Извините. Там сейчас 8200 предложений. Это можно легко проверить - заходим в скаут 24, Wohnungen zum Kauf, Berlin и там в табличке - перед выбором района количество текущих ангеботов.
НО! Сути вопроса это не меняет. В одном Приморском районе Одессы (население 300 тыс) 5000 кв. продают, а во всем Берлине (3,5 млн) 8000. Прикольно, правда?
При этом на сдачу стоит в Берлине 25000 квартир, а во всей Одессе и 2000 не наберется. Там просто другая структура рынка. Люди инвестируют на долгое время, а не в надежде быстро перекинуть.
Кстати, лучше всего там покупать недвижку пакетами - по 10-100 квартир сразу. Крупные американские фонды скупают там целые районы (сделки по 20 тыс. квартир и т. п.)
Теперь что касается Шпандау. Вы рассуждаете не теми мерками. В принципе в Берлине есть центр (даже 2:), НО. Это не так как в Киеве - центр 1 кв. км. очень круто, дальше - попа, причем чем дальше, тем глубже, тем ниже цены и т. п.
Если ты хочешь инвестировать в Берлин об этом подходе надо забыть.
Там много центров. При этом стоимость не зависит напрямую от удаленности в километрах от Александрплаттс или Кудама. Простой пример - Районы Веддинг и Нойкёльн (сплошь турки, жилфонд старый, улицы убогие, деревьев нет(правда все равно получше чем в Киеве на Троещине:)) гораздо ближе к "центру" чем районы Далем/Целендорф, которые считаются самыми престижными и где 5-10 штук за метр никого не удивляет.
Поэтому ИМХО Берлин нельзя рассматривать как единый город. Надо присматриваться к региональным центрам. Кстати Шпандау это бывший Западный Берлин, а Митте с его Унтер ден Линден и прочим - восточный. И разница по сей день огромна.
Одеситы
02.03.2007 11:15:59
А Потсдамер платс это не пример вообще. Это чисто коммерческий искуственный проект, созданный с целью показать могущество современной Германии (типа мы не хуже американцев могем). Я думаю только последний дегенерат (или какой-нибудь Абрамович) купит себе там квартирку за поллимона. Лучше особнячек в Далеме со столетними деревьями, лужайками и проч.
Хоть там небоскребы и новее чем в Нью Йорку, они не так впечатляют. Это то-же что сравнить большой лес и маленький скверик.
EUR
05.03.2007 08:27:38
ИзгнанныйОдессит: Вова! Немецкий - это музыка! И никакой проблемы нет его выучить. В принципе уже через...
Фигасе.... Меня всегда интересовал вопрос - где живут немецкие "вечные студенты"... Теперь знаю - в квартирах по 20 штук с арендой в 280. Спасибо одесситу!
Можно еще пару вопросов - 150 евро - это нет или гросс? Налоги вычтены?
По ходу для того, чтобы превратить сдачу в бизнес нужно сдавать 20-25 вот таких квартир за 20 штук. А это уже постоянная работа 8)
И какая математика для более дорогого жилья? Стоимостью в 150-200К
Одесситы
05.03.2007 10:45:01
Это нетто (150), налоги учтены.
Более дорогим не занимаюсь, ничего сказать не могу. Думаю не выгодно абсолютно.
Ну купишь ты 2 суперхаты по 200 и будешь искать арендаторов до конца времен. С них можно иметь нетто максимум 2000, а с 20-ти однокомнатных по 20 штук (те же вложения) 3000!.
EUR
05.03.2007 12:14:39
Так и гемора же больше 8) Считаем средняя аренда 2 года - это раз в месяц (исключим рождество и новый год) на одну из квартир надо искать арендатора со всеми вытекающими по векенси рейт. Фул-тайм работа как ни крути еще и за свои инвестиции...
По ходу надо оперировать сотней-двумя таких квартир - желательно в одном месте - американская модель на трэш. Гуд лак энивей!
Одесситы
05.03.2007 18:12:32
Да нет, понятно, что покупать 20 однушек (пусть даже дешево) и сдавать их - это не бизнес. Пассивные доходы, но с активным участием :)) Хотя в принципе можно поручить все это фервальтеру и потеряв часть дохода спать спокойно. Но. Коммерческая недвижимость (нормальная и в правильных местах) там значительно интереснее. Но в любом случае надо все это делать через фирму (если серьезно инвестировать), нанимать доверенного человека гешефтсфюрером и т. д.
EUR
06.03.2007 10:43:17
Коммерческая недвижимость везде интересней 8) Только вход на порядок дороже и риск чуть повыше будет. Ну и одним управляющим там не обойдешься 8)
Iskander
06.03.2007 21:26:10
К вопросу о ситуации на мировом рынке недвижимости:>>
Буэнос-Айрес (2.7 млн - Киев 2.6 млн) столица Аргентины (40 млн. - Украина 46 млн), ВВП - 22-я в мире (Укр. - 29 - в мире). Самый престижный район в центре города - "Риколетта" (еще называют аргентинским Парижем, по уровню престижности - наши Липки), стоимость кв. метра аппартаментов с полностью выполненной отделкой, укомплектованной кухней и санузлами, с видовыми террасами - до $2000 за 1 м. кв.). Я не говорю об архитектуре: Киеву - как до Киева на коленях (каламбур-с:)
kotu
07.03.2007 08:02:21
А монополист типа КГС в этом Буэнос-Айресе есть?
