ГлазНарода
06.10.2011 06:23:34
Как подсказывал ГлазНарода (нынче находящийся на перевоспитании в игноре)
-------------------------------------------------------------------------
Афтар - аццкий сотона.
Я плачу.
Нет.
Я просто рыдаю. Меня перевоспитывают...
Не. Наполеону больше не наливайте, плииизз
Olympic
06.10.2011 08:06:21
zahar: "Выходит что доля рынка у КГС в прошлом году была 52%, а в этом году 55%. Интересная...
Увы картинка не складывается, ну никак.
Когда у КГСа не было доступа к программе доступное жилье, то по вашим выкладкам все равно их доля на рынке увеличилась на 4% в прошлом году, хотя в 2010 уже вовсю пытались на рынке торговать и другие субъекты.
Про заселение вы не правы однозначно. Вы пишете "думаю, хватает количества договоров для заселения в 2-2.5 раза меньше чем 70%". Ключевое слово тут "ДУМАЮ". На самом деле можете узнать на соответствующих ветках сколько квартир там подписало договора с ЖЭКом и все станет на свои места. Или же вы думаете что за полгода задержки заселения в доме по Урловской 34-А, вдруг нашлось недостающих 50% покупателей которые купили квартиры в данном доме в течение этого самого полугода задержки заселения?
А теперь я скажу свою точку зрения если изволите.
На сегодняшний день я считаю доля рынка КГС - 30-35%. Квартир они продают процентов 30-35 от общего объема их предложения в год (то есть за 1,5-2 года пока строится дом продаются искомые 65-70% квартир). Итого если взять за сегодняшний объем предложения 5000 квартир, то я предполагаю что квартир 1600-1700 в год они продадут. Тогда общий объем всех проданных в новостроях квартир за 2011 год мы будем иметь 5500-6000 квартир. Вот так я думаю и предполагаю, судя по СВОИМ наблюдениям за рынком. Сможете опровергнуть?
zahar
06.10.2011 17:52:30
"А теперь я скажу свою точку зрения если изволите.
На сегодняшний день я считаю доля рынка КГС - 30-35%. Квартир они продают процентов 30-35 от общего объема их предложения в год (то есть за 1,5-2 года пока строится дом продаются искомые 65-70% квартир). Итого если взять за сегодняшний объем предложения 5000 квартир, то я предполагаю что квартир 1600-1700 в год они продадут. Тогда общий объем всех проданных в новостроях квартир за 2011 год мы будем иметь 5500-6000 квартир. Вот так я думаю и предполагаю, судя по СВОИМ наблюдениям за рынком. Сможете опровергнуть?"
По заданым даным задачка решена правильно.
Есть вопросы по вводным данным.
Мне кажется не корректно вычислять количество сделок КГС процентом от предложения. А если бы КГС пульнул предложение 6500 квартир? Тогда получается КГС автоматически "продал" на 15% больше квартир?
Или если у КГС в прошлом году было предложение 3000 квартир, то он в прошлом году должен был "продать" 1000 квартир? То бишь увеличив за год предложение на 60% увеличил и продажи на 60%? Но так ведь на даном этапе низкого спроса быть не может.
P.S. Кстати, Вы вывод о 5000 предложений сделали на основе, что уКГС стоит на продаже 20 домов и в среднем по 250 квартир в каждом
Olympic
07.10.2011 07:46:17
А мне кажется что корректно. Я думаю что кол-во выставленных КГС квартир прямо пропорционально спросу. Ведь если спрос не изменяется, а квартир становится в предложении больше, то соответственно меньше средств будет идти на каждый строящийся дом, так как одно дело когда 1000 человек покупают квартиры в 10 домах(получается 100 человек на дом) или те же 1000 человек покупают квартиры в 20 домах(50 человек на дом). Так и себестоимость строительства нельзя будет отбить (50 человек на дом). Если бы спрос был мал, то и смысла строить больше домов бы не было, либо же стройки бы замораживали, а так строятся(правда элитка в КГС строится гораздо меньшими темпами чем эконом класс)
можно предположить, что если бы КГС пульнул 6500 квартир, то продал бы на 30% больше квартир(признайтесь у вас что по математике в школе было? 1500 квартир от 5000 = 30% а не 15% как вы написали).
Поясните фразу: " Но так ведь на даном этапе низкого спроса быть не может." Если честно ее глубинного смысла не понял. Вы все таки решили переметнуться на сторону тех кто утверждает что спрос НЕ НИЗКИЙ? Или же это просто опечатка по Фрейду?
Как вы прокомментируете данные что Ковальская за один месяц продаж в доме по ул. Танковой продала 52 квартиры? А если умножить это на общее предложение на рынке? Вы представляете какие суммы вырисовываются?
Вывод о 5000 предложений, сделал на основе среднего ариффметического. На самом деле в прайсе у КГС на сегодняшний день 26 домов. Из них в продаже 24 (2 - изучение спроса). В одном доме 150 квартир, в другом 400. Причем кол-во квартир в предложении меняется, как и количество домов в предложении(одни сдаются, другие начинают строиться), поэтому взято среднеарифметическое даже с занижением. Так как если считать (150+400) х (24/2) мы получим 6600 квартир, а не 5000 как я предположил. А если предположить что 5000 квартир, то выходит 5000/24 = 208 квартир в среднем в доме ( то есть в одном 150 а в другом 266, что в принципе даже меньше чем в действительности)
"Где тут свистеж?
Обоснуйте? Как вы можете определять реальный спрос? Вы самостоятельно ходите по отделам продаж и видите кто сколько квартир покупает? Вы владеете коммерческими документами по объемам продаж от застройщиков Киева? "
zahar
07.10.2011 10:37:06
«А мне кажется что корректно. Я думаю что кол-во выставленных КГС квартир прямо пропорционально спросу. »
То есть Вы предполагаете, что спрос (количество сделок) по сравнению с 2010 вырос у КГС так стремительно – в прошлом году, судя по риелту, предложений от КГС было намного меньше?
«Ведь если спрос не изменяется, а квартир становится в предложении больше, то соответственно меньше средств будет идти на каждый строящийся дом, так как одно дело когда 1000 человек покупают квартиры в 10 домах(получается 100 человек на дом) или те же 1000 человек покупают квартиры в 20 домах(50 человек на дом). Так и себестоимость строительства нельзя будет отбить (50 человек на дом)»
Так я ж Вам о чём. Заселяемость домов КГС крайне низкая, и КГС вкупе с остальными основными шаромыгами (ДБК-4, ЖИ, Аркада) пытается её увеличить оттягивая по возможности как можно дольше время выполнения своих обязательств перед инвесторами в полном объёме – РЕАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ В ДОМ конечных потребителей.
Вот возьмём, к примеру, дом КГС на стройплощадке 11 на Позняки-2. Его сдачу в эксплуатацию уже перенесли на полгода. Потом подключат к программе Доступне житло. Ещё на пару месяцев затянут сдачу и на пару месяцев заселение. В итоге может получится, что на год растянутся продажи больше изначально заявленного срока. Вместо полутора лет, грубо получится 2.5 года. Вот и наковыряет КГС уровень заселения дома, который поможет ему отбить затраты, немного выйти в плюс и остаться с засолкой (нереализованными квартирами).
А так как у КГС просматриваются продажи по принципу пирамиды, то это ему даёт возможность пока «латать дыры» в финансировании строительства выставленых на продажу объектов. Плюс ещё деньги из программы Доступне житло помогают.
«можно предположить, что если бы КГС пульнул 6500 квартир, то продал бы на 30% больше квартир(признайтесь у вас что по математике в школе было? 1500 квартир от 5000 = 30% а не 15% как вы написали). »
С математикой было нормально. Просто привычка считать иногда в уме порой приводит к незначительным ошибкам. Вы не находите, что в контексте дискуссии меньше названая цифра это не так уж и смертельно?
«Поясните фразу: " Но так ведь на даном этапе низкого спроса быть не может." Если честно ее глубинного смысла не понял. Вы все таки решили переметнуться на сторону тех кто утверждает что спрос НЕ НИЗКИЙ? Или же это просто опечатка по Фрейду?»
Фразу следует читать так - " Но так ведь на данном этапе низкого спроса ТАКОГО быть не может.
zahar
07.10.2011 14:04:03
Olympic: А мне кажется что корректно. Я думаю что кол-во выставленных КГС квартир прямо пропорционально...
"Как вы прокомментируете данные что Ковальская за один месяц продаж в доме по ул. Танковой продала 52 квартиры? А если умножить это на общее предложение на рынке? Вы представляете какие суммы вырисовываются?"
Тут такое дело - эту информацию озвучили мне с учётной записи проекта "Developer":
"Захар, вести с полей, по первичке только ПБГ "Ковальская" в ЖК "Зеленый остров" по ул. Танковой, 1 продали в сентябре 52 квартиры из 733 по Киеву!!!!
И ЭТО ТОЛЬКО ПО ОДНОМУ ОБЪЕКТУ 52квартиры (ПБГ "Ковальская" строит 6 объектов в Киеве и этот самый дорогой, на других объектах продажи значительно меньше)
В этом убедился лично, что называется своими глазами, т. к. был на объекте и общался с руководителем отдела продаж, они стартовали продажи с 1 сентября,
пока там, типа, акционная цена 11555грн за м2, т. е. почти 1500баков без отделки, обещают стеклопакеты "рехау", медную проводку и т. д. всего будет 750квартир к 4кварталу 2012.
Свой ЖЭК, своя котельная, своя вода (там артезианская скважина) и т. д. говорят, что цены в ЖЭКе за обслуживание одних из самых низких по Киеву при лучшем качестве.
з. ы. То что 52 квартиры, видел лично, т. к. в 1С отфильтровали за сентябрь по объекту ЖК "Зеленый остров" состояние расчетов, большинство покупателей оплачивают в полном объеме!....
.. У них там 1С установлен, что можно сразу посмотреть всех купивших и состояние расчетов, сколько уплачено, сколько осталось оплатить и т. д.
Найдете подход может и вам покажут, ну, или как я возьмите кого-нибудь из начальства с собой..
Можно сказать что кому-то взяли и показали что типа у Ковальской на Зелёный остров продано 52 квартиры. Ну и что? Может это развод такой - покупайте, а то не успеете, потому что по акции остались всего з квартиры.
Мало ли кто что кому сказал или чего кому показал? Не всему же верить. Вон Идальго настаивал в прошлом году в конце лета, что Ковальская на Чавдар 1 все 1к продала? А Ковальская после того минимум 3 раза выбрасывала однушки в продажу.
Так Идальго травил басни надо полагать в качестве пассивного помощника Ковальской, а тут отдел продаж вполне может блеф разыгрывать, чтобы подталкивать потенциальных покупателей к покупке.
Можно ещё вспомнить как в Аркада показывали инвесторам стройплощадки №8 некую шахматку где почти все квартиры были обведены красным типа они проданы. А сейчас Аркада почему-то тянет с заселением, хотя, если не ошибаюсь, Вы сами давно говорили что по Вашим наблюдениям 50% квартир были проданы, как я понял, год назад.
Вот если бы договор о покупке "воздуха" регистрировался в БТИ, и оттуда был такой инсайд от надёжного источника - тогда бы факт продажи 52 квартир вопросов бы не вызывал.
А так пока нужно понаблюдать - думаю время покажет можно доверять этой информации или нет.
Olympic
07.10.2011 14:50:25
Бугога - Можару верите, а Девелоперу нет. Это то о чем я говорил - у вас какая-то выборочная правда - тут верю а тут не верю.
Вы считаете что задержка со сдачей 8-го дома заключается в том что не все квартиры проданы??? :)
По поводу Идальго, я не в курсе куда кто кого подталкивал, но если даже он таким образом как-то повлиял на выбор инвесторов своей информацией(в чем лично я очень сильно сомневаюсь), то это только плюс к нему, так как он обрел больше соседей. Да и потенциальные инвесторы не тупые овцы, чтобы идти туда куда их гонят. Они выбирают исходя из собственных предпочтений и пожеланий а не из-за того что где-то в каком-то доме нет в отделе продаж однокомнатных квартир. Если им понадобится квартира и они посчитают цену предложения на рынке подходящей, то почему бы им не купить квартиру которая их устраивает по всем параметрам, пусть и дороже чем они были на старте продаж.
Еще непонятно как факт регистрации каждой покупки в БТИ и открытие данной информации поможет инвестору в выборе и покупке квартиры?
Однозначно плохо,то что вы судите о "вкусе устриц" по рассказам окружающих. Представьте гипотетически что у вас есть 70 тысяч долларов и вы хотите купить квартиру. Необходимо напрячься и почуствовать себя действительно в шкуре инвестора, а не наблюдателя. Каковы будут ваши действия? Повлияет ли инфа о том что квартиры распродаются в каком-то определенном новострое на ваш выбор? Думаю что нет. То есть человек с деньгами, вначале ездит, смотрит место, оценивает темпы стройки, надежность застройщика, предполагает темпы строительства и сроки вселения. Оценивает район и инфраструктуру. Задумывается над планировкой квартир, типом дома и т.п. Также пытается узнать все ли в порядке с документами у застройщика, насколько он давно на рынке. Сооценивает свои финансовые возможности с понравившейся ему квартирой и только потом принимает решение. Мне например глубоко фиолетово, что пишут по поводу того что почти все квартиры выкупили. Писать как я говорил можно все что угодно, главное чтобы человек который пишет мог отвечать за свои слова.
Также, если вы думаете что информация отображенная в интернете не является правдивой, то почему бы вам не взять ноги в руки и не проехаться по отделам продаж, посмотреть вживую обстановку в "логове врага", попытаться выудить у них какую-либо информацию, позадавать им каверзные вопросы. То есть провести свое "журналистское" расследование и не обнародовать полученные результаты тут. А то ваши аргументы в виде обрывков чужих фраз уже всем порядком поднадоели, давайте ВАШУ информацию. Например раз в неделю по пятницам. Пишете: "Был в офисе Ковальской такого то числа во столько то времени. Было пусто, два часа пока там сидел не было ни одного клиента. ОП отказался отвечать на такие-то поставленные вопросы, зато я узнал то-то-то-то." Вот это будет полезно для потенциальных инвесторов реально, а не те перепечатки из интернета которые вы тут выкладываете.
zahar
07.10.2011 15:16:40
Есть вопросы к такой методике подсчёта общего числа предложения от КГС в 2011. Так пол-лаптя по карте погрешность может выйти и цифра в 5000 предложений окажется значительно завышенной. Ведь общее количество квартир в доме не равно, что все эти квартиры выставлены на продажу.
Так, к примеру, в доме на стройплощадке №11 на Позняки 2 всего 140 квартир. Но он в продаже с прошлого года. Если считать по Вашему методу, то получается на начало 2011 по нему было на продажу не 140 позиций, а скажем 100.
Или дом на бульваре Перова. Там где-то 246 квартир. Но значительная часть квартир в доме отдаётся, видимо, заказчику. Пусть это будет 80 квартир, а из остатка оставшихся 166 надо вычислить 30-35% которые Вы "продали" в 2010. Вот и получается. По Вашим подсчётам предложение в доме 246, а в реальности к предложению можно отнести только 110-115.
Тут по точнее бы посчитать надо реальное предложение КГС в 2011. Да и честно говоря предложенный Вами процент сделок (30-35%)от реального предложения КГС на рынке мне кажется завышенным.
Olympic
07.10.2011 15:32:25
Если вам надо, то считайте, мне есть чем заниматься в свободное от работы время. Повторюсь еще раз - рынок киевской недвижимости это не мое хобби и я им не увлекаюсь, в аналитики и эксперты прошу меня не записывать. Я всего лишь имею некоторые знания и наблюдения из СВОЕГО ОПЫТА в реальной жизни по этому поводу.
Еще раз повторюсь, что кол-во предложений может меняться хоть каждый день, мы берем среднеарифметическое. Дома появлюятся, пропадат, сдаются. Неизвестно сколько еще домов от КГС появится до конца года и сколько предложений пропадет. Мы будем считать каждый календарный год? Тогда извольте, ищите инфу по предложению на 1 января 2011, 2 января и т. д. Выводите среднее арифметическое, занимайтесь поиском кол-ва квартир во всех 24 домах которые сейчас в продаже, а также домах которые уже исчезли из продажи и тех которые будут до 31 декабря 2011 года включительно.
Если у вас есть столько свободного времени, то занимайтесь этим. Я же столько времени не имею, так как мне еще надо работать, чтобы прокормить мою нынешнюю семью, прокормить мою бывшую семью, собрать на ремонт и новую машину и еще оставить немного денег на то чтобы провести с друзьями хорошо время.
А если время свободное есть, и его масса, и улучшать свои жилищные и прочие условия вы не собираетесь, то можете далее заниматься ПСЕВДОаналитикой, ПСЕВДОэкспертными выводами, перепечатывать ссылки со всего интернета. Это денег вам не принесет, зато потешите свое самолюбие, показывая всем какой вы эксперт, пишущий аналитику на основе своих "кабинетных" исследований.
Еще раз подчеркну, что форум реалта это мое временное пристанище, пока строится мой дом. И я в теме недвижимости пока идет строительство. Причем нового опыта по новостроям я уже не могу сообщить читателям, так как его у меня уже нет. А эту ветку почитываю в свободное время. да и спорю в основном когда есть настроение ;) В принципе я для себя уже определил ваш психологический портрет и понял что спорить и доказывать вам что либо бессполезно, какие бы серъезные доводы инеопровержимые доказательства вам ни приводили. Поэтому поживу тут еще немного ( я надеюсь дом скоро сдадут ) и аривидерчи, будете тут с кем-то другим спорить, если конечно появятся еще такие же как я желающие попытаться вам что-то доказать.
Olympic
07.10.2011 15:48:55
zahar: Да и честно говоря предложенный Вами процент сделок (30-35%)от реального предложения КГС на рынке мне кажется завышенным.
Почему же он вам кажется завышенным? Как неоднократно все заявляли, себестоимость строительства 50%. То есть чтобы окупить стройку одного дома надо продать минимум 50% квартир. Чтобы получить прибыль - 60-65%. В среднем дом строится за 1,5-2 года. Итого в год продается 30-40% квартир. Если бы не было продаж в 60-65% то никто бы строительством домов не занимался. Дотаций там не дают и дядечки с добрыми лицами и распростертыми объятиями готовые отдать с себя последнюю рубашку ради достройки дома там также не водятся. Так что считаю цифру 30-35% в год и 60-65-70% выкупленных в итоге квартир реальной.
