Оценка квартиры оценщиком из банка

20.05.2004 10:21:00

То Zastava. Приятно, что кто-то не просто отстаивает свою жизенную позицию, но и поднимает действительно важные, пусть и риторические, вопросы. Правда не вижу логческой связки между моей рекламной фразой “кредит в размере 70% от настоящей рыночной стоимости” и Вашей уличающей “... настоящая рыночная стоимость зависит от размера кредита”. Не буду более заниматся саморекламой, т. к. “банковская” аудитория на это болезненно реагирует, хотя по сути тоже занимается, если не рекламой, то PR-ом уж точно. Скажу лишь одно: максимальная взятка, которую мне предлагали за оценку квартиры (а мы оцениваем в месяц не менее 20 квартир) не дотягивала даже до 30% моего месячного дохода. Это не к тому, что я очень много зарабатываю, а к тому, что оценщик не будет брать взятки, если дорожит доверительными отношениями с банком, своим бизнесом и репутацией. Реально не более 10% оценщиков можно назвать принципиальными, но к счастью и такие есть. ”Проверенные оценщики... ”, о которых Вы написали в начале постинга, и есть ответ на Ваш вопрос. Я же хочу спросить о другом: почему некоторые банки, зная что их оценщики берут взятки, закрывают на это глаза? Складывается впечатление, что им просто невыгодно сотрудничество с принципиальными оценщиками, проще иметь дело с оценщиком, который напишет то, что скажет ему руководство. Но как же тогда быть с понятием “независимая оценка”, где же здесь борьба с корупцией и отмыванием “грязных” денег (недавно СМИ заявили, что сектор финансовых услуг по уровню корумпированности стоит на втором месте после госсектора)? Думаю, что это более глобальные вопросы, на которое хотелось бы услышать ответы.

20.05.2004 10:50:00

Оценщик: На практике договора ипотеки с банком ссылаются на результаты независимой оценки...
Придется ответить. 1 К Вашему сведению, в договорах залога мы указываем стоимость по договоренности сторон (для этого и достаточно условия в самом договоре залога). Поэтому мы поступаем не так, как Вы указали. 2. Давайте подсчитаем количество кредитов, выдаваемых банком за 1 день физ и юр. лицам под залог недвижимости, умножим это все на 2 дня, и разделим на штат оценщиков. Кроме того, Вы наверное, имели ввиду срок для подготовки отчета по квартире. А какие сроки нужны для оценки целостных имущественных комплексов? А если еще и с выездом? Нет, конечно можно нанять штат побольше, только есть л в этом смысл? Если для банка достаточно внутренней оценки без соблюдения всех этих условностей, чтобы определить сумму кредита. В чем же вы видите нарушение закона со стороны банка? 3. Внутренняя оценка банка не подпадает под регулирование ЗУ "Об оценке..." поэтому никаких договоров сам с собой банк не заключает. По такому принципу, например, работают ломбарды. Вы ж не станете у них требовать экспертную оценку, сдавая свое имущество в залог в обмен на ссуду. 4. Никто клиентов в заблуждение не вводит. Наоборот всем честно объясняют, что оценка производится банком. А вопрос рыночная она или ликвидационная - риторический. Договорная. И делается, в отличие от независимых оценщиков бесплатно. А оплата Ваших услуг для клиента - деньги на ветер. Никакая сила не заставит банк выдать кредит по Вашей оценке, если он с ней не согласен (Вы, кстати, так и не привели ссылочку на эту мифическую инструкцию НБУ). А пововоду рекламной

20.05.2004 10:53:00

Оценщик: На практике договора ипотеки с банком ссылаются на результаты независимой оценки...
А по поводу "рекламной формы" - советую прочитать внимательно правила этого форума.

20.05.2004 11:22:00

Оценщик: То Zastava. Приятно, что кто-то не просто отстаивает свою жизенную позицию, но и...
"Реально не более 10% оценщиков можно назвать принципиальными, но к счастью и такие есть". А Вы еще рассказываете о коррупции в секторе финансовых услуг. Да по сравнению с таким цифрами среди оценщиков банки отдыхают.

20.05.2004 16:58:00

Оценщик: Уважаемый Jarik. Меня удивляет, что человек, работающий в банке и имеющий непосредственное...
Оценщик: А чем вы докажете свою репутацию? Пиарить себя может любой. Каковы ваши гарантии? То что вы говорите что только 10% честных - лишь подтверждает тот факт что с независимыми оценщиками просто нет смысла иметь дело...

21.05.2004 06:27:00

Даниил: задам Вам вопрос с другой стороны. А что даст заемщику такая оценка, если банк с таким оценщиком не работает (имеет своих оценщиков или сотрудничает с другими независимыми оценщиками)? Ведь никакая сила на свете (упоминавшиеся тайные Инструкции НБУ не в счет) не заставит банк выдать кредит на основании оценки, в которой он не уверен. Вот и получается, что эту оценку, даже выполненную супер-пупер оценщиком, по всем мыслимым и немыслимым стандартам и нормативам, за которую заплачены деньги, можно повесить на гвоздик и изредка ею любоваться.

02.06.2004 09:57:00

Удивляет оперативность, с которой некоторые участники форума пишут ответы, порой не задумываясь о написанном. Вот Jarik пишет “Внутренняя оценка банка не подпадает под регулирование ЗУ "Об оценке..." поэтому никаких договоров сам с собой банк не заключает.. ”. Если Ваша деятельность под Закон не попадает, значит это не оценка (по определению - см. Закон). Банк в данном случае сам выбрал свой путь (выдавать кредиты без оценки, на основании так называемых консультаций или резюме), а прав он или нет - покажет время. А вот такого оценщика хочу предостеречь: он, занимаясь консультациями вместо оценки, теряет свою квалификацию, точно также как теряет свою квалификацию нотариус, который не практикует, спортсмен, который не тренируется или программист, который не пишет программ. И требования к оценочной деятельности, как и требования к отчетам про оценку (НСО, МСО и др.) написаны не просто так. Все требования (как то применение всех трех подходов в процессе оценки, которые при правильном использовании должны показать близкие результаты), сбор максимального количества информации, проведение попарного анализа, осмотр объекта, и т. д. и т. п. - все это необходимо для того, чтобы свести вероятность ошибки в процессе оценки к минимуму. Ведь эксперт не термометр, ему тоже свойственно ошибаться (тем более не секрет, что иногда клиенты пытаются ввести оценщика в заблуждение). И только результаты такого труда чего-то стоят. А “оценить” в 20 тысяч квартиру, которую можно продать за 25 тысяч - для этого особыми знаниями обладать не нужно. Подобным дисконтом эксперт “компенсирует” отсутствие настоящей оценочной процедуры. Потому и бесплатно. И что получается - банк теряет в конкурентоспособности, клиенты пишут вопросы в форумах. Сегодня видел рекламу - кое-кто предлагает 85 % от стоимости! Так в чем вопрос? давайте пойдем дальше и предложи 100% от стоимости или даже 120% от стоимости, только будем определять какую-нибудь суперликвидационную стоимость, все равно клиент ничего предъявить нам не сможет. Такова ментальность современного Украинского бизнеса, товарищи.

02.06.2004 10:01:00

То Даниил: 10 % - это средняя цифра по всему множеству оценщиков (включая банковских). А если мы рассматриваем отдельно банки, то здесь получается пересечение множеств (10% некорумпированных сотрудников банка умножить на 10% честных оценщиков, получается (вспоминаем теорию множеств) - 1% честных банковских оценщиков). Поэтому подумать, с какими оценщиками все-таки работать, действительно необходимо.

02.06.2004 11:51:00

Оценщик: Удивляет оперативность, с которой некоторые участники форума пишут ответы, порой...
От игры в термины суть не меняется. Ломбарды тоже оценивают предмет заклада (только по Вашей терминологии это и не оценка вовсе, а так - косультация). Банковские оценщики в своей деятельности применяют те же стандарты, те же методы оценки, что и "независимые" оценщики (это кстати отражено и во внутренних нормативных актах банка: инструкциях, положениях, технологических картах). И точно также имеют сертификаты и точно также периодически проходят курсы повышения квалификации. Только отвечают они не перед клиентом за свою оценку, а перед банком. А банку не требуются эти красиво оформленные отчеты в трех томах. Его интересует результат (цифра). Кстати, как насчет ссылочки на Инструкцию НБУ? Продолжаю надеяться. Или слабо признать свою некомпетентность?

02.06.2004 12:08:00

Оценщик: В конечном счете оценка делается для того чтобы сократить риски. А именно риски не возврата кредита. Вероятность невозврата средств - это статистика известная банку и я уверен что это очень небольшой процент. Идем далее. Зачем банку точность если стоимость часто определяется рыночной ценой которая может поменятся за время на 10-20% Точность ради точности - НИКОМУ НЕ НУЖНА. Более того Оценка требует денег и времени - а все это затраты банка. При этом если риск невозврата * сумму выдаваемого кредита становится ниже чем стоиомть оценки ТО БАНК ТЕРЯЕТ ДЕНЬГИ. Поэтому банки и ищут компромис.