Оценка квартиры оценщиком из банка

15.12.2003 14:18:00

Брала кредит в Авале, пришел оценщик (банковский), посмотрел квартиру и оценил, как по мне, на значительно меньшую сумму, чем рассчитывала. Однокомнатная на Оболони, первый дом от метро, средний этаж, хорошему ремонту год, со встроенной кухней и новой сантехникой. Хозяева просили 27000, сторговались за 26000. Оценка банка - 19400... Соответственно 75% дают от этой суммы. Так всегда происходит или мне не повезло?

15.12.2003 14:23:00

Была у знакомой подобная история - заплатила оценщику 150 у. е. Оценщик сразу предупредил: или 150 или щас как оценю...

15.12.2003 14:29:00

Вы рассчитывали на рыночную стоимость, а банк определяет ликвидационную стоимость. Она получается из рыночной путем вычитания: отделимых и быстроизнашиваемых улучшений (встроенная кухня, обои и т. п., исключение составляют разве что окна и двери), затрат на реализацию и корректирования полученной стоимости на коэффициент ликвидности (банк, в отличии, от обычных условий на рынке, не может ждать несколько месяцев в поисках покупателя и цена квартиры должна позволять продать ее в разумно короткий срок). А знаете ли Вы приблизительно размер затрат на реализацию? 10% - вознаграждение судебному исполнителю (по ЗУ "Об исполнительном производстве") и до 30% берет "Укрспецюст" или ему подобные, через которые производится принудительная реализация залога.

15.12.2003 14:30:00

Кто знает, можно ли заказать альтернативную оценку? Оценщик из банка был бесплатно, что немного скрасило горечь;-) Можно ли как-то оспорить решение оценщика. Намеки со стороны оценщика были, но я принципиально не платила...

15.12.2003 14:31:00

А можно поподробнее: какой филиал и как зовут оценщика?

15.12.2003 15:04:00

Нет, Jarik, поподробней писать не буду, дабы не светить данные ни о филиале ни тем более об оценщике - зачем? я здесь за советом, а не для того, чтобы кого-то наказать. Друзья брали кредит для покупки двушки в Голосеевском районе в Привате - оценка банка - 35000, стоимость квартиры - 36000. Как же "ликвидная стоимость"? Затраты на реализацию? Я так понимаю, Вы сотрудник банка. Подскажите, много ли квартир реализуется по причине невыплат процентов? Я бы с удовольствием приобрела квартирку по "ликвидной стоимости"...

16.12.2003 09:31:00

Ув. Маша! Затраты на реализацию (до 40% от стоимости квартиры) - это те затраты, которые не достанутся ни банку, ни заемщику (залогодателю), ни покупателю. Заложенные квартиры реализуются окологосударственными структурами типа "Укрспецюста" и иже с ними (наверное слышали о попытках "Текта" опротестовать в суде порядок отбора таких "продавцов"). Бизнес этот очень прибыльный:мало того, что квартиры (как и другие виды залога0 продаются задешево (банкам это также невыгодно), так еще можно продать залог своим людям (особенно это справедливо для машин и квартир). Слава богу, массовых невозвратов нет, поэтому такая сложившаяся практике не столь критична для банков. А по поводу оценщиков - а как банку по другому вычислить недобросовестных сотрудников. По поводу "Привата": если кредит не будет погашен, то банк от реализации такой квартиры получит в лучшем случае тысяч 15-16 дол. Если б Вы были акционером или вкладчиком такого банка, Вас бы это устроило?

16.12.2003 09:55:00

Jarik, по поводу обязанности банка перед акционерами и вкладчиками вы безусловно правы. И расходы в случае принудительной реализации будут именно такими. Но: в 99% случаев квартирные кредиты исправно возвращаются, в остальном 1% невозврат возникает на 2-4 годах действия кредитного договора... а там сумма кредита будет поменьше... и даже в этих случаях почти всегда удается договориться с заемщиком и совместно продать квартиру и закрыть кредит. И все равно я неправ :)) НО АВАЛЮ стОит в рекламе указывать, что размер кредита - 80% от ОЦЕНОЧНОЙ ст-ти и она считается так : рыночная - 40%=60%. Итак, максимальный размер кредита 0,6*80=48%. А то ведь содержание рекламы заведомо отличается от товарных свойств... вы как юрист понимаете о чем я говорю.

16.12.2003 12:15:00

Оценочная стоимость, рыночная стоимость и прочие стоимости - чистейшей воды субъективизм конкретного человека (оценщика). Поэтому формулировка "оценочная = рыночная - 40% = 60%" точно такой же субъективизм. И то, что человек купил квартиру за 26 тыс. и ему оценили за 25 - никакой роли не играет (может ему просто повезло, может покупал у знакомых, может срочная продажа или проблемная квартира, может у оценщика было хорошее настроение, может ему в этом помогли заемщики и т. д.). Мне самому 4 комн. квартиру в 120 кв. м., сталинку при покупке в октябре оценили в 49 тыс. (покупал за 55 +2 тыс. оформление), а 1-комн. "рыночной" стоимостью в 22-23 тыс. оценили в 21.

16.12.2003 13:37:00

в Привате оценку производят и независимый оценщик и собственный "залоговик", поэтому нельзя списывать на единичный случай. Ситуация с оценкой квартир в-целом по банкам нормальная. Если использовать такую логику, то надо было оценщику настроение подымать? Видимо так у вас заведено... МашаЛ, в следующий раз веселите оценщика :) Если брать ситуацию единичную, то действительно можно все списать на субъективизм, употребить выражение "банк берет квартиру в залог по ликвидной цене" и определить ликвидную цену как угодно. А можно и убрать возможность ЛЕВОГО заработка оценщиков в банке и делать параллельную оценку любого независимого оценщика и сертифицированного сотрудника банка, тогда и казусов таких не будет. А?