lesnoy
10.11.2013 13:46:01
Добрый день.
Неделю назад я завел тему в таким же названием, убедившись в том, что подобной нет. Было несколько десятков просмотров и ни одного комментария за несколько дней. После чего администратор удалил эту тему видимо как дублирующую, по его мнению форумы по 2-му и 3-му дому. Мои вопросы осталить без ответов, в частности о наличии однушек в этом доме и о процедуре инвестирования. Конечно совет напрашивается сам собой " почитай форумы по 2-му и 3-му дому и сходи в контору ЖИ узнай!".
Но как-то не очень хочется вычислять на соседних форумах инвесторов в 1-й дом на полуторастах страницах радостных фотоотчетов отчаянных людей, инвестировавших свои кровные чуть ли не на стадии котлована.
Но теме все-таки следует быть, и вот почему.
Первый дом начал строится раньше второго вместе с третьим судя по фото с радостных фотоочетов где-то с начала 2012-го, но по планам будет сдан на полгода позже 2-го и 3-го. Цены за кв. м. в нем выше чем 2-м и 3-м. Кто-то уже задавался вопросом, мол логики нет, но это только на первый взгляд. Этот проект 4-х (по факту 3-х) домов позиционируется как социальное жилье со всеми вытекающимим отсюда государственными соц программами, о которых много рассказано и написано. Не надо быть семи пядей во лбу, что-бы понять стратегию ЖИ. Для того чтобы инвесторы "не размазалить" по трем домам - их загнали более
низкими ценами и привлекательными сроками сдачи в эксплуатацию во 2-й и 3-й дома, да и 1-й дом кажется позже был выставлен в продажу. Квартиры распроданы как горячие пирожки. Можно не сомневаться - сроки будут соблюдены (по крайней мере хоть для 3-го дома) для того что-бы отрапортовать наверх в вводе в эксплуатацию стольких-то кв. м. социального жилья в отчетном 2013 году. Праздник закончится, президент с градоначальником уедут перерезав ленточки и останется 1-й дом в котором как раз и выделены квоты под разные соц программы. И тут могут начаться всевозможные варианты, самый простой из которых - задержка со сроками ввода в эксплуатацию до начала президентских выборов, перед которыми средства на соцпрограммы польются как из рога изобилия. Все политологи твердят, что первую половину 14-го года ни о каком соц финансировании говорить
не приходится. Говоря о наших баранах квартиры в 1-ом доме будут стоять непроданные. И вот, та горстка инвесторов вроде меня с лопнувшим терпением будет вынуждена лезть на баррикады в октябре-ноябре 2014-го, когда будет принято решение не вводить дом в эксплуатацию, что-бы не отапливать пустые квартиры, не раскупленные под социалку.
Так вот вопрос! сколько нас будет на баррикадах?
Отзовитесь инвесторы первого дома! Успокойте себя, других и убедите меня что такого не случится.
Что до меня, так я на прошлой неделе позвонил в контору ЖИ и задал вопрос о наличии интересующей меня однушки. Приятный мужской голос ответил о наличии на трех онных и предложил подъехать в контору. Подъехав в контору я общался уже с девушкой и она сообщила о наличии еще двух квартир на это стояке, кроме ранее упомянутых трех. На мой вопрос "неужели все продано?" девушка честно ответила что ряд квартир заквотирован под разные соцпрограмы и если они под эти соцпрограммы не реализуются, контора будет продавать их самостоятельно. Вот только вопрос "когда и сколько это квартир?" остался без ответа.
Так все-таки, сколько нас будет на баррикадах?
Или же сия чаша нас минует?
Vera_19
10.11.2013 21:38:24
посмотрите: https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0Ap7N5MyKDKOrdGJZY2Fuem5PQ0FxaFd2aE9EUjJwQVE&usp=drive_web#gid=4
Valery42
11.11.2013 07:50:02
И что там можно посмотреть, без пароля? Давайте ссылки на открытые источники!!
Разумков
11.11.2013 08:27:41
lesnoy: Добрый день.
Неделю назад я завел тему в таким же названием, убедившись в том,...
Дом №1 участвывает в госпрограммах "помощи" застройщикам с 60 квартирами http://www.molod-kredit.gov.ua/phpbb/viewtopic.php?f=83&t=685
Державнi програми, в яких приймає участь даний об`єкт:
- Доступне житло (70/30), ПКМУ вiд 11.02.209 року № 140.
Вартiсть будiвництва 1 м. кв. житла: 9000 грн.
Для участi у програмах станом на 01.08.2013 р. пропонується:
- 1-но кiмнатнi 38 шт. загальною площею: вiд 32,07 до 42,65 кв. м.;
- 2-во кiмнатнi 2 шт. загальною площею: 65,38 кв. м.;
- 3-х кiмнатнi 20 шт. загальною площею: 79,78 кв. м.
Плановий термiн введення будинку в експлуатацiю: II квартал 2014 року.
===================================================================
Общая площадь квартир за которую ЖИ планирует получить деньги только от госпрограмм (а есть ещё городская программа Доступне житло) 3130 кв. м http://minregion.gov.ua/attachments/content-attachments/1595/Dodatok_3_do_protokolu.pdf
Так что объём средств чтобы "отбить" проект по дому №1 у ЖИ наверняка будет. А затягивание дома с заселением видится из-за того что менеджмент ЖИ будет стараться в своей манере через брокеров как можно больше квартир продать по "левым" схемам для наполнения личного кармана, не "кармана" ЖИ как субъекта хозяйственной деятельности.
Поэтому видится что основная масса реальных покупателей (очередники и купившие квартиры по "левым" схемам) практически не будет участвовать в акциях по "принуждению" КП Житлоинвестбуд к выполнению его обязательств перед покупателями.
К примеру вероятно покупатели по "левым" схемам будут молчать из-за того что купили квартиру у ЖИ по "мутной" схеме с участием "чёрного" нала.
Думается если-бы ЖИ продавал все объекты открыто через отдел продаж то покупателей с "улицы" у него было бы больше, и значит общее количество покупателей тоже могло быть больше.
Не секрет что часть участников РН смотрит на первичку, а не на вторичку (особенно на Троещине), чтобы иметь возможность купить объект у застройщика (крупные лохотронщики из УКО с их ЖК Перлына Троещины ВО ВНИМАНИЕ НЕ ПРИНИМАЕТСЯ) без участия "кровосиси" (брокеров).
И имхо видя что и при покупки первички используются схемы где участвывают "кровосиси" (брокеры - которым и тут надо непонятно за что переплачивать) часть покупателей может обратно "уходить" на вторичку, так как получается и там и там надо "кровосиси" (брокерам) платить, но не все могут (и хотят) на 6-12 месяцев отсрочивать новоселье (во вторичку можно ведь сразу вселятся).
В общем-то при покупки квартиры у КП Житлоинвест надо понимать что дом ЖИ в эксплуатацию-то введёт, но заселится в озвученные ЖИ сроки заселится практически невозможно. Потому как при заселении нет законодательных норм которые указывали бы при котором количестве жильцов эксплуатирующая организация обязана начать заселение и какую она несёт отвественность если она эти нормы нарушит.
И пока что-то не видно, чтобы профильное министерство собиралось внести ясность в этом вопросе.
Поэтому при "принуждении" ЖИ к выполнению обязательств относительно заселения покупателей в купленные ими квартиры надо быть готовым к организации публичных акций с привлечением СМИ и ТВ
lesnoy
11.11.2013 17:23:17
Спасибо Разумков! просветили.
Теперь немного поразмышляем. В доме 200 квартир. Судя по плану, на этаже - две 3-х комнатных и шесть 1-но комнатных (2-х в этом доме нет). Т. е. 50шт. 3-х и 150шт. 1-но комнатных.
Поговорим об однокомнатных. Предположим, что по многочисленных просьбам трудящихся чуть переиграли и все 60 квартир для социалки оказались однокомнатными. Девушка из ЖИ показала мне свободными 5-ть, 3-и и 1-ну квартиры на трех разных стояках, т. е. в среднем 3-и свободных на стояк или 18-ть на дом из 6-ти однокомн. стояков. Пусть раскуплено 30 квартир.
(В файле что прислала Vera_19 видно 3-х инвесторов в 1-ом доме и 19-ть инвесторов в 1-ой секции 3-го. Если предположить что 200 квартир 1-ой секции 3-го дома все раскуплены, то на этом форуме каждый 10-й инвестор).
Итого очень грубо получаем 150-60-18-30=42 припрятанные квартиры. Это ни много ни мало - 28 процентов. И как я понимаю эти квартиры будут продаваться по "мутной" схеме с участием "чёрного" нала.
А зачем, кстати, покупать таким образом когда можно купить по-белому?
Разумков
12.11.2013 08:20:48
Обычно "под полу" прячутся как-бы наиболее ходовые варианты -к примеру квартиры с малыми метражами (вспледствии этого итоговая цена квартиры ниже), квартиры на средних этажах.
Ещё покупают по мутным схемам потому что там цена может быть дешевле, потому что застройщик якобы передаёт подрядчику ввиде оплаты за работу квартиры типа по себестоимости. А уже подрядчик (тут наверняка играют "на лапу" с застройщиком) чтобы получить деньги продаёт эти квартиры через посредников, но уже по почти по цене отдела продаж. Причём примерно 85% суммы сделки идёт через кассу, а 15% чёрным налом который оседает в карманах дельцов участвывающих в цепочке.
Ну к примеру, так - в отделе продаж продаётся 1к в 35 кв. м за экв. 40 тыс. долл на 2,3,23,24,25 этажах.
И такая же квартира на 15 этаже через подставного и брокера продаётся через авизо за 39 тыс. долл. То есть клиенту "предлагается" купить дешевле на 1000 долл. дешевле чем в отделе продаж. И если клиент поведётся на "дисконт", то тогда ему говорят - типа есть детали:еквивалент 34 тыс. долл. платится через "кассу" а 5 тыс. долл в конверте.
Для покупателей купивших по "белому" продажи по мутным схемам чреваты, тем, что они при заселении стают заложниками алчности дельцов реализующих мутные схемы. Потому как пока те не реализуют нужный им объём продаж по мутным схемам с целью получения личного гешефта, застройщик всеми силами тормозит заселение через аффилированый жэк который сначала тупо затягивает приёмку дома от застройщика, а потом требует почему-то для заселения 50% и более договоров на обслуживание от количества квартир в доме.
lesnoy
12.11.2013 18:10:58
Спасибо Вам Разумков!
Вы очень доходчиво объяснили схемы получения наживы всеми действующими лицами. Никогда раньше с этим не сталкивался и это очень полезная информация для меня. Я хочу купить квартиру в этих новостройках. Но теперь понимаю что не стоит суетиться нести первые 30%, а рассматриваю такой сценарий. Пока что деньги тихо лежат на депозите, а где-то в марте следующего года я иду в отдел продаж и, как будто был у них вчера, объявляю о подтверждении своих намерений купить озвученную мне на прошлой неделе квартиру. На меня, естественно, смотрят как на идиота и говорят о том что все давно раскуплено. Я, театрально раздосадованный, слезно прошу сотрудников ЖИ мне помочь найти нужный вариант, может как-то из социальной квоты... И, о чудо! Милосердные сотрудники находят контактное лицо от подрядчика, готовое мне помочь. Есть шанс сэкономить 1000у. е. плюс примерно столько же получить с гривневого депозита за 3 мес. Как вам такой вариант? Насколько безопасно иметь дело с этими подставными брокерами, ведь я так понимаю расписок за нал. деньги там никто не пишет?
А еще идея! Можно и не ждать, а попробовать реализовать такой сценарий во 2-ом или 3-ем доме, где заполняемость повыше?
Разумков
12.11.2013 20:12:23
Как показывает практика никто человеку "с улицы" в отделе продаж предлагать продажи из "подполы" НЕ БУДЕТ.
Там схема отработана давно. И по ней кто хочет "дефицита" должен сам найти выход на посредника.
И потом Вам надо взять Во внимание, что если Вы хотите купить квартиру малого метража так их прячут "под полу" самими первыми.
Не забывайте что кроме продаж из госпрограмм доступне житло есть ещё и городская программа доступне житло. А также покупают и покупатели "с улицы" которые не захотят играть игру "заработаю на депозитах" и будут покупать кватиры не откладывая дела в долгий ящик.
Так что к марту на витрине у ЖИ могут остаться в продаже "крупнокалиберные" 1к и 3к. Если это Ваш "сегмент" то Вы его пожалуй возможно в отделе продаж купите в марте.
А если Ваш сегмент "мелкоколиберные" 1к, то тут Вам придётся видимопокупать уже по переуступке.
lesnoy
13.11.2013 16:33:11
Опять дефициты. Вроде в 21-м веке живем, но в нашей стране ничего не меняется... Дом стоит пустой, в этой ветке форума мы общаемся вдвоем ( и то как я понимаю Вы Разумков - не инвестор этого дома). А квартиры в дефиците.
А квартиры по переуступке дороже или дешевле номинала?
foxlesss
18.11.2013 15:43:58
Я инвестор второго дома, но подруга задумалась о покупке квартиры в этом доме. Подскажите, когда вам обещали заселение? Если сдача летом, то заселят ли зимой?
