Какую цену за киевский метр Вы считаете справедливой, рыночной, но не спекулятивной?

16.04.2009 07:13:21

Даниил, ну какой же это вид бизнеса?
Я совсем недавно подготовила трешку для аренды. Потратилась по минимуму. Ну возможно, кто сможет еще дешевле сейчас, но 30000долларов в 100 метровой трешке после строителей со всей мебелью и техникой осенью было совсем отлично.
Сдала я ее за приблизительно 650 дол. Среднестатистическая амортизация ремонта и техники 7-10 лет, а если ей помогут, то и еще меньше. А арендаторы могут помочь. Т. е. только через 4, 5 года, я смогу получать какой-то доход. А если учесть, что простои в этом бизнесе тоже очень реальны, и если учесть, что средняя аренда может быть и ниже, то я могу вообще без дохода остаться. И это бизнес?

16.04.2009 07:31:27

Фифа, конкретно в вашей ситуаци это не бизнес.
Но очень многие покупали недвиж (даже в кредит) с целью зарабатывания на аренде и росте цен самой недвижимости.
Сколько таких инвесторов и как они вляют на рынок? вопрос?
Но тот факт, что несостоявшиеся продавцы выставляют квартиры в аренду и валят цены говорит, что таких инвесторов много!

16.04.2009 09:35:00

Геец, назвать то, что сегодня происходит рынком недвижимости нельзя, это уже ЛОМБАРД какой-то. Ничего, горячка пройдет. И если не будет ухудшения ситуации во всем мире все встанет на свои места. И тогда мы с Вами подумаем о справедливой цене.

17.04.2009 08:47:57

Фифа, что по вашему справедливая цена?

17.04.2009 10:11:11

Я к строительному бизнесу не имею никакого отношения. Но предполагаю, что
1. цена в любом случае должна быть не меньше издержек производства, или себестоимости.
2. эта себестоимость должна быть проиндексирована к моменту реализации на индекс инфляции (дефляции)
3. так как это долгосрочные вложения капитала, то добавочная стоимость должна быть как минимум 30%. Т. е. я имею в виду, чтобы воспроизвести объект нужно как минимум год, а то и полтора. Чтоб был смысл заниматься этим, нужна годовая доходность не меньше 20%.
А теперь считайте какая должна быть справедливая цена.:)
А вот рыночная цена думаю должна быть расчитана по другому.
Я бы ровнялась по ВВП на душу населения по ППС.
Т. е., если наши доходы на душу населения 7000 Долларов в год.
у россиян 15000 Долларов, в Европе 32300, а Штатах 47000, то
Наша недвижимость должна быть как минимум в 2 раза дешевле такой же как в России, в 4,5 раза дешевле чем в Европе, и в 6,5 раз дешевле чем в Штатах.
Но и тут не совсем точно. Если бы еще найти норму сбережений и сревнить ее по ППС в разных странах, вот тогда точно можно сказать.
Но нельзя не принимать во внимание, что и эти критерии не относятся к мегаполисам. Так как центры мегаполисов одинаково привлекательны и как для жителей Украины, так и для иностранных граждан. Поэтому, если такие пропорции сохранить и для центра Украины, то завтра квартиры в центре будут принадлежать американцам и европейцам.

17.04.2009 10:15:14

Совсем забыла добавить к справедливой цене НДС 20%.

17.04.2009 10:27:06

Читаю Фифу, боже, как бы я хотел, что бы цена формировалась именно так, но на выбор у нас только 2 варианта, плановая экономика и с "пузырями" пока третьего не дано, ИМХО.

17.04.2009 10:41:37

Ну почему, по-моему у нас именно так она и формируется.
Я не знаю, какая сегодня себестоимость, но была год назад около 750 Долларов.
Если учесть индекс инфляции по моей потребительской карзине 0,75. То себестоимость должна быть сейчас 562 Доллара. Если добавить 30% и еще 20%, то получится почти 900 у. е. По-моему сейчас у застройщиков где-то такая цена.

17.04.2009 10:53:44

1. Цена формируется под воздейстием спроса и предложения, при этом себестоимость показывает результат (прибыль или убыток)
2. В чем смысл индексировать себестоимость на инфляцию?
3. Добавочная стоимость это что? типа наценка на себестоимось?
Вам не приходила такая мысль, что при таком подходе строителям экономически не целесообразно экономить?

17.04.2009 11:07:54

Геец: Вам не приходила такая мысль, что при таком подходе строителям экономически не целесообразно экономить?
Ну почему же?
Это я Вам назвала справеливость цены с точки зрения застройщика.
А для потребителя справедливость будет исходить из других параметров, таких, которые я перечислила в рыночной цене.
Нечто среднее и создаст обоюдную справедливую цену. Т. е. ту цену, по которой покупатель будет согласен купить, а застройщик продать.