КАКИЕ ПРОГНОЗЫ НА БУДУЩЕЕ? (год 2007)

15.05.2007 15:35:22

Materij, Пытался прочитать статью по этой ссылке, но пропал интерес, когда в начале прочитал о том, что речь идет об обвале РН Украины.... Я допускаю, что для Киева падение цен сегодня уже, возможно, актуально... Но, например, для Харькова это пока не актуально. А если человек берется писать обо всем рынке недвижимости страны, мог бы не полениться и уточнить, как обстоят дела в других регионах... В общем, обычный мусор...

16.05.2007 09:25:36

Не страшно. Сейчас только ленивый не пишет об обвале.
Но Харьков действительно знатно "тормозит" по ценам, все процессы сдвинуты от Киева, Одессы минимум на год.
Или люди более трезвомыслящие, в пирамидки не играют. Тогда может и отката у Вас не будет.

16.05.2007 11:01:33

Materij : Сейчас только ленивый не пишет об обвале.

Вот уж точно подмечено!!!! А НЕленивых у нас, как оказывается, довольно много...

17.05.2007 06:03:50

Цитата:
"Что ожидать в будущем на рынке жилья Украины?
Летнее затишье ("стагнация") с последующим возобновлением роста? Падение к концу года на 30% и рост в следующем году по 5% в год? Восторженный оптимизм продавцов, угрюмый пессимизм покупателей или всеобщая апатия?
Чтобы понять тенденцию и предугадать с определенной погрешностью развитие, нужно рассмотреть исходные данные и эволюцию. Что определило многократный рост цен на жилье в течении предыдущих 7 лет?
Навскидку можно перечислить следующие причины (далеко неполный список):
1) Низкие цены, сформировавшиеся после кризиса 1998 года;
2) Рост накоплений среднего класса и бедных слоев населения;
3) Из-за относительно стабильной экономики неправильная оценка своих текущих финансовых возможностей ("переоценка сил") и перспектив в будущем;
4) Массированная агитация в СМИ;
5) Некоторое удешевление ипотечных кредитов банками при одновременном значительном снижении требований к кредитуемым гражданам;
6) Отсутствие конкуренции при закупках стройматериалов, монопольный сговор строительных организаций и законодательная неурегулированность на рынке вызывают беспрецендентный рост себестоимости строительства (к примеру, если в 2000 г. себестоимость метра была в пределах 60-90$ (Банк "Аркада", 1к квартира на Троещине 60м2 общей площади продается за 4,700$), то в 2006 г. себестоимость в 600$/м2 не вызывает удивления даже у Госкомстата). Для справки средний коэффициент роста зарплаты строителя не превысил "2".
7) Непрофессиональная и зачастую преступная деятельность риэлторских контор и разного рода инвест-фондов.
Хотя некоторые причины имеют сугубо украинское происхождение, такие как повышение себестоимости и несовершенство законодательной базы, очень многие "новшества" были аккуратно скопированы с американского риал-истейта.
Сюда можно токсик-кредиты (2/28 АРМ, "но-док" и т. п.), зомбирование СМИ с аналогичными болевыми точками давления на потребителя, статистические манипуляции риэлторских контор, выдача потребкредитов под залог жилья.
Поэтому имеются все предпосылки рассматривать украинский РН строго скореллированным с американским РН т. е. дальнейшие события на рынке недвижимости Украины будут проистекать по американскому сценарию с некоторй временной задержкой.
Отсутствие платежеспособного спроса при огромном предложении, как первички, так и вторички, сдача нового жилья в аренду для оплаты текущих ипотечных платежей (падение рынка аренды) проявились в США в конце лета 2006 года и сейчас маховик банкротств снес более 50 крупных ипотечных банков, привел к увольнению 70-80% персонала риэлторских контор, сокращению рабочих мест в строительном и смежных ритейлорских бизнесах. Сотни тысяч домовладельцев оказались на улице, та же участь ждет несколько миллионов в ближайжее будущее. Выселяемые и обанкротившиеся граждане собираются в группы недовольных и через своих представителей в Конгрессе и Сенате требуют на законодательном уровне провести "полугодовой мораторий на выплаты мортгейджей". Естественно, мощное банковское лобби США подобный "закон на глупость" не пропустит и негативный результат с РН будет только раскручиваться по спирали, т. е. все только начинается. Прошел очень мощный (~около одного триллиона в год) тупой (сроком на 15-20 лет) удар внутрь американской экономики. Для решения этой проблемы требуются значительная политическая воля и много дешевой энергии.

17.05.2007 06:06:18

Что это значит для украинского рынка недвижимости? Очевидны мрачные перспективы на рынке жилья, как минимум в течении последующих 5-7 лет. Этот срок будет несколько меньше американского, так как украинская банковская система еще не успела подсесть на токсик-кредиты. Еще раз, падение цены на киевскую недвижимость будет продолжаться в течении 5-7 лет. Несмотря на скорое реальное замораживание строительства, текущее предложение жилья на инвестиционных складах" уже сейчас удовлетворит несколько годовых "не обязательно платежеспособных" спросов, постоянно подпитываться аукционными продажами жилья "неудачных дожников" и новыми видами коттеджного жилья. С другой стороны, спрос на жилье будет падать вследствие естественных демографических причин. Во-первых, население Украины уменьшается. Соглашусь, что это происходит в определенной степени за счет сельской местности. Однако, статистика показывает уменьшение населения в подавляющем большинстве городов Украины (может кроме Киева). Миллионник с лихвой Одесса в 1990 году и уже не миллионник в 2007 году. Чернигов и Черкассы имели больше 310 тысяч в 1990 году, сегодня - 280-285 тысяч. Другая причина, миграция социально активного, продуктивного и как следствие платежеспособного населения в другие страны. Россия, Португалия, Италия, Германия, Испания, Израиль, Канада - миллионы трудоспосбных граждан. Пока заработанные деньги возвращаются на Украину, но это пока... За последние 2 года, я очень часто слышал разочарование среди наших сограждан о немыслимости цен на жилье. Звучат неприятные сравнения уровня радиации, разгула преступности, коррупции, оценки личной и финансовой безопасности, перспектив личного развития и развития бизнеса. Украина, как государство, в настоящее время проигрывает по очень многим позициям, в итоге многие эмигранты не стремятся вернуться на Украину, пытаются найти себя в новой стране уже на долгосрочной основе. Платежеспособный спрос, как видим, падает катастрофически. Кто будет платить большие цены за недвижимость? Бюджетники, пенсионеры, трудовой класс, живущий от зарплаты до зарплаты? Может главная надежда риелтеров - "золотой процент коррупционеров"? Надолго ли хватит бездомных коррупционеров?
Производная цены падения?
Радужные прогнозы, сейчас упадем на 30%, потом будем расти как и прежде выдают очень желаемое за действительное. 30% падения соответствуют проседанию цены до 1,500$/м2, т. е. той величины которая наблюдалась на протяжении большей части 2006 года, до августа. Эта цифра удовлетворяла самым мажорным ожиданиям строителей и банков (на хлеб с маслом и с икоркой). 900$ сверху 1,500$ являются исключительно спекулятивной прибавкой, на которую вообще можно не обращать серьезного внимания. Это - головная боль рядовых инвесторов и высокорисковых спекулянтов. Ниже 1,500$ начинаются проблемы у строителей и у банков. Это далеко не означает, что строители не смогут найти вожможности понизить себестоимость до нормальных 150-200$/м2, там одни лишь тендерные закупки стройматериалов дадут экономию ~60%, а есть еще оптимизация логистики, введение новых технологий строительства и т. д. Можно констатировать, что время сверхприбылей у строителей уже прошло. Через 3-4 года наступит время социального заказа на дешевое и качественное жилье. Кто не впишется в новые реалии, окажется за бортом строительного бизнеса и будет вынужден искать иное применение своих трудовых усилий.
Желаю всем выдержки и постоянного анализа того, за какой актив вы собираетесь отдать 10-15 лет своего труда (считай 40% трудовых доходов всей жизни)!"

17.05.2007 07:26:23

А джерело інформації - інтернет чи преса?

17.05.2007 07:30:33

Какая разница? судится собираетесь?:)))))))

Хотите контраргументировать? Валяйте....

17.05.2007 07:38:07

Написано достаточно умно, но аргументация несколько однобокая. Все эти причины существовали уже более года назад. Уже в конце 2005 я лично бы двумя руками подписался под этой статьей. Но что-то же не дало ценам тогда начать снижаться и более того, спровоцировало невиданный рост за 3-4 месяца! Проанализируйте ЭТО. Может здесь не так всё плохо.

17.05.2007 07:50:56

Раньше росли и недвижимость и аренда, а теперь и то и то падает.
После дня открытых дверей во многих ВУЗах прогнозируют недобор на платные специальности.

17.05.2007 08:08:33

Правильно, а зачем учиться? Если у тебя недвижимости нет, ты на нее все равно никогда не заработаешь, а если есть - зачем тебе работать...:?)
То же с бизнесом. Не многие бизнесмены могут похвастаться десятикратным увеличением капитала, вложенного в бизнес за последние 4 года. А те, кто купил квартирку в Киеве в 2003 за 30 штук уже продает ее за 300. То же с землей. Это нормальная ситуация? Все на рынок недвижимости, товарищи!