непонятно
10.04.2003 07:40:00
BOBA: За последние две недели уж очень подозрительно активизировались брокери. Звонят,...
Я не знаю на какой спад Вы надеетесь... и не знаю о каком "не покупают" Вы говорите.... Мы в процессе покупки. Так вот! последние две недели продавцы снимают квартры с продажи (наверное, надеясь, придержать и продать еще дороже) или поднимают цену сходу на 2-3 тыс (и так на немалую стоимость) А если квартира более-менее по нормальной цене (хотя сложно ее и нормальной назвать), то на первом же просмотре дают задатки :((( Уже две квартры так сорвалось.... Оптимизма у меня уже не осталось никакого :(
KEY
10.04.2003 08:32:00
непонятно:
Я не знаю на какой спад Вы надеетесь... и не знаю о каком "не покупают"...
Сейчас на рынке 2 групы покупателей: 1. для себя(чтобы жить) 2. для дальнейшей перепродажи по высшей цене. Так покупателей 1 группы практически не осталось. Вторая группа более активная и поэтому двигает цены вверх. Как только цена остановиться 2 группа будет скидывать квартиры, чтобы закрепить свою прибыль-увеличиться предложение. Дальше цены могут двигаться только вниз.
Alex
10.04.2003 09:25:00
KEY:
Сейчас на рынке 2 групы покупателей: 1. для себя(чтобы жить) 2. для дальнейшей...
Хочу высказать свое мнение, как посторонний наблюдатель - лицо не заинтересованное ни в покупке, ни в продаже недвижимости. Рост цен на киевскую недвижимость спровоцирован чем угодно, но только не ростом благосостояния людей и ростом экономики. После любого ажиотажа, паники, и прочего безумия наступает отрезвление (можно назвать это коррекцией). Это даже не экономика, это философия, это жизнь. Ну проинвестируют "богатые" люди свою валюту в недвижимость, ну подростут еще цены чуть-чуть, а дальше. Прийдется этот хлам или в аренду сдавать или продавать. И кто его будет покупать? Это все равно что вкладывать "ненадежную" валюту в "Москвичи-412" и "ЗАЗы". Все сказаное выше относиться конечно не к тем людям, кто покупает жилье для того чтобы жить в нем. Я думаю через месяц, или два, через год (не хочу прогнозировать) люди, покупающие жилье для себя, купят его по приемлемым для себя ценам. Давайте помнить проблемы американского фондового рынка.
KEY
10.04.2003 10:44:00
BOBA: За последние две недели уж очень подозрительно активизировались брокери. Звонят,...
Это вам наверно Эдуард названивает. Что-то его давно не видно. Сейчас ему наверно не до форума.
SoTrue
10.04.2003 11:40:00
Alex:
Хочу высказать свое мнение, как посторонний наблюдатель - лицо не заинтересованное...
Ну если они собираются сдавать "хлам" (типа старой пустой 2-ки на Оболони, о которой писали недавно в другой теме) за 300 долларов, то с этого они смогут очень даже прилично жить.
Да, про группы покупателей: для перепродажи покупают в основном на первичном рынке, на стадии проекта, чтобы можно было продавать на стадии введения дома в эксплуатацию. По ТАКИМ ценам на вторичном рынке люди покупают для себя. Бизнесмены УЖЕ купили для перепродажи раньше по ПРЕЖНИМ ценам и сейчас только продают (или будут продавать позже, надеясь продать еще дороже).
Володя
10.04.2003 12:38:00
SoTrue:
Ну если они собираются сдавать "хлам" (типа старой пустой 2-ки на...
По поводу того, что можно хорошо жить сдавая пустую двушку на Оболони за 300$, давайте сравним это с прибыльностью размещения свободных средств на депозите в комбанке. Обладая, к примеру, 100 000$ свободных средств (для удобства рассчета) -имеем варианты: А) депозит в банке ( для надежности –в нескольких банках) в валюте до 12% годовых, в гривне –до 18% годовых ! Без налогов, без головной боли, абсолютно легально. Б) на эти деньги постараться купить 5 однокомнатных, более менее адекватных для съемщиков и ликвидных на случай возможной продажи квартир под сдачу в аренду. Теоритическая пририбыль- 5 х 200$/месяц х 12 = 12000$ в год. Сложности: найти 5 неплохих квартир в прилегающих к Центру районах – я не в теме, но думаю на Оболони однокомнатную трудно сдать за 200$ в месяц, заплатить за каждую по 5% любимым брокерам плюс другие расходы, сделать какой-никакой ремон, быстро найти съемщиков: не китайцев, жаращих селедку и т. п., после всего перечисленного –честно заплатить(если заплатить) подоходный налог с договора аренды по ставке 30% и вздохнуть спокойно-теоретически. Мне кажеться прибыльность второго варианта не дотянет даже до 5%, так что выводы делайте сами: кто, прежде всего заинтересован в росте цен: потенциальные арендодатели или кто другой.
Скептик
10.04.2003 12:48:00
В России вон тоже в свое время держали деньги на депозитах во всяких ТверьУниверсалБанках. Иде щас те деньги? И те банки?
Werty
10.04.2003 12:59:00
Володя:
По поводу того, что можно хорошо жить сдавая пустую двушку на Оболони за 300$,...
Предлагаю более реальный вариант расчёта. На 100 тыс. покупается 7 гостинок на массивах и сдаются в месяц по 130 у. е. 10 у. е коммунальные, налогов никто не платит. За год заработали 10 шт. у. е.
А теперь самое интересное - через два года квартиры подорожали на 25% (а тенденции ещё более быстрые). Человек продаёт и зарабатывает за два года 45 тыс. у. е.
Доходность 22% годовых!!!
Есть конечно риски, вдруг они подешевеют. Но гривна, а с неданих пор доллар тоже не гарантируют нужного уровня спокойствия в долгосрочном периоде. Может поэтому квартиры скупают не только те кому нужно жить, или чей это бизнес, но и те, кто просто хотят сберечь капитал.
Догадку вполне подтверждает тот факт, что аренда квартир тоже дорожает, значит хозяева подсчитывают, что интересне продать и положить в банк или продолжать сдавать по цене выше.
SoTrue
10.04.2003 14:19:00
Володя:
По поводу того, что можно хорошо жить сдавая пустую двушку на Оболони за 300$,...
Ах, эти цифры, цифры!
Имея 100000 долларов можно СЕЙЧАС купить две двушки в районе станции метро Дружбы народов по 40 тысяч (сталинки по 56 метров). Отремонтировать и обставить их по 10 тысяч (скромно, но со вкусом), и сдавать их ОФИЦИАЛЬНО (с регистрацией в ЖЭКе и пр.) по 500-600 долларов. Пусть (в среднем) 550. Имеем годовую доходность 13200 долларов минус 2400 грн. единого налога для субъекта предпринимательской деятельности - физического лица. Около 13 тыс. долларов чистого годового дохода + рост цен на эти квартиры (10-20% или 10000-20000). Итого: 23000-33000 годового дохода. Как говорится скромно, и со вкусом.
Теперь о банках: 12% годовых можно найти в третьесортном банке с уставным капиталом под 3 млн. евро, капиталом - под 5 млн. евро и активами - под 100 млн. грн. В таком банке смелым людям (или инсайдерам) можно держать тысячу-другую долларов, но никак не сто.
В нормальном банке сейчас можно положить под 9% годовых. Это составит 9000 долларов. Это в долларах. В гривне - 17%. Это будет 17000 долларов - падение курса национальной единицы (скажем 3%) - потери на конвертации (1%) = 13000.
23-33 тысячи больше 13, при этом собственность продолжает все время оставаться в Вашем распоряжении, а не у чужого дяди (Славянский). Цены аренды имеют тенденцию к росту, а банковские ставки - падают. И через год разница станет еще заметнее.
И, наконец, последнее, бизнесмены уже давно купили и давно сдают квартиры. Поэтому доходность их бизнеса еще раза в 2 выше подсчитанной мною.
Инженер
10.04.2003 18:40:00
SoTrue:
Ах, эти цифры, цифры!
Имея 100000 долларов можно СЕЙЧАС купить две двушки...
To SoTrue >Ах, эти цифры, цифры! Что-то Вы, батенька постоянно тенденционно передергиваете эти самые цифры. Отремонтировать - обставить на 10тыс и сдать за 550? Ну-ну... Не забудьте включить в смету и ремонт парадняка, замену труб в стояке, комунальные расходы, аммортизацию ремонта, услуги маклеров, простои при поисках клиентов итд. Кстати цены могут как расти так и падать, и учитывая ситуацию второе представляеться более вероятным - рынок не резиновый и цены не могут постоянно расти такими темпами. А значит будет остановка и спекулянты (коих немало), ринутся фиксировать прибыль, плюс отложенное предложение итд. - ну Вы и сами все это прекрасно знаете ;-). Доходность от жилой недвижимости сейчас уже не поспевает за ростом цен на квартиры и ИМХО заметно меньше вожделенного 1-го процента в месяц. Живой пример - мой приятель сдает свою однокомнатную на Оболони за 90, а недавно изучал вопрос на предмет поднять и выяснил, что ее можно без проблем быстро сдать только за 110, и не стал рыпаться. Сейчас стоимость этой квартиры не менее 15тыс, плюс накладные расходы (см. выше) - выводы делайте сами...
