Дата начала падения цен на жильё.

10.04.2003 18:43:00

Теперь о ренте: Ну и цены у вас. Насколько я знаю реальная цена рента на 1 bedroom арartment в месяц складывается примерно так: (текущая стоимость)/( 10 лет * 12 мес). Итого получаем (40К + 2К( мебель)) = 42К. 8К - ремонт не в счет итого получаем 42К/120 = 350. Плюс владелец должен платить налоги. Сьемщик платит utilities (свет, отопление ). Далее что происходит с ценами на рент когда все проинвестировались написано в этой статье http://www.fortune.com/fortune/realestate/articles/0,15114,434966-1,00.html которую вы ( soTrue ) читали но наверное не дочитали даже до середины. Теперь о банках: В Америке сейчас 1.50 - 2.50% c налогами. Все что больше это с риском потерять больше чем выграть. Так что украинские банки можно рассматривать как американский фондовый рынок. 8-9% без налогов = 11.5% с налогами. Очень неслабый процент однако. А цены на квартиры упадут как только вы передумайте их покупать. Плохо жить стало например. А это непременно произойдет.

10.04.2003 20:13:00

По данным расчетов, опубликованных в исследовании "Рынок и строительство нетиповых зданий в Москве в 2001-2002 г.", доля более-менее современных зданий на вторичном рынке в Москве насчитывает 14,35%. Сюда имеет смысл добавить комфортабельные кирпичные здания, строившиеся для советской элиты - "цековки" и некоторые "сталинки". Остальное - прах и тлен уже в обозримом будущем. http://www.monolit.org/s2003_7.html

11.04.2003 06:52:00

Инженер:
To SoTrue >Ах, эти цифры, цифры! Что-то Вы, батенька постоянно тенденционно...
Ув. Инженер
Я не знаю какая квартира на Оболони стоит 110 у. е. Мне вот на Лесном хозяйка подняла стоимость с 70 до 120 (ну и три месяца по 100). Я поискал за пресловутые 110 или 100 так ничего, кроме гостинок не нашёл. А реальные квартиры 130-140 у. е.
Так что ваш друг, думаю, плохо предлагал, а если бы поднял цену до 120 никто бы от него не съехал.
Маклер 50-60 у. е + перезд на квартиру (если найдут за 110). И месяцев 7-8 у квартиросъёмщиков никакой экономии и гарантий, что новый хозяин и квартира лучше старой. Всё это в темах посвящёных аренде.

11.04.2003 08:29:00

Werty:
Ув. Инженер
Я не знаю какая квартира на Оболони стоит 110 у. е. Мне вот...
Отчего же, нам вчера предложили квартиру на Оболони в новом доме за 100 уе. То есть сначала мы посмотрели на ОбЛипках (классное словечко получилось!) рядом с "Лимпопо" двушку за 200 с телефоном. И кстати, ничего страшного, пообещали подумать. А потом нам та же маклер предложила в новостройке на Тимошенко 2/4 однокомнатную со строительным ремонтом, без мебели и телефона за 100. Зато большая (комната больше 20, кухня что-то около 18, кажется) и дешево. Но мы вечером вышли с собачкой пройтись, посмотрели на 3 освещенных окна во всем доме... и стало грустно. Короче, я подключила тяжелую артиллерию (мужа), он разумно аргументировал хозяину, которые нам цену за аренду хотел поднять (см. соотв. форум), что это уже занадто, и тот клятвенно пообещал к этой теме больше не возвращаться. Посмотрим, надолго ли.

11.04.2003 10:00:00

Инженер:
To SoTrue >Ах, эти цифры, цифры! Что-то Вы, батенька постоянно тенденционно...
Исхожу только из того, что знаю. Знакомый в указанном мною районе упомянутую квартиру сдает за 400 и мог бы сдать дороже, но сильно спешил. Ремонт у него аккуратный, чуть-выше среднего. Стиральная машина, кухня за 1 тысячу, застекленный балкон, кровать, диван, стенка 15-летняя, шкаф такой же, холодильник Атлант.
Услуги маклеров входят в указанные 40 тысяч за квартиру. Коммунальные услуги - целых 100 грн. в месяц. Это серьезные деньги :), которые к тому же будет оплачивать квартиросьемщик.
Поверьте, 56 метров + обстановка за 10 тысяч я сумею сделать. И сдать за 500-600 тоже. Цены просто нынче такие.
Не вижу, почему доходность от сдачи внаем должна успевать за ростом цен на недвижимость. Мы сравниваем приобретение жилья с его последующей сдачей в найм с доходностью от депозитов. И такое приобретение сегодня более выгодно (если имеешь 100 тыс. долларов). Вы не привели ни одного аргумента, что это не так.
О какой это замене труб в стояке Вы говорите? О каком ремонте парадного?
Аммортизация ремонта? Согласен: определим срок амортизации в 10 лет. По 1 тысяче на год. Вычтите из указанного мною дохода. И что это меняет?
Доводы о нерезиновости рынка, безумии цен, фиксации прибыли и отложенном предложении приводятся уже второй год, только пока безуспешно. Что дает Вам надежду, что сейчас что-то изменилось?
Какие еще цифры я "передергиваю"?

11.04.2003 10:12:00

Roman: Теперь о ренте: Ну и цены у вас. Насколько я знаю реальная цена рента на 1 bedroom...
Сообщу (по секрету), что любая цена определяется тем, согласны ли ее платить или нет. Это называется рыночным ценообразованием, а цена - рыночной ценой.
В СССР цена формировалась от затрат (где-то так, как Вы описали). Так что расчет цены аренды, исходя из стоимости арендуемой квартиры - это очень по-советски :)
Про двести (200) гривен налога в месяц я уже написал раньше. Громадные деньги :)
Не пойму, с чем Вы спорите, когда говорите о ненадежности отечественной банковской системы? С тем, что покупать квартиру и сдавать ее в наем выгоднее, чем держать деньги в банке? Тогда Вы себе противоречите.
А что такое "8-9% без налогов = 11.5% с налогами". Это к чему?
Я рад, что Вы единственный сумели дойти до сути о отделить зерна от плевел в статье из ссылки :) Быть может, Вы поделитесь Вашими знаниями с другими?

11.04.2003 14:01:00

Я живу в Boston, MA и написал как образуется цена здесь. Законы экономики везде одинаковы. Если посмотреть на пример с Оболонью выше квартира за 15К рент за $110 - $120 это подтверждает. Маркет определяет норму прибыли а поскольку недвижимость это стабильное вложение денег с небольшим риском то и норма прибыли не должна быть большой. Перекосы выравниваются поскольку гениальная идея купить две квартиры и сдать придет не только в вашу светлую голову. Я не говорю о том что выгоднее покупать квартиру или вкладывать деньги в банк. Это каждый для себя решает.

12.04.2003 09:01:00

Roman: Я живу в Boston, MA и написал как образуется цена здесь. Законы экономики везде одинаковы....
"Слишком далеки они от народа", по словам классика. Хотя идеи у них были исключительно правильные, почти как правила формирования цены на ренту в Штатах :)

12.04.2003 18:10:00

То SoTrue. 400 - как раз реальная цена, достаточно ознакомиться с предложениями по сдаче на этом сайте. И нужно все же честно вычесть все накладные. Кстати хорошо бы еще оценить в деньгах и прибавить к расходам свой головняк с покупкой-ремонтом-обстановкой :-). И я нигде не говорил, что в банке держать выгодней. Тут главное - угадать поведение цен на недвижимость в средней-дальней перспективе. То что цены растут 1,5-2 года - не аргумент, скорее наоборот. Вас не убеждают доводы по поводу весьма вероятной смены тенденции? Ну тогда еще рекомендую ознакомиться с демографической ситуацией в Украине. По последним данным население сократилось еще на 1 млн. - до 47 млн. Рынок труда в Киеве с нормальной оплатой ИМХО близок к насыщению (он кстати частично формируется строительно-ремонтным бумом). Так что скоро убыль населения перекроет миграцию. Ну и нетипичная пневмония - ее не остановить, и на самом деле наилучшее вложение денег сейчас - участки на кладбище :-(.

14.04.2003 07:18:00

То Пан Инженер однобоко как-то усе рассматривает. Вообще рынки в эпоху глобализации капитала кстати имеет тенденцию к расширению - читали Маркса ? Или лекции по политэкономии прогуливали а конспекты переписывали ?

При абсолютном бардаке с законодательством на землю и отсутсвии гражданского кодекса происходит строительный бум. Отменен институт прописки + мессир Омельченко розпрядився, щоб любой бангладешец и аргентинец мав возможность купить квартиру в Киеве на правах частной собственности. Сдавать ее в аренду. Получать доход. Если это узаконится с некими гарантиями стабильности то.... инвестиционный климат только улучшится.
По насыщению хорошими рабочими местами - миф - мы еще не доползли до бума 1998 года, когда зеленому новичку отстегивали конкретные бабки, что бы просто закрепить трудовые резервы. Заметьте, что такой крупный ОПТОВЫЙ торговец ВСЕМ потребляемым, как МЕТРО приходит на рынок в августе этого. Наверно у них прогнозы поточнее Ваших.
По доходам этих самых трудовых резервов - OEKRAINE тупенько повторяет опыт Раша Федерэйшн - с задержкой (РФ с 2001 года) принят закон о 13 %снижении подоходного налога на зряплату - посчитайте на калькуляторе сами, на сколько вырастет зарпата у того, кому платят ее легально.
Куда понесет неожиданно привалившую деньгу народ - правильно, как корейцы скупят все золото и безвозмездно передадут в Нацбанк... хотя могут и другие варианты быть :)