RSHADOW
20.02.2009 20:03:20
yurchik: Получил пару контактов, пообщался, прозвонил Укргазбанк, Житломаркет. В кратце:
Клиенты...
в зависимость от Житломаркеты, мы все попали на много раньше - когда заплатили деньги за облигации,
Real
22.02.2009 20:02:22
Итак, после общения с юристом банка (где я работаю) и юристом (далеко не последним в пределах Украины, к которому я ездил специально в другую область) есть одна позиция (абсолютно одинаковая) к имеющей место ситуации с облигациями.
Облигации есть средство платежа по договору купли-продажи взамен договора бронирования. При непредъявлении облигаций к погашению средством платежа могут стать деньги. Поэтому позиция Житломаркета на сегодня есть абсолютно честная по отношению к нам. (То, что дом не сдан в срок – это другой вопрос, который обсуждать нет смысла, по крайней мере – для меня.)
Облигации изначально были не самым лучшим средством инвестирования в стройку. Но все мы поддались влиянию бренда Застройщика. Поэтому надо идти до конца.
Взамен облигаций требовать деньги мы не имеем права. Взамен может быть только квартира. Выбора у нас практически нет. Поэтому Предварительный договор купли продажи – это объективная реальность. Единственное, что сказали юристы – в предварительном договоре необходимо указать, что объект инвестирования (квартира, парковочное место) полностью оплачены, и указать размер оплаты (во избежание предъявления нам иной цены за квадратный метр). Конечно, могут варианты на предмет доплаты или возврата средств в случае уточнения реальной площади (как договоре бронирования).
Предварительный договор должен быть нотариальным. Здесь альтернативы нет. Единственное, что юристы не сказали однозначно – это то, что при заключении предварительного договора необходимо платить гос. пошлины и пенсионный фонд. Аргументы: 1) возможность расторжения предварительного договора; 2) заключение основного договора (когда и необходимо платить все платежи). Законодательство не предусматривает двойной уплаты налогов и пошлин (двойного налогообложения) по одному договору.
Вот, собственно, и всё (что касается договоров).
Что касается стройки. Как удалось узнать, с 01.01.09 введен новый порядок сдачи жилых строительных объектов в эксплуатацию. Предусмотрен специальный реестр регистрации таких объектов, который в настоящее время еще не разработан. Наш дом (по имеющейся информации) принят 26.12.08. Таким образом, обозначенная проблема решается.
В Тресте мне сказали, что уже есть тех. пасторта на квартиры до 7-ого этажа. Насколько я знаю, именно с 8-ого этажа начинались перепланировки. Как мне кажется, сейчас идет процесс узаконивания перепланировок. Имеются ли для этого средства?.. Посмотрим – когда будет паспорт на весь дом.
Был на объекте. Прошелся по всему дому. На всех этажах в коридорах и на лестничных площадках уложена половая плитка, стены оштукатурены и подготовлены к покраске. На верхних этажах на лестничной площадке довольно холодно и наблюдалось некоторое обморожение внутренних стен. Так что, реально, фасадные и внутренние работы можно заканчивать только после потепления. На боковой лестничной площадке радиаторы установлены только до 11-ого этажа. Выше – только подгововленные отверстия для труб.
Был в паркинге. Там сейчас идут основные работы. Установлены ворота, вентиляция. Стены оштукатурены. Идет окончательная заливка полов. Фото постараюсь приложить.
В тресте сказали, что объект планируют сдать до конца апреля. После всего того, что удалось узнать и увидеть, думаю, – это вполне реально. Главное, чтобы наши деньги, уплаченные за объект, остались хотя бы в количестве, необходимом для сдачи дома в эксплуатацию.
sirnychek
23.02.2009 12:44:02
Уважаемый Real, мне кажется, все не так просто, как вы описали. Действительно облигации в нашем случае - средство платежа. Поскольку это целевые бумаги, то их оборот регулируется Проспектом эмиссии, в котором четко прописана процедура погашения. А именно: бумаги погашаются только после заключения договора купли-продажи (про предварительный - ни слова), только в случае, если договор бронирования остается действующим (предварительный договор заменяет собой договор бронирования). В любом другом случае облигации могут не быть засчитаны как средство платежа. Более того, п. 13.4 Проспекта эмиссии прямо говорит, что мы не получим, если договор бронирования не будет действительным. Насчет того, что у нас нет выбора, вы не правы - выбор есть всегда. Предъявить облигации к погашению действительно нужно - это наше обязательство перед Житломаркетом, которое необходимо выполнить. Иначе можем получить номинальную стоимость облигаций вместо квартиры. А далее просто нужно ждать выполнение Житломаркетом своей части сделки. Возможно, я бы более лояльно отнесся к предложению Житломаркета заключить предварительный договор, которым компания прикрывает одно место перед ГКЦБФР, если бы эмитент взял на себя затраты по нему. Делать он этого не собирается. КГС-1 - солидная структура, и 90%, что все мы получим свои квартиры. Но лишний раз подставляться, идя на заключение сомнительного с правовой точки зрения предварительного договора... мне кажется, стоит еще раз задуматься. Это мои суждения. Хотел бы услышать конструктивную критику.
САШ
28.02.2009 05:12:32
Bond: Интерестно, как поведет себя юр. отдел банка (у кого квартира в кредите). Будет ли...
Я вот поинтересовался судьблй длма куда чуть не влез в 2007.
И напомню Вам что писал тут раньше.
"Bond я согласен с Вами, но я пишу не о ситуации в стране, а конкретных договорах. И потому отмечу что Вы квартиру еще не купили. Вы купили пакет облигаций. Договор купли-продажи будет заключен с Вами через 6-8 месяцев после здачи дома. Так написанно в договоре бронирования, который с юридической точки зрения, никчемный. То есть Вы полностью отдались на добрую волю застройщика.
И я согласен что застройщик и честный и хочет выполнить договор. Но ведь могут возникнуть обстоятельства при которых он просто не сможет этого сделать.
И тогда, в отличии от тех кто имеет инвестиционнный договор на конкретную квартиру, Вы ничего и нигде не сможете отсудить или доказать.
Потому что вы купили облигации и стали их владельцем и стали инвестором какой то компании, но не квартиры.
Ну да ладно. Я хотел просто узнать есть ли тут хоть один человек который уже имеет договор купли-продажи полученный по такой схеме."
Но то что меня тогда не убедили что облигации это надежно вижу теперь положительную сторону.
Все что не делается делается к лучшему.
Желаю вам всем удачи. Но будьте умнее в следующий раз и интересуйтесь тем что собираетесь сделать.
Не верь не бойся не проси не потеряло совей актуадьности и сейчас.
ПС
Но как идет обсуждение на тему сдавать или не сдавать ЦБ и подписывать договор или нет, надодит меня на мысль что грабли ничему не учат. К сожалению.
yurchik
02.03.2009 14:53:17
Итак времени почти ничего. Теперь, когда Сирничек перечислил бумаки к погашению, по словам нотариуса КГС он единственный пока что., вариант сделать так же уже ничем не обострит положение житломаркета(мне так кажется). По прежнему вижу людей которые не планируют ничего делать (и особенно с трёшками) и таких которые колеблются, но и договоров заключено значительное количество...(из ответов тех же юристов и малочисленных контактов жильцов)
Что на руках: подходят ответы по запросам (один из ответов мне направили сканом и завтра я планирую его забрать). КГС выслал и свой ответ в котором установил очередную дату здачи 15ым КВИТНЯ(сегодня планируют мне выслать по почте). Доп-соглашение планирую доразработать сегодня и если получится подписать завтра.
А если не получится то может тоже стану в позу Сирничка перечислив им бумаги.
Все желающие идти путём доп договора к резервированию прошу звоните для разработки.. может я чего-то не учту в своём варианте. 80675028142 Георгий
yurchik
04.03.2009 19:58:06
Сегодня меня несколько огорчили с моим дополнением к договороу бронирования: сначала перечисляли что не законно и неуместно в нём прописівать (уточнённую дату ввода в єксплуатацию, сумму реально потраченную на облигации...) а закончили тем что отправили к директору. Директора сказали дня 3 в офисе не будет - торчит у нотариуса безвылазно.
Пришлось в надежде на личную встречу и за письмами ехать в КГС.
Итог - юрист сказала что пообщается с директорами по поводу возможности подписи урезаного доп соглашения и даст мне ответ утром (если я её застану).
Долго ждать подписания у меня возможности уже не остаётся. Завтра я планирую или предъявить бумаги к "погашению" - просто их перечислив или остатся с подписанным доп-соглашением.
Ещё один ответ получил в копии. Оригинал мне должен был быть отправлен по почте.
neighbour
04.03.2009 23:12:57
Здравствуйте, ВСЕ!
Буду краток. Из всего того, что удалось узнать – в случае предъявления целевых облигаций к погашению собственником, с одной стороны, и неспособность эмитента предоставить товар взамен этих облигаций, возможно объявление технического дефолта эмитента.
Судя по всему, Житломаркет старается выйти из данной ситуации (разрулить ее). Причем теми способами, какие в данный момент возможны.
Становиться «в позу» и давить Житломаркет, по-моему, бесперспективно. Прежде всего по отношению к нам – Заказчикам.
Правильно здесь писали: ввязываясь в облигационный механизм приобретения жилья, все мы принимали определенные риски. ФФС – намного предпочтительнее. Но здесь ФФС не организовывался. Все мы это понимали. По крайней мере, должны были понимать, что риски здесь намного выше. Но имя Застройщика, место застройки сделали свое дело. Риски были приняты.
Так что, по-моему, ставить «в позу» Житломаркет с перспективой объявления ему технического дефолта неправильно. Кто не знает – сообщу. На месте нашего дома стояло офисное помещение Киевгорстроя, которое было разрушено для возведения нашего дома.
Поэтому в случае технического дефолта эмитента, вступления в силу пункта 13.4 Проспекта эмиссии и, как следствие, невозможность получения прав собственности на уже оплаченные квартиры, я думаю, все потенциальные (на сегодня) собственники квартир «будут искренне благодарны» «виноватым» в организации такого дефолта.
Поэтому в такие непростые времена надо все же думать головой, а не руководствоваться эмоциями.
Ситуация действительно непростая. И все мы вложили деньги.
Но Кивгорстрой – это не Элита-Центр. И собственникам Застройщика скандал сейчас невыгоден.
Поэтому давайте думать. И если есть вопросы – решать их с помощью квалифицированных юристов, специализирующихся на подобных вещах.
yurchik
05.03.2009 07:42:19
AV:neighbour:" Из всего того, что удалось узнать – в случае предъявления целевых облигаций к погашению собственником, с одной стороны, и неспособность эмитента предоставить товар взамен этих облигаций, возможно объявление технического дефолта эмитента."
- Возможен... вот только он уже возможен потому что прецендент на текущий момент уже создан. Не думаю что небольшое увеличение числа предъявивших что либо изменит... разве что усилит позиции группы а не единичного случая.
AV:neighbour:"Судя по всему, Житломаркет старается выйти из данной ситуации (разрулить ее). Причем теми способами, какие в данный момент возможны.
Становиться «в позу» и давить Житломаркет, по-моему, бесперспективно. Прежде всего по отношению к нам – Заказчикам."
- Давить в моём случае означает предлагать выбор, и если сказав А мне не не подписывают Б или "б", но при этом призывают тратить деньги на другую схему при каждом контакте то мне это, как минимум, может не нравится.
AV:neighbour:"Так что, по-моему, ставить «в позу» Житломаркет с перспективой объявления ему технического дефолта неправильно. Кто не знает – сообщу. На месте нашего дома стояло офисное помещение Киевгорстроя, которое было разрушено для возведения нашего дома."
- Гораздо правильнее заявить что нет другой взможности поэтому давайте все скидывайтесь. При этом даже не рассматривается возможность возврата вынужденных затрат в будущем.
AV:neighbour:"Поэтому в случае технического дефолта эмитента, вступления в силу пункта 13.4 Проспекта эмиссии и, как следствие, невозможность получения прав собственности на уже оплаченные квартиры, я думаю, все потенциальные (на сегодня) собственники квартир «будут искренне благодарны» «виноватым» в организации такого дефолта".
- Читаем 13.4 : Дії, які провадяться у разі несвоєчасного _подання_ облігацій для погашення...
Это как же надо исхитрятся понять "несвоэчасне" если в прошлом пункте "У будь-якому випадку кінцевий термін пред`явлення облігацій до погашення залишається незмінним, тобто до 10 березня 2009 року для облігацій за серіями A, B, C, D, Е, F, G, H, I та J" ???
Поэтому в такие непростые времена надо все же думать головой, а не руководствоваться эмоциями.
- Согласен.
AV:neighbour:"Ситуация действительно непростая. И все мы вложили деньги.
Но Кивгорстрой – это не Элита-Центр. И собственникам Застройщика скандал сейчас невыгоден."
- Я не сторонник скандала, но стараюсь быть последовательным.
AV:neighbour:"Поэтому давайте думать. И если есть вопросы – решать их с помощью квалифицированных юристов, специализирующихся на подобных вещах.
- Думать это хорошее решение. Особенно за 2 рабочих дня до времени Ч. Думать я начал 10-15го.02 а теперь имею мнения нескольких юристов(через руки жильцов), мнения юристов КГС1, ответы на заявления, впечатления от общения и мнения самих жильцов... пусть и явного меньшинства.
yurchik
05.03.2009 16:29:20
Сегодня добрался до хранителя. УкрГазБанк без проблем делает списение бумаг на Имитента. Для тех кто имеет проблемы с реквизитами прилагаю файл-распоряжение. Эта информация не секркт - она была разослана(конечно в другом виде) всем банкам-хранителям бумаг.
Банк проинформировал меня о том, что со 2го 2008 тарифи изменилисть и хранение ничнго не стоит. Счёт тоже. Я пожалел о том что проплатил вперёд т. к. возврат они не делают.
Real
02.04.2009 18:35:33
Стройка возобновилась. Сегодня проезжал днем и видел немало робочих на люльках.
Процесс пошел...
