как не заплатить брокеру

28.05.2006 20:48:00

Добрый вечер, господа Мичиганер и -- уж особенно, ХМ!
Сплошной вам респект.
Надо ж как вы мужественно и вполне интеллигентно отбиваетесь от осатанелой недвижимостной ба... простите, "дамы"...
Тут не нужны социологические выкладки, Тут ни к чему мировой опыт. Дакие брокеры и брокерши берут на горло -- потому как... Собственно, потому-то они и в брокеры пошли, правда? Там где платят хорошие деньги, но не берут на службу ни мужиков-"волкодавов", ни истеричных баб (наподобие Натахи), подобные существа не проходя далее приемной HR-директора.
Тут кто-то из вас, брокерствующих, хвалился, что расселял коммуналки...
Читали мы об этих расселениях. У моей подружки бабушка "расселилась" -- на Байковое. Через полгода после "оформления" -- быстро и удобно. Для вас, уважаемяе брокеры, на которых даже имен не хватает -- это что, цифровые клички -- 1234, 3456? Под кодовыми номерами вы гуляете... Ну да, в строю все равны...
Творческой удачи вам на рубке бабла.
Вам же, господа ХМ и заморский гость, процветать -- и строить. Строить светлое будущее, а.. ну, с процветанием все понятно.

28.05.2006 22:06:00

A1234, я бачу, ти навіть англійською вмієш. А як щодо української?

29.05.2006 06:46:00

Michigander: Мені невідомо, як саме це робиться в Україні, але тут є 2 види документів, коли купується-продається...

29.05.2006 15:45:00

Відповідаю:

1) У лістінговому контракті вже проставлена ціна - її визначає продавець після вислуховування точки зору ріелтора про ціну, ринкову вартість, тенденції ринку й т. д. Це, як правило, друкується у вигляді брошури й називається Comparative Market Analysis (CMA). Щодо інших умов, то покупець мусить бути:
а) "спроможним", тобто - у фінансовому стані здійснити трансакцію. Це підтверджується листом від банку, що надаватиме позику, або від іпотечного брокера. Якщо ж покупець не братиме позики - випискою з банку про наявність грошей на рахунку у достатній сумі для купівлі нерухомости.
б) мати щирий намір здійснити трансакцію: для цього покупець докладає чек (депозит) у сумі 3%-5% від пропонованої ціни. Депозит може бути меншим або більшим і може бути предметом торгу між продавцем та покупцем. Сенс депозиту (Earnest Money Deposit) у наданні продавцеві запевнення, що покупець дійсно хоче придбати нерухомість. Якщо покупець відмовиться від здійснення трансакції, то часто продавець забирає депозит собі - це також регулюється наявним контрактом та законодавством і залежить від конкретної ситуації.

Отже, коли продавець підписує котракт, у якому ціна й умови є для нього прийнятними, моя комісія вже вважається заробленою. Як я вже раніше писав, продавець може потім змінити намір і відмовитися продавати - то мене вже не хвилює, бо з мого боку умови лістингового контракту виконані, й я маю право вимагати від продавця сплати моїх послуг. Це теоретично. На практиці ж - навпаки, ми отримуємо гроші ПІСЛЯ завершення трансакції. Чи можуть брокери судитися? Так, але ми робимо це рідко, бо судова тяганина - річ, що відбирає купу часу й грошей. Скажімо, якщо мої комісійні складатимуть 5-7 тисяч, то навряд чи я буду судитися з клієнтом: це шкодить репутації й цілком ймовірно, що мої судові витрати складуть ці ж 5-7 тисяч. Інша справа, коли продається маєток за 3-4 мільони й брокерські комісійні складатимуть - порахуйте самі якщо це 6% :) Тоді суд просто гарантований.

ОК, мені зараз треба йти з донькою на парад - далі буде трохи пізніше.

29.05.2006 17:48:00

Мичигандеру:
А вот подробнее можете написать, как регулируется у вас в договоре момент недобросовестной продажи жилья, т. е. когда позднее, судом, сделка может быть расторгнута. Какую ответственность несет именно брокер? Какую продавец? Как осуществляется возврат денег и т. п.

В общем, Вы уже поняли, что на 95% у нас рынок недвижимости захвачен "брокерами", не несущими никакой ответственности за сделку. Реально же, помощь профессионала-брокера нужна у нас лишь в 40% случаях (при сложных разьездах, при особом поиске, при "стремной" квартире).

29.05.2006 22:51:00

1) Що значить "недобросовісний продаж житла"?

2) Якщо брати Договір про купівлю-продаж, то я й моя фірма не є стороною цього Договору, сторонами є лише покупець та продавець. Договір МОЖЕ бути (але не обов`язково буде) визнано судом нечинним, зокрема, коли:
а) одна зі сторін визнається недієздатною (психічне захворювання, алкоголізм й т. д.);
б) одна зі сторін, що уклали Договір, є неповнолітньою;
в) судом встановлено, що Договір укладено під тиском чи залякуванням, чи перекрученням фактів;
г) якщо відсутня форма Звіту продавця про стан нерухомости (Seller`s Disclosure Statement), у якій він мусить вказати усі дефекти й проблеми будинку чи квартири, про які йому відомо;
д) якщо одна зі сторін Договору має ліцензію ріелтора й не вказує про це у Договорі;
е) якщо сторона Договору, підписавши його, порушує потім одне або кілька положень Договору;

3) Відповідальність брокера й агента визначається набором обовязків перед клієнтом (Fiduciary Duties), згідно встановлених відносин (агент покупця - працює ЛИШЕ на інтереси покупця, агент продавця - працює ЛИШЕ на інтереси продавця, подвійний агент репрезентує обидві сторони, і тому не може повноцінно обстоювати інтереси ЖОДНОЇ сторони). Крім цього є ще іпостась "координатор трансакції" - не є нічиїм агентом, його робота є лише координація процесу, перевірка щоб усе робилося вчасно.
Сама ж відповідальність і потенційна підсудність визначаються не так контрактом, як законами. Якщо на мене подають до суду, то суд часто походитиме з того, що мій клієнт НІЧОГО не знає про процес купівлі-продажу нерухомости, а я й моя фірма знаємо усе. Наприклад, якщо я забуду своєму клієнтові порадити зробити незалежну інспекцію будинку, який він купує, і цей клієнт потім подасть на мене до суду, то суд накладе на мене стягнення мінімум 10 штук, а Департамент споживацьких послуг штату Мічиган може призупинити або взагалі відкликати мою ліцензію.

Якщо є ще конкретні запитання з моделюванням конкретних випадків, давай викладай - я спробую відповісти, базуючись на якомусь прикладі. У нашій

29.05.2006 23:56:00

У нашій сфері немає дурних запитань.

30.05.2006 06:39:00

Мичигандеру:
Я имел в виду следующие моменты, которые остро проявляются в наших условиях:
1. Продавец не полностью информирует покупателя о состоянии реализуемой недвижимости, что приводит впоследствии к проблемам.
2. Уже после сделки находятся совладельцы проданного жилья и опротестовывают сделку (их-то интересы при продаже учтены не были!). Брокер же, при продаже, плохо проверил либо вовсе не проверил состав владельцев недвижимости.

30.05.2006 13:07:00

Дуже серйозні - насправді - запитання і саме тут досвід США міг би стати у нагоді.

1) Якщо продавець не повністю інформує покупця, контракт вважається таким, що МОЖЕ ВТРАТИТИ ЧИННІСТЬ (але не є АВТОМАТИЧНО НЕЧИННИМ). Англійською - the contract becomes VOIDABLE but not AUTOMATICALLY VOID. Покупець, зрозумівши, що продавець не поінформував його про наявні проблеми, може звернутися до суду й вимагати анулювання договору та(або) відшкодування моральних та матеріальних збитків. Вгадайте, кого ще тягнуть до суду як співвідповідача у 80% випадків? МОЛОДЦІ - брокера покупця й агента покупця!!! Це - ще раз про конкретну відповідальність брокерів й агентів. А далі - усе у руках суду та адвокатів сторін, адже ще треба довести, що покупець знав й навмисне приховав дефект. У моїй практиці таке трапилося 3 роки тому - йшлося про підтікання підвалу. Сторони, витративши по 5 тисяч на адвокатів, домовилися позасудово.

2) Для того, щоб не виникла ситуація, де виникають інші люди з претензіями на житло після трансакції, проводиться робота з перевірки факту власности й наявности власників - це зветься Title Searc. Title - титул - є свідоцтвом власности, як тут кажуть, наявности інтересу людини у певній нерухомости. Цим брокери МАЙЖЕ не займаються: для цього існують спеціалізовані титульні компанії та юристи з питань нерухомости. Так звана "чистота титулу" (відсутність претензій інших, відсутність боргових зобовязань, де дана нерухомість є заставою й т. д.) - неодмінна умова контракту: якщо продавець не може передати покупцеві "чистого титулу", то покупець не зобовязаний купувати. Крім того, як правило, продавець купує для покупця спеціальний страховий поліс для страхування титулу (Title Insurance Policy). Цей поліс страхує покупця від ситуацій, коли ще хтось починає заявляти претензії на нерухомість, або хтось колись проводив якісь роботи з перемоделювання й не отримав платні тощо.

30.05.2006 13:40:00

Scully: Добрый вечер, господа Мичиганер и -- уж особенно, ХМ!
Сплошной вам респект.
Надо...