Активист
23.02.2013 22:09:35
to MAV56:
Если позволите, в качестве "предвыборной кампании" пару вопросов:
- Сколько, на Ваш взгляд, людей в доме (в процентном соотношении) не платят сегодня коммунальные платежи и как Вы будете бороться с этим?
- Как Вы видите структуру и алгоритм работы ОСББ? Как будут построены отношения с жильцами? Какие Вы бы ставили перед собой цели и задачи?
Если захотите ответить, пишите, пожалуиста, четко и коротко.
MAV56
24.02.2013 08:17:40
Коротко - не получится, вопросы объемные.
1. Неплатежи
Сколько и кто не платит или платит не регулярно узнать не сложно, об этом есть информация в тамбуре около консъержек.
Это обычная статистика и получить ее не сложно. А вот сделать так, чтобы платили все - сложнее.
Для этого у ОСББ есть все механизмы:
1. Если это член ОСББ - обязан в соответствии с Уставом, т. е. став членом ОСББ (заявление или участие в установочных сборах), он тем самым подписался оплачивать все необходимые платежи. Если не член ОСББ - договор, в котором тоже это прописано.
Теперь, если не платят - письменное предупреждение, через 2 месяца - в суд. Возможны промежуточные решения - отключить электричество, тепло. Но все это должно быть прописано в Уставе. Правильно прописанный Устав - залог дальнейшего успеха.
Ну и воспитательная работа с жильцами, в том числе и общественности.
Не плательщиков все должны знать в лицо.
И не плательщики (в основном) - это те, кто сдает квартиры или те, кто пока не продал и не живет в этой квартире. С первыми сложнее, поскольку арендаторы платежи отдают хозяевам, а те здесь не появляются. Можно использовать метод нажима, поскольку врядли у них есть Договор аренды, и они с этого дохода не платят налоги.
Со вторыми проще - если квартира стоит на продажу, то они понимают, что с долгами не продадут, все равно придется платить.
Но, все проблемы в том, что и с первыми, и со вторыми врядли кто-то вел разъяснительную работу (думаю, что ЖЭК до этого не "опускался"). Проще было отключать лифты - это метод работы ЖЕК.
2. Структура управления ОСББ должна быть простой:
председатель (управляющий)
бухгалтер (может работать не на постоянной основе)
2 дворника (работа через день, но полный рабочий день)
электрик - не на постоянной основе
сантехник - не на постоянной основе.
Возможно заключение договора с организацией, занимающейся сантехническими и электротехническими работами (аутсерсинг).
консъержи (не знаю их статуса, не интересовался, но вопрос не проблемный)
Алгоритм работы простой и понятный - ОСББ для жильцов, а не наоборот.
Организация работы всех служб обеспечения (вода, электричество, водоотвод, тепло, мусор, лифты, уборка в доме и прилегающей территории и т. д.) для правильного функционирования объекта под названием дом №30 и комфортного проживания в нем жильцов этого дома.
Теперь о планах и целях. Цели амбициозные - создать лучшее ОСББ в г. Киеве, а может быть и во всей Украине.
Планы на ближайшее врем:
-проведение ревизии технического состояния дома: коммуникации, подвал, лестничные марши, крыша и составление плана работ по устранению недостатков
-ограждение выделенной под ОСББ территории
-организация и упорядочение парковки автомобилей.
-установка въездного шлакбаума
-облагораживание места под мусорные контейнеры
-благоустройство территории с элементами ландшафтного дизайна (детская площадка, спортивная площадка, озеленение, клумбы)
Но самая первая и основная задача - прием всей технической и эксплуатационной документации, собственно прием дома с баланса ЖЕК. Вот здесь масса нюансов, в том числе гарантийному обслуживанию застройщика и его смежных подрядчиков. Думаю, что тут полная неразбериха.
Вот это если коротко.
Я мог что-то упустить.
Усли есть еще вопросы, то можно встретиться или 0503585695 Александр Владимирович
MAV56
24.02.2013 08:45:21
Активист: to citiZEN:
Правила Домашнего форума опубликованы на первой странице - не нужно...
Всегда возникает вопрос: а судьи кто?
Ответ написал не потому, что хотел от Вас получить голос в свою поддержку.
Я хотел показать свое понимание этого вопроса. Не претендую на оригинальность или 100% знание вопроса, но полное понимание и знания это вопрос времени.
Активист
24.02.2013 15:07:27
to MAV56:
Спасибо за краткость и за слово "аутсерсинг".
Если серьезно, то в этом конкретном случае Ваш вопрос "А судьи кто" имеет очень четкий ответ - "жильцы нашего дома". Вы сами написали, что ОСББ для жильцов.
Что касается Ваших ответов (спасибо за них):
1. Неплательщики: про действенный механизм я, кажется, не прочитал. Суд может длиться несколько лет, в то время как дом должен платить "Киевэнерго" и прочим компаниям каждый месяц. Что касается воспитательной работы, мне это не кажеться надежным способом.
2. Планы: они очень хороши и их много. Я здесь правда не прочитал о том, что ОСББ будет работать исключительно по Уставу (хотя Вы о нем написали в предыдущем вопросе), а также, что ОСББ будет перед жильцами отчитываться о потраченных средствах. Планы как планы хороши, повторюсь, но не кажутся реалистичными при сохранении сегодняшних сум платежей (без повышения тарифов).
MAV56
24.02.2013 16:17:44
to Активист
Наверное, Прокуратором быть легче.
Моя фраза " А судьи кто?" не относится к деятельности уже созданного ОСББ, там все понятно. Моя фраза - ОСББ - для жильцов все объясняет.
Это относится к текущей ситуации и оценки того, что я написал.
Я ведь Вас не знаю, да и все остальные жители нашего дома тоже. Я не знаю, что Вы из себя представляете как личность, чего добились в жизни.
Критиковать всегда было легко.
Давайте я сейчас напишу критики на работу нашего правительства на 3-4 листа, но это не значит, что я могу работать Приемьер-Министром, хотя при нашем подходе к подбору кадров, почему бы и нет. Вот только я не приближен к семье президента, и как говорится, рожей не вышел.
Поэтому, Вашу критику воспринимаю с некоей долей иронии.
Не спорю, что механизмы могут не работать, но почему бы Вам не дать здесь советы, которые действительно позволят неплательщикам завтра с утра уже стоять в очереди по оплате своих долгов.
По поводу жизни по Уставу. По-моему, это не обсуждается, зачем тогда он нужен.
Для контроля финансовой деятельности ОСББ существует ревизионная комиссия, которая и должна следить за првильностью расходования средств.
Планы самые простые - я думаю, что их реализация осуществима в ближайшее время.
Если у Вас есть что предложить, предлагайте, никто ведь не против. Как говорится, одна голова хорошо, а две лучше.
Как я уже писал ранее, у нас есть резерв (и я думаю, что не малый) в виде разницы оплаты ЖЕКу и членам правления и работникам ОСББ.
Ко всему мы ведь не знаем о платежах арендаторами на первом этаже.
Есть свежие мысли пишите, не стесняйтесь.
P.S.
А что Вас так обрадовало в этом слове "аутсерсинг"?
Активист
24.02.2013 18:47:16
to MAV56:
В слове "аутсерсинг" меня обрадовало то, что Вы его придумали (http://uk.wikipedia.org/wiki/АутсорсинРi). Что касается моих вопросов - я их задавал потому, что Вы заявили о своем желании управлять ОСББ. Мне кажется логичным, чтобы кандидат рассказал о своем видении того, как и что нужно делать.
За ответы спасибо, они и Ваша реакция многое прояснили.
MAV56
25.02.2013 07:37:26
to Активист
Надеюсь, что Вы поняли смысл этого слова и не будете придираться к одной букве. Как говорится: умный поймет, ну а для д.... это не надо.
Поверьте, если бы я при написании своего видения организации ОСББ обращался к Википедии или словарю Ожегова, то ответ бы не был готов еще и до настоящего дня.
И коль пошла такая "пьянка", то хотелось бы увидеть Ваши "светлые мысли" по этому вопросу. Ну и как тут не вспомнить Великого Петра I.
Активист
25.02.2013 20:00:34
to MAV56:
Что касается ответов на вопросы, признаться, "окончательно правильных" ответов я не знаю, поэтому и спросил про Ваше видение, так как Вы объявили о своем желании управлять ОСББ. Я же ничего подобного делать не собираюсь, мне просто эти вопросы кажутся очень важными для работы ОСББ.
citiZEN
25.02.2013 21:30:43
Мне кажется, что нет более эффективного способа, чем отключение от тепла/воды/электроэнергии (в зависимости от того, за что долг) моментально по факту задолженности без каких-либо предупреждений и сроков на их погашение. Мало того, что это сразу устранит проблему (т. к. человек, оказавшийся без этих удобств, прежде всего сделает все, чтобы их вернуть), не доведет до судебных разбирательств (опять же, проще сразу же любыми методами погасить задолженность, чем мириться с отсутствием столь важных коммунальных услуг, да еще и тратиться на судебные издержки), а также максимально дисциплинирует должника если не навсегда, то очень надолго (т. к. никто не захочет снова оказаться в таком бедственном положении) - при всем при этом должник понимает, что к такой ситуации он привел себя сам (эти правила отключения должны быть в уставе), и пенять ему не на кого больше. НО - именно по этой причине многие и откажутся от ОСББ - потому что прекрасно знают, что желание платить всегда вовремя платить у них будет далеко не всегда. Да что греха таить - я и сам по собственному раздолбайству могу допустить долг за собой в 1-2 месяца, но если бы я знал, что будущее ОСББ будет действовать по описанному выше сценарию - моментально бы включил режим самодисциплины, тем более, что я бы понимал, что плачу не просто за наличие услуг, но и за своевременность и качество их предоставления.
Но при этом возникает вопрос - а есть ли у нас на данном этапе технические возможности, позволяющие отключить отдельно взятую квартиру от тепла/воды/электроэнергии? Насколько я знаю - нет. А значит, техническое оснащение надо менять (а это затраты, которые отразятся на тарифах ОСББ), и значит, что их надо будет брать на свой баланс, а не баланс компаний, предоставляющих коммунальные услуги - т. е. нести затраты по их техобслуживанию, что опять-таки отразится на тарифах ОСББ.
Я вот хоть и за ОСББ, но чем больше нахожу информации по теме (для меня она совершенно новая), тем больше понимаю, что такой метод управления хозяйством не очень подходит для типичных представителей украинского менталитета, и теперь я уже все больше убеждаюсь, что ОСББ в нашем доме нужно абсолютному меньшинству.
MAV56
26.02.2013 07:17:16
citiZEN: Мне кажется, что нет более эффективного способа, чем отключение от тепла/воды/электроэнергии...
Давайте исходить из того, что 70% жильцов нашего дома покупали квартиры в надежде, что им здесь будет жить комфортно, при этом они понимали, что это не манна небесная и за это нужно платить больше, чем скажем в обычной 16-ти этажке. Т. е. изначально, морально они к этому готовы.
Теперь, пожив в доме некоторое время, они начинают понимать, что комфорта то и нет:
вода не горячая, а теплая, лестничные площадки если и убираются, то плохо, снег не убирается, дорожки не чистятся, машину припарковать негде, мусор вывозится не регулярно, территория убирается не регулярно да и ее вид и состояние навевает уныние. В общем, радость постепенно переходит в разочарование. И первое, что происходит в данной ситуации, это не желание оплачивать весь этот бардак. Начинаются задержки.
Вторая категория: те кто купил квартиру для последующей сдачи (20%). Они тут не появляются, арендаторы услуги не оплачивают на прямую.
Третья категория: квартиры куплены для последующей перепродажи (10%). Им смысла не платить нет, поскольку с долгами (даже не большими)продать сложно (чисто психологический фактор).
Процентное соотношение скорее всего не соответствует действительному раскладу.
Я далек от мысли, что наш ЖЕК (или управляющая компания) - боготворительная организация. Их задача - получать прибыль. и чем больше, тем лучше. Для этого у них сейчас есть лучшие условия: новый дом. Значит платежей тех кто платит, хватает на покрытие разницы (значит тарифы завышены)
Затраты на текущее обслуживание минимальны, при этом в наших тарифах заложены расходы будущих периодов - т. е. будущий капитальный ремонт. Но это нигде не аккумулируется, а прямиком идет в карман известно кому. Поэтому строительные компании и ЖЕКи свои создали.
И то, что нас передали другой организации, это не оптимизация управления, а нечто другое.
Относительно возможности отключения воды. Вопрос сложный, поскольку стояки находятся внутри в квартире. Но стояк - это совместная собственность, а вот отвод от него и разводка по квартире - частная собственность. Я к чему. Доступ к этому стояку хозяин квартиры обязан предоставить в любое время и перекрыть кран подачи и опломбировать не представляет никакой проблемы. Составить соответствующий акт. Я думаю, что это один из способов. Думаю, что это будет носить характер и психологического воздействия.
И вот нашим жильцам предлагается новая форма управления, где можно влиять на все, что я перечислил выше. Каждому не стоять в стороне и наблюдать, а занять активную жизненную позицию.
К сожалению, наш народ так часто обманывали, что во все это верится с трудом. У меня и у самого есть сомнения.
