Реальные цены аренды

25.01.2013 06:59:45

Оксана! Истерики у людей лечатся гораздо легче чем депрессии, и проходят быстрее. Так что главное тут не позволить квартиранту хозяйку в депрессию вогнать. Я думаю что Юля после разборки весело лечится с братом и мужем, а не в депрессии слезы льет. Да и маме ее спокойно, что дочку не обижают. А в депрессиях пусть сидят неродивые квартиранты у которых не вышло "на шару".

25.01.2013 09:27:04

юлия-20:
"Все почти квартиранты выживали на залоговые"

И Вы это называете не на "шару"?! Залог - это отдельная песня. Вы добейтесь того, чтобы залог у Вас остался в неизменном виде до момента съезда.
А так... выколачивать из квартиранта свое с организацией собственного "подразделения физзащиты"...

Кстати, а много-ли я теряю, работая легально и по собственному договору? Давайте сравним. Средняя стоимость предложения двушек площадью до 60 кв. м по Дарницкому р-ну на сегодняшний день составляет 5200 грн. Подчеркиваю, ПРЕДЛОЖЕНИЯ! Реальная цена сдачи будет, как минимум, на 200 грн. меньше. Т. е., остановимся на цифре 5000 грн. Сюда же входят и все коммунальные платежи, за исключением счетчиков. Ну, пусть счетчики (водо и электро) на двушку накрутят еще 200 грн. (это я по своим арендаторам гляжу). Итого, средняя стоимость аренды арендатору обойдется в 5200 грн.
У меня аренда сейчас составляет 4200 грн. (без коммунальных) и еще 700 грн. составляют коммунальные платежи (включая счетчики). Итого, мой арендатор выкладывает ежемесячно 4900 грн. Вы считаете это мало? За двушку в спальнике в 15 минутах езды от метро, со старой мебелью и, можно считать, без ремонта?
Зато меня не парит:
- налоговая и силовые структуры;
- арендаторы со своими угрозами и бзиками;
- соседи;
- необходимость производить ремонт мебели и бытовой техники;
- повышения всяческих налогов и платежей, в том числе и коммунальных;
- просрочки платежей арендатора;
- испорченное здоровье;
- необходимость организации "подразделения физзащиты", как у Вас;
- и т. д. и т. п.

Я полагаю и, думаю, многие со мной согласятся, что в данной ситуации, "Париж стоит мессы".

25.01.2013 13:23:13

Я согласна с Бородой, подтверждаю это и своим и своих знакомых многогодовым опытом.
Полностью поддерживаем, если квартирант проживает залоговую – это уже на шару…Весь смысл залоговой теряется. Это вам, Юля везло, что ущерб практически не нужно было компенсировать, но так не всегда бывает, кстати уборка квартиры вами это тоже ваш ущерб. А если вам квартирант не платит вовремя, он подлежит тут же выселению на основании им же подписанного договора и у вас остается залоговая, разбросайте ее на год и посмотрите, что вариант расчета Бороды выгоднее, а дисциплина жестче.
Единственное, хочу добавить что даже «жесткий» договор, к сожалению не может на 100% оградить от:
- арендаторов со своими угрозами и бзиками (хоть договор и «отсеивает», но изредка кто-то не тот да и «просочиться»);
- необходимость производить ремонт мебели и бытовой техники (например при приеме квартиры сами что-то можем не заметить; либо залоговая не все покрывает, а квартиранта уже и нет…);
- необходимость организации "подразделения физзащиты" (это, к сожалению, точно нужно, т. к. бывают и не учтенные в договоре случаи, либо неадекватный квартирант все же «просочился»);
Но зато «жесткий» договор сильно уменьшает количество этих и др. проблем в будущем, это факт.

25.01.2013 13:50:24

Договор Бороды- бесспорно полезный документ для арендодателя, я сам взял из него несколько пунктов. Однако есть несколько обстоятельств, не позволяющих полностью на него полагаться.
1. Наибольшую пользу договор Бороды приносит самому Бороде, естественно, и подобным ему людям. Которых не напрягает беготня по налоговым, фондам, очереди, платежи, отчеты, отслеживание изменений законодательства и тарифов. Которым доставляет удовольствие потратить пол-дня на подписание договора, постоянно заниматься воспитанием арендаторов и их заменой.
2. Особенность контингента арендаторов Бороды. Читаем описание квартиры "... За двушку в спальнике в 15 минутах езды от метро, со старой мебелью и, можно считать, без ремонта..."
Арендаторы, снимающие эту квартиру, во всех отношениях слабее Бороды- в финансовом плане, в юридической подготовке, в моральном настроении и в уверенности в себе, в знакомствах и связях и т. д. Поэтому в случае конфликта победа Бороды заведомо обеспечена.
Иначе обстоят дела при аренде квартир более высокого класса, когда арендатор по своим возможностям равен или круче арендодателя. Тут попытка воплощения в жизнь договора Бороды может привести к непредсказуемым и неожиданным результатам.

25.01.2013 14:21:31

Бакс-Мани, согласна с вами только по поводу беготни по налоговой и т. п.. инстанций.
А по поводу:
п.1) «удовольствия потратить пол-дня на подписание договора, постоянно заниматься воспитанием арендаторов и их заменой»
- совершенно не согласна. Как раз наоборот, это не удовольствие, а можно сказать тяжелый психологический :-) труд, который как раз и обеспечивает ненужность в дальнейшем «постоянно заниматься воспитанием арендаторов и их заменой».
п.2) «Иначе обстоят дела при аренде квартир более высокого класса»
-точно так же обстоят, я бы сказала, что в этом случае такой договор еще более желателен, хотя из моих «наблюдений» с более дорогими квартирами почему-то бывает гораздо меньше проблем (конечно же при условии такого договора и тщательного отбора квартирантов при поселении)

25.01.2013 14:43:58

Никуша, обстоятельный договор необходим, глупо это отрицать. Но, ИМХО, тратить пол-дня на на его проработку... Лучше потратить пол-часа на обстоятельную беседу с претендентом и более тщательно подойти к его выбору.

"при аренде квартир более высокого класса»
-точно так же обстоят, я бы сказала, что в этом случае такой договор еще более желателен"
Может быть и желателен, но большинство людей, снимающих такие квартиры, просто уйдет, не читая и не подписывая. А могут некоторые и подписать, а при попытке его воплощения в жизнь с удовольствием вступить в судебные тяжбы.

Я не отрицаю полезность договора Бороды, только обращаю внимание, что он- не универсальное средство.

25.01.2013 15:08:36

Так правильно, в эконом клас лезет полно неадеквата разного, поэтому нужна какая то страховка в виде договора Бороды. Я начинала сдавать, первой квартирой была гостинка 22 метра. Так больше половины претендентов было проблемных. Потом, начало прояснятся-поменяла квартиру получше, ремонт попрелиличней, о сосем другое дело, контенгент-врачи жили, офисные работники, бизнесмены среднего звена и т. д. Да не прокатит договор Бороды на квартиру которая стоит выше 1000 у. е.

25.01.2013 17:02:35

Бакс-Мани:

Вот, очень интересные замечания у Вас, Бакс-Мани. Давайте остановимся на них подробнее.

"1. Наибольшую пользу договор Бороды приносит самому Бороде, естественно, и подобным ему людям. Которых не напрягает беготня по налоговым, фондам, очереди, платежи, отчеты, отслеживание изменений законодательства и тарифов. Которым доставляет удовольствие потратить пол-дня на подписание договора, постоянно заниматься воспитанием арендаторов и их заменой."
Ну, во первых, я трачу на беготню в налоговую и пенсионный фонд максимум 3...4 часа в квартал (отчетный период). Во-вторых, отслеживанием изменений законодательства как-то специально не занимаюсь. Находясь на этом форуме, а также просто почитывая периодически интернет-периодику обо всех существенных изменениях узнаешь практически сразу. Ну, а дальше Интернет позволяет раскрутить их максимум, за 20 минут. Не вижу проблемы. В третьих, на подписание договора уходит от силы 2 часа, но никак не полдня. Еще до 2 часов вечером ежедневно может уходить на просмотр квартиры. Но с учетом того, что сдается она максимум за 2...3 дня - это несущественно. Воспитанием арендаторов я не занимаюсь - это не входит в мой функционал. Если арендатор не реагирует на замечания - простой пинок ногой и нафик с пляжа. Залог остается у меня.

"2. Особенность контингента арендаторов Бороды. Читаем описание квартиры "... За двушку в спальнике в 15 минутах езды от метро, со старой мебелью и, можно считать, без ремонта..."
Ну, да. Квартира самый экономистый эконом-класс. И контингент соответствующий. Но Вы удивитесь, Бакс-Мани, обеспеченные люди тоже норовят снять такую квартирку. Их не смущают условия - главное цена! Правда, после ознакомления с условиями - линяют сразу. Начинают торг - тоже за дверь! Цена и так ниже средней - нечего выпендриваться.

"Иначе обстоят дела при аренде квартир более высокого класса, когда арендатор по своим возможностям равен или круче арендодателя. Тут попытка воплощения в жизнь договора Бороды может привести к непредсказуемым и неожиданным результатам."
А вот здесь я с Вами согласен! Всякий договор имеет свою сферу применения. Но! Это вовсе не означает, что основные идеи моего договора невозможно реализовать и тут. Я этим специально не занимался, т. к. не имею такого жилья. Соответственно, и нет потребности. Но, думаю и уверен, что при надлежащей настойчивости и желании - приспособить можно.

05.02.2013 15:13:59

Насколько я понял, Борода, у тебя схема "демпинговая цена + жёсткий договор + легальность процесса --> получение прибыли при сохранении контроля над квартирантами и в довесок к этому танцы с бубном вокруг налоговых кабинетов". При этом демпинговая цена минус коммуналка, минус единый налог, минус ЕСВ, минус вероятные изменения по ставке налогов или добавление ещё какого-нибудь ЕСВ2 = не так уж много в остатке. То, что увеличение налога перекладывается на квартиранта - это, я считаю, миф, потому как это те деньги, которые ты бы смог оставить себе от увеличенной аренды. У меня чуть другая схема: "жёсткий фейс-контроль + демпинговая цена + более лояльная версия договора --> прибыль при сохранении контроля без лишних заморочек". Бакс-мани говорит о чём-то похожем и это вполне имеет место, мне это ближе. Если квартиранту станет плевать на договор то неважно на сколько страниц он выписан - на 1 или на 100 страниц, у них дефицита слюней не наблюдается. Для того, чтобы грубо выселить квартиранта, а потом в суде подстраховаться своей версией договора он подойдёт замечательно, да. :)

06.02.2013 06:55:45

Не вижу здесь особой демпинговости... На 100 гривен ниже средней по рынку - это демпинг? (5000 и 4900). Это с учетом коммунальных. А что, вы коммуналку не оплачиваете? Она вычитается и так, и так.