zahar
04.08.2011 11:26:20
Idalgo:
Это инфа из сводки по продажам от агенства SV-development, вроде так называется."Современный...
Как экскперты по тренду и ситуации на КРЖН в моём рейтинге СВ Девелопмент из-за постоянно звучащей от них дезинформации находятся на уровне городской канализации.
И даные о продаже квартиры по ул. Руденко, взяты из другого источника (менее баснетравящего). Ваше предположение, что проданой квартире лет под тридцать наверняка неверное – в то время квартир1к площадью 43 кв. м. в панельных домах на массивах не строили.
Насчёт массовости таких продаж, то как правило, риэлторы «вкусные» цены на всеобщее обозрение не выставляют, чтобы резко цены предложения не ронять. Поэтому большинство сделок свежей вторички по низкому уровню цен продаж в своём сегменте остаётся за кадром. Вследствии этого может создаватся впечетление что они немного числельны.
D2011
04.08.2011 12:14:02
Захар, какие у вас прогнозы по строй площадке №5 Аркады.
Вы много информации знаете, следите за рынком, подскажите что то дельное.
Ну например если средства уже вложены в стройку №5 от Аркады, какие следует принимать действия что-бы не затягивали процесс и т. д.
Поделитесь своими мыслями как быть инвесторам, дайте полезные советы от Захара и люди будут вам очень благодарны!
Idalgo
04.08.2011 12:15:35
"Как экскперты по тренду и ситуации на КРЖН в моём рейтинге СВ Девелопмент из-за постоянно звучащей от них дезинформации находятся на уровне городской канализации."
Ну собственно все "АНАЛитики" и "эксперты" КРЖН с моей точки зрения приравнены к представителям второй древнейшей профессии, эти не исключение. Однако приведенная Вами цитата о продаже квартиры относится именно к их обзору, где уж ее Вы нашли второй вопрос. Рискну предположить, что на финансе в ветке о недвиге.
"Ваше предположение, что проданой квартире лет под тридцат"
Собственно так же как и Ваше предположение - что это дом от застройщика и только что сданный. Вы же сравниваете его с домом от Аркады, который сейчас строится?Логично предположить, что Вы приводите в пример проданную квартиру в только что сданном доме.
"обозрение не выставляют, чтобы резко цены предложения не ронять"
Риэлтеры конечно те еще красавцы, за редким исключением. Но в рассматриваемом контексте им должно быть монопенисуально, по какой цене продаются квартиры, работают то они за процент. А процент от вала в итоге будет больше, чем процесс от единичной, пусть и более дорогой продажи.
zahar
04.08.2011 17:24:34
1. Инфа о сделке не от СВ ДЕВЕЛОПМЕНТ – первоисточник совсем иной ресурс.
2. Квартира на Руденко была приведена как пример квартиры в сданой в эксплуатацию и заселёной НОВОСТРОЙКЕ. Или если дом как лет пять-семь заселён он уже к НОВОСТРОЙКАМ (квартирам современой планировки, материалов постройки, метража) не относится? Может тогда и Бажана 16 не новостройка?
3. Если массово показывать уровень цен по которым проходят сделки, то риэлторы не смогут рассказывать басни о том что вторичка в год дешевеет на 5-7%, тем самым намекая потенциальным покупателям ожидающим падения цен, что овчинка выделки не стоит. Ведь если потенциальные покупатели будут видеть по динамике падения цен продаж, что, к примеру, за два года недвижимость подешевеет на 1/3, то наверняка количество потенциальных покупателей которые пожелают рискнуть чтобы купить недвиж на столько дешевле может РЕЗКО сократить продажи. А риэлторы и так на хлебе и воде сидят (по сравнению с годами пузыренадувания).
Idalgo
05.08.2011 05:55:36
1. Что Вы как партизан на допросе. Напишите русскими буквами ресурс, без того чтобы давать линк. Суть все одно не изменится - сводку эту делает SV, а потом она перепечатывается на разных сайтах соответствующей тематики
2. При чем тут Бажана 16?Вы суть вопроса улавливаете?Вы сравниваете два обьекта - при этом один ( его характеристики) нам известны, а второй - только в общих чертах. К примеру панельный дом, как в Вашей ссылке может быть обычной панелькой без утепления фасада, как строили раньше, и с уже утепленным фасадом, как строят сейчас. То же месторасположение играет огромную роль. Сравните цены в одинаковый новостройках от одного и того же застройщика ( подчеркиваю) - дома от Ковальской на Чавдар и Пчелки. Там достаточно большая разница исключительно за счет месторасположения дома, хотя территариально они находятся в одном районе Осокорки/Позняки.
3. Все зависит от того в какую сторону договорятся играть игроки - во времена пузыря играли на повышения, если сейчас договорятся играть на понижение - и соответственно давить на продавца с целью снижения им цены и стимулирования этим продаж - то будут массово писать о сделках с низкими ценами
zahar
05.08.2011 11:03:13
Есть такой продавательно-аналитический риэлторский ресурс домик. нет. Там они каждую неделю в своём обзоре в основом две пары сделок с их ценами продаж публикуют. Информация о сделке оттуда. В принципе определяют сегмент дома они довольно точно. И если указали, что квартира в современном панельном доме, так это по их классификации это украинская панель. Полагаю, что дом утеплённый. То есть дом относительно современый, хоть может сдался в последние годы президентствования Л. Кучмы. Это я имел ввиду когда говорил о современности Бажана 16 - в том плане что тоже можно считать современным ( хоть он и сдался лет пять назад) по сравнению скажем с Чавдар 1.
По растоянию улица Л. Руденко может на пару минут ходьбы дальше, чем расмотреный в предложеном примере дом. Думаю там нет такого разительной разницы близости к метро как в приведеном Вами примере Чавдар1 VS Пчёлки 5.
В общем, как по мне, альтернатива в приведеном примере присутствует. А почему о таких альтернативных сделках ("довольно свежей" вторички VS "воздух" украинская панель) слышно мало, то об этом упоминалось выше.
Кстати о метро. Одно дело ехать в час пик с Чавдар 1 (м. Осокорки) в центр, и другое дело ехать в центр в час пик с Красногардейской 12 (дом ЖитлоИнвеста, м. Черниговская)
Olympic
05.08.2011 11:14:28
Захар, Вы хоть раз на Руденко были или это опять Ваши предположения? Можно предположить что дом с утеплением, сижу - ржу - плачу. Ведь можно предположить что он без утепления, однако Вы как всегда предполагаете то что хотите видеть и слышать, а не то что есть на самом деле.
D2011, если человек не знает ответа на впорос, то он не пишет всякую ерунду, а просто отвечает "я не знаю". Однако истинные эксперты так не поступают, поэтому и читаем мы тут выдумки и предположения и информацию честно сворованную с других источников. А вот когда Захара пытаются поймать на слове, чтобы он хоть что-то четко сказал, то он начинает увиливать и ставить стопятьсот тысяч условий чтобы потом не выглядеть проигравшим. Достаточно почитать в этой ветке как он делал прогноз по сдаче дома от Ковальской на Осокорках.
Idalgo
05.08.2011 11:33:28
"Это я имел ввиду когда говорил о современности Бажана 16 - в том плане что тоже можно считать современным ( хоть он и сдался лет пять назад)"
Точности ради, этот дом сдался семь лет назад, а именно в 2004 г. Что впрочем не мешает ему действительно считаться новым. Но тем не менее, даже несмотря на то, что этот дом сравнительно новый, между ним и, скажем домом от Ковальской на Чавдар уже присутствуют отличия. Начиная от качества строительства - у Ковальских оно выше чем у КГС - и до, собственно, материалов из которых дом построен. На Бажана наружные стены из силикатного кирпича и внутренних блоков утеплителя, на Чавдар - керамзитобетонные блоки с эффективным утеплителем и штукатуркой. Разводка отопления совершенно другая - на Бажана отдельные стояки на каждую комнату, на Чавдар - отдельный ввод в каждую квартиру. Что, например, позволяет поставить счетчик тепла и минимизировать расходы на отопление. На Чавдар панорамные балконы и много чего еще другого
Вывод собственно отсюда какой - даже в этих, практически соседних домах, цена на одинаковые по площади квартиры будет разной. Что совершенно правильно. А уж в случае с Руденко и подавно. Что там за дом, мы вообще не знаем.
Olympic
05.08.2011 11:45:22
Чтобы узнать какие современные дома стоят на Руденко, достаточно зайти в яндекс карты и посмотреть панораму улицы. Эксперты таким себя не утруждают, потому что им некогда, целыми днями сидят в интернете на стриотельных форумах чтобы добывать бесценную информацию от виртуальных писателей.
Если я напишу что знакомый продал 1-комнатную на Мишуги за 85 тысяч долларов, то конечно Захар проигнорирует и скажет что это вранье. А вот если напишу что купили 2-комнатную на Попудренко за 40 тысяч, то конечно же это сразу понесется в массы как показатель того как падают цены. Хотя ни та ни другая сделка в реальности могли и не произойти.
zahar
05.08.2011 13:31:59
D2011: Захар, какие у вас прогнозы по строй площадке №5 Аркады.
Вы много информации знаете,...
Если принято решение несмотря на негативную перспективу своевременой сдачи и зеселения дома на стройплощадке №5 (см. сдачу в эксплуатацию и заселение аналогичного дома на стройплощадке №7) и средства вложены в объект на стройплощадке №5 остаётся сидеть и ждать у моря погоды.
Потому как зачем сразу пытатся выходить из ФФС, если недавно в его вступил. Тогда уж и вступать не надо было. Да и выход поди чреват финансовыми потерями и призрачными шансами выйти из ФФС на начальном этапе. По нынешним правилам ФФС деньги инвестору возратят после того как объект инвестора продадут (утверждать не стану, но чую в этой поправке в законе без В. Поляченко депутата и совладельца Аркада не обошлось). А продать его на начальном этапе строительства очень проблемно.
Да мысли о выходе из ФФС инвестора поначалу особо посещать не будут - коробку то потихоньку собирают, типа дом строится. Скоро целые страницы с фотографированием по всей видимости пойдут. Будьте уверены особых остановок визуально до того как ВСЕ РЕАЛЬНЫЕ инвесторы внесут 100% плату не будет. А внёс инвестор 100% оплаты - всё если хочешь получить свои деньги обратно, то только после 18 месяцев задержки дома. Закон такой застройщики для себя на всякий случай подмутили. Ну можно конечно попытатся кому-то втюхать свои метры если дом начнёт зависать или надоест ЛАПШЕВЕШЕНИЕ Аркада, но как по мне на это сильно уповать на это не стоит.
Ещё по стройплощадке №5 остаётся надеется, что Аркада не выкинет фортель Киевгорстрой и начнёт вместо сканрока тулить "мокрый фасад".
Ещё можно посоветовать состоявшимся инвесторам, если Аркада начнёт баловать, сразу обращатся с официальным письмом в Аркада (завести лично, зарегистрировать, не забыть чтобы поставили входной на копии которая остаётся у Вас), а не слушать басни - ФСЁ БУИТ ХАРАШо- "балакучего спецназа" на форуме. Будет Аркада давать отписки - направлять жалобы в прокуратуру и вышестоящие инстанции, чтобы те заставили ФФС Аркада отвечать по существу.
Я бы ещё посоветовал потенциальным инвесторам не затевать игры с Аркада на запредельных для себя условиях.
