Переуступка пая: "полная" ??? стоимость

20.08.2003 22:20:00

Продается квартира в новострое, сдача 4 квартал: договор о переуступке пая, естественно (;-)) цена продавца + брокера несколько (!!!), скажем так, ниже указанной в его же договоре с застройщиком. Посоветуйте как подстраховаться, есть ли наработанные схемы ? Спасибо!

20.08.2003 22:23:00

Извините за очепятку: Продается квартира в новострое, сдача 4 квартал: договор о переуступке пая, естественно (;-)) цена продавца + брокера несколько (!!!), скажем так, ВЫШЕ указанной в его же договоре с застройщиком. Посоветуйте как подстраховаться, есть ли наработанные схемы ? Спасибо!

21.08.2003 12:52:00

Нет! Действуете на свой страх и риск. Я бы посоветовал без знакомых в агенства не идти... есть шанс потери денег.

21.08.2003 13:13:00

Nastja:
Извините за очепятку: Продается квартира в новострое, сдача 4 квартал: договор...
По логике вещей она и должна быть выше: на стоимость комиссионных брокера + % подорожания квартиры на этапе строительства + % за счет общего подорожания квартир на рынке. А по поводу схем. Какие тут могут быть схемы? Оформляется договор уступки прав требования по инвест. договору.

21.08.2003 14:18:00

Nastja:
Извините за очепятку: Продается квартира в новострое, сдача 4 квартал: договор...
Абсолютно не согласен с Jarik, видно он никогда не сталкивался с оформлением переуступки в БТИ, чего и всем желаю. Но, если продавец берет на себя обязанность оформить эту уступку (устно правда), то есть вероятность позитивного решения вопроса. Второй момент, ответственность которую может взять на себя застройщик ограничевается суммой, которую он получил при первичной продаже. Тоесть, в договоре указиваете полную стоимость квартиры со всеми % и +, но разбиваете отвественность на две части: застойщик на сумму... и пайовик на сумму.... В этом случае, если прийдется расторгать договор по каким-либо причинам, есть вероятность что Вам вернут всю сумму. %%% посредников-брокеров описываются отдельным договором, в котором, кстати, немешалобы описать момент выполнения обязанностей брокеров - получение свидетельства о праве собственности на Ваше имя. Желаю удачи. С ув.

21.08.2003 14:43:00

Можно вопрос: причем тут БТИ? Теперь по поводу суммы договора. По договору уступки прав требования старый кредитор продает свое право требования к застройщику за определенную сумму, которая может отличаться от суммы требования (разница называется дисконтом). При чем тут ответственность застройщика? Если признают недействительным договор уступки права требования - новый кредитор получит обратно деньги, уплаченные по договору уступки права требования (независимо от суммы, предусмотренной инвестдоговором). Кроме того, первоначальный кредитор отвечает перед новым кредитором за недействительность уступленного требования (ст.198 ГК). Это означает, что если признают недействительным инвестдоговор, то первоначальный кредитор (первый инвестор) обязан будет вернуть новому кредитору (инвестору) сумму, полученную по договору уступки права требования, а дальше уже сам может требовать возврата от застройщика уплаченных ему сумм по инвестдоговору.

21.08.2003 20:33:00

Большое Вам спасибо за подсказки ! Насколько легален договор переуступки в котором фигурирует реальная цена ? 1- Как писал Маркетолог: "разбиваете отвественность на две части: застройщик на сумму... и пайовик на сумму...." 2- Согласно Jarik "старый кредитор продает свое право требования к застройщику за определенную сумму, которая может отличаться от суммы требования (разница называется дисконтом)". Согласится ли продавец на такой договор ?? (назвать спекуляцию - спекуляцией...) Как зафиксировать этот самый дисконт ? Жаль терять эту квартиру (даже по спек. цене ;-( ), а уж деньги - не дай Бог... С уважением

22.08.2003 06:17:00

Nastja: Большое Вам спасибо за подсказки ! Насколько легален договор переуступки в котором...
То, что раньше называлось "спекуляцией", сейчас называется "бизнесом". Конечно, можете купить право требования к застройщику (права по инвест договору) по номиналу, а разницу отдать в конверте. Но ежели вдруг что, то с суммой, отданной в конверте можете попрощаться.

26.08.2003 09:33:00

Nastja: Большое Вам спасибо за подсказки ! Насколько легален договор переуступки в котором...
Обьясняю по-порядку. Квартира считается собственностью (право владеть, использовать, распоряжатся) покупателя в момент оформления в БТИ свидетельства о праве собственности на имя покупателя. Сам сталкивался с серйозными проблемами в БТИ при оформлении договоров цессии (переуступки права требования) поскольку договор переуступки не зафиксирован в списке документов, которые БТИ берет на оформление в "Тимчасовому положенні про порядок реестрації прав власності на нерухоме мойно", хотя и там есть за что зацепится. Просто предупреждаю, будьте готовы к тягонине, даче взяток и т. п. Кстати, а договор цессии Вы нотариально удостоверяете? Это часто упрощает процес оформления. Относительно стоимости. Все зависит от застройщика, если застройщик зарегистрируе договор цессии по стоимости выше чем в первичном договоре - хорошо, если нет - нужно разбивать ответственность. Это необходимо застройщику в случае если, Цессионарий (фактицески Вы, Настя)откажется от квартиры путем разорвания договора, застройщик должен будет вернуть Вам сумму указаную в Вашем договоре, но фактически он получил меньше (сумму указаную в договоре с Цедентом, тобишь с вашим продавцом). Спрашивается, кто будет выплачивать Вам этот дисконт. Цедент - передал вместе с правом требования все остальные права, выполнив при этом обязанности, значит Застройщик должен вернуть вам всю сумму, а потом уже требовать возмещение дисконта с Цедента в судебном порядке. Сами понимаете, что эта головная боль никому не нужна, особенно застройщику. Итак, уточните у Вашего продавца: кто занимается оформлением права собственности в БТИ - если Продавец - все ОК, если Вы сами -готовтесь к головомойке, искренне за Вас порадуюсь, если все будет гладко. Заодно узнайте у застойщика, занимается ли он оформлением. Уточните, заверяется ли нотариально договор. В принципе, если продавец или застройщик оформляют в БТИ - то вам все равно, если вы сами - лучще удостоверить. Для решения всех вопросов, возмите чисты вариант договора и проконсультируйтесь в БТИ, там все поставят на свои места. При подписании договора цессии Вам должны отдать ОРИГИНАЛЫ первичного договора с застройщиком, справку от застройщика продавцу о 100% оплате по данному договору и акт приема - передачи вышеназванных документов. Вообще, схема достаточно нормальная, при условии выполнения вышеназванных пунктов. Желаю удачи. С ув.

26.08.2003 10:42:00

Ув. маркетолог! Не грузите девушку! Должник (застройщик) должен быть уведомлен о переуступке (что значит зарегистрирует?). Если в дальнейшем будет расторгнут инвест. договор то застройщик обязан будет выплатить сумму, указанную в договоре. ДИСКОНТ НЕ ЕГО ПРОБЛЕМА! О последствиях признания сделок недействительными я уже писал выше, нет смысла повторяться. Теперь по поводу БТИ. Я безусловно согласен, что могут быть проблемы с регистрацией, связанные с безграмотностью его сотрудников. Основанием для регистрации права собственности на квартиру является прежде всего первоначальный инвест. договор (а не договор уступки права требования, которого действительно нет в списке), а вот подтверждением, что квартиру необходимо регистрировать на нового кредитора является ДОПОЛНИТЕЛЬНО договор уступки права требования. Для того, что бы снять проблемы с БТИ можно порекомендовать попытаться подписать с застройщиком доп. соглашение к инвест. договору в котором со ссылкой на заключенный договор уступки права требования констатировать факт, что строной по договору (инвестором) стало другое лицо.