Договор купли-продажи: полная стоимость или расписка

23.04.2003 19:48:00

SoTrue:
Это как депозитный договор в банке. Он может быть подписан обоими сторонами...
Не вводите людей в заблуждение. Депозитный договор относится к реальным сделкам, а договор купли-продажи - к консенсуальным (если вы понгимаете разницу). Указания в договоре на то, что продавец получил деньги от покупателя достаточно. Приходный кассовый ордер продавец, если он физическое лицо, при всем своем желании вам дать не сможет, а расписка по своей сути ничем не лучше договора с вышеуказанным условием.

25.04.2003 10:08:00

1. договора купли продажи жилого дома, если хотя бы одной стороной является гражданин - подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 227 ГК). Право собственности на такой объект недвижимости переходит с момента нотариального удостоверения договора (а НЕ в момент фактической передачи объекта или денег). 2. нотариусы в договоре указывают обычно фразу следующего содержания: Продаж цей вчинено за ______________ гривні ___коп., які я, Продавець, одержав повністю від Покупця до підписання цього договору. (или подобную фразу). В этом случае Вам не нужны никакие расписки, которые нужно сохранять, и возможно, в случае спора, подтверждать их достоверность. 3. Практика судов исходит, что судьями принимается во внимание только стоимость указанную в Договоре. Дополнительные расписки о уплате штрафных санкций судами ко вниманию не принимаются, тем более о моральном вреде. Моральный вред - потери неимущественного характера вследствии моральных или физических страданий, причиненных вследствии неправомерных действий или бездеятельности других лиц. Т. о. моральный вред нельзя устанавливать заранее, оценке подлежит только фактический вред, который (имел) имеет место и доказывается отнюдь не расписками. 4. Однако расписки это подтверждение фактов, которые имели место, а значит доказуемы, как правило, Вам прийдется обращатся в правоохранительные органы или фирмы, которые специализируются на возврате средст (не применяя утюги). Как специалисты они могут грамотно собрать и оформить документы и юридическим путем законно истребовать долг. В данном случае Вам нужно будет все ОЧЕНЬ грамотно сделать и это связано с более серьезными расходами. 5. Люди, для которых покупка недвижимости крайне серьезный вопрос с финансового плана должны брать на себя расходы по формлению права собственности на квартиру: пенсионный збор, гос. пошлина, нотариальные услуги, услуги брокера - все это очень серьезные расходы. Вероятность возникновения проблем в будущем ВЕРОЯНО, но в малой мере, поэтому покупатели думают "ЗАЧЕМ ПЛАТИТЬ БОЛЬШЕ?". Каждый покупатель должен дать себе отчет насколько экономия соразмерна возможности возникновения проблем и готов ли он взять этот риск на себя? 6. По предъявлению требований в защите нарушених прав при купле-продажи недвижимости действует общий срок исковой давности - 3 года: исчесление срока начинается с момента когда сторона узнала или должна была узнать о том что ее права нарушены (а не с момента заключения договора как многие предполагают!). 6. Большинство юристов сами покупают квартиры указывая меньшую стоимость и вооружившись расписками. Вероятность возникновения проблем всегда существует, но это скорей исключение, чем правило: а значит решать только Вам.

25.04.2003 11:42:00

Адвокат: 1. договора купли продажи жилого дома, если хотя бы одной стороной является гражданин...
А можно ссылочку на нормативный акт, которым предусмотрен переход права собственности с момента нотариального удостоверения сделки, ибо ст. 128 ГК, я так понимаю, в данном случае "не конает"?

25.04.2003 13:18:00

Jarik:
А можно ссылочку на нормативный акт, которым предусмотрен переход права собственности...
Момент перехода права собственности на жилое помещение не прописан в законодательстве однозначно так, что бы на него можно было сделать посылку и всем стало понятно. Мало того по этому поводу есть споры между юристами. Право собственности содержит три полномочия собственника: право владения, пользования и распоряжения имуществом. Я лично встречался с судебной практикой, когда для подтверждения права собственности в судах было достаточно договора купли-продажи, нотариально удостоверенно и не возникал вопрос подтверждение его регистрации в БТИ. Однако если учитывать письменные посылки, то в Постанове пленума ВС есть указание на госудаственную регистрацию (правда на вновь построенный дом). Возникает вопрос на сколько уместна аналогия в данном случае. Кроме этого нотариальная практика придерживается мнения о переходе права собствености с момента государственной регистрации (были публикации в журнале "Нотариат для Вас" etc.) С 1.01.03. вступит в действие новый ГК, где этот вопрос разрешен: с момента государственной регистрации (или по-народному в БТИ). До тех пор мы можем с Вами вести юридические дебаты. Поэтому для всех рекомендую, не смотря на нотариальное удостоверение договора ПОКУПАТЕЛИ в самом оперативном порядке зарегистрируйте его в органах БТИ, в этом случае вы становитесь собственником недвижимости уже для всех спорящих сторон, которые пытаются установить момент перехода права собственности. Вам Jarik, спасибо, что сделали акцент на важной информации.

25.04.2003 16:59:00

Новый ГК вступит в силу с 2004 года (в предыдущем сообщении опечатка)

25.04.2003 17:54:00

Адвокат:
Момент перехода права собственности на жилое помещение не прописан в законодательстве...
"Важная информация" я так понимаю, это содержание ст. 128 ГК, содержание которой Вам, по видимому, было доселе неизвестно (а на первый взгляд все так просто: право собственности переходит с момента передачи вещи, если иное не установлено договором). И вообще, вдвойне непонятным становится Ваше предпоследнее безапеляционное заявление по поводу перехода права собственности с момента нотариального удостоверения сделки.

07.05.2003 17:27:00

Нет, не так понимаете. Вопрос освещался мной с учетом расхождений мнений юристов по данному вопросу, практики, которая существует на сегодня и неоднозначного урегулирования этого вопроса в законодательстве. Ст.128 ГК, которую Вы все время упоминаете устанавливает ОБЩИЕ правила момента перехода права собственности "с момента передачи вещи", НО относительно недвижимости в ст.128 как раз важна фраза "если другое не предусмотрено законом": ЗАКОНОМ, а именно ст. 227 предусмотрено, что договор подлежит нот. удостоверению и не соблюдение этого условия тянет за собой недействительность договора. Фактически можно дом передать до договора, но это не повлечет за собой никаких правовых последствий. И последнее: когда мною утверждалось что право собственности переходит с момента оформления нот. договора - моя практика юриста, покупатель далее может регистрировать договор в БТИ самостоятельно и разрешения или доверенности продавца для этого не нужно. Но регистрация в БТИ дает Вам право распоряжаться квартирой, а значит быть полноправным собственником. С вступлением нового ГК в силу - момент перехода права собственности четко прописан - с момента гос. регистрации (БТИ). Мой долг был высветлить в теме не только собственное мнение, но и те мнения которые существуют сегодня и актуальны, в том числе, для меня. Если Вам непонятны мои заявления - разберитесь в вопросе, аргументируйте, не следует перекручивать слова, найдите игровые сайты, где Вашим способностям будет более полезное применение.

08.05.2003 07:05:00

Адвокат: Нет, не так понимаете. Вопрос освещался мной с учетом расхождений мнений юристов...
В 227 ГК ни слова нет о моменте перехода права собственности на имущество, поэтому в Вашем рассуждении она притянута "за уши". Получается как в извечном филосовском вопросе: что первично: яйцо или курица. Только в данной ситуации все начинается безусловно с договора (можно конечно передать дом и до заключения договора, но какие тогда будут правовые основания для такой передачи, при отсутствии договора?). Далее, договор купли продажи жилого дома (а в силу сложившейся практики и прочей недвижимости) подлежут нотариальному удостоверению в силу ст. 227 ГК. И тут уже при наличии договора в силу вступает 128 ГК, регулирующая момент перехода права собственности имущества ПО ДОГОВОРУ!!!. А именно, если стороны предусмотрели условие перехода права собственности в договоре - действуют условия договора, если нет - то с момента передачи имущества. Исключение (опять таки в силу ст. 128 ГК) составляют случаи когда момент перехода права собственности четко предусмотрен законом. А что будет, если, например, стороны нотариально не удостоверят договор купли-продажи? Если бы все соблюдали закон, то в принципе ничего б и не произошло, поскольку признать договор недействительным в силу несоблюдения предусмотренной для него формы может только суд (а не, к примеру, БТИ). Пока нет соответствующего судебного решения договор в принципе должен считаться действительным со всеми вытекающими отсюда последствиями (переходом права собственности, регистрацией в БТИ и т. п.)..

08.05.2003 08:40:00

Скажите, какой смысл указывать в договоре к/п реальную стоимость квартиры на момент сделки, если через 3 года рыночная стоимость этой же квартиры может вырости в несколько раз вследствии инфляции, девальвации, изменения конъюнктуры рынка недвижимости, проведенного ремонта (стоимость которого часто превышает стоимость купленной квартиры) и т. д.? Получается, что дополнительные расходы при оформлении сделки (пошлина, П/Ф) увеличиваются, а гарантии честности со стороны продавца в будущем все равно нет никакой.

08.05.2003 08:42:00

Скажите, какой смысл указывать в договоре к/п реальную стоимость квартиры на момент сделки, если через 3 года рыночная стоимость той же квартиры может вырости в несколько раз вследствии инфляции, девальвации, изменения конъюнктуры рынка недвижимости, проведенного ремонта (стоимость которого часто превышает стоимость купленной квартиры) и т. д.? Получается, что дополнительные расходы при оформлении сделки (пошлина, П/Ф) увеличиваются, а гарантии честности со стороны продавца в будущем все равно нет никакой. Еще хотелось бы по-подробнее узнать об институте страхования подобных рисков. Спасибо.