Негативные факты о брокерах и АН

26.12.2002 05:44:00

Считаю, что отношение покупателя к маклеру (агенству) должно строиться на пословице "на бога надейся, а сам не плошай". В нынешней ситуации покупатель, выбирая подходящую квартиру, в 99, 9% случаев получает к ней в довесок маклера с агенством. А они бывают всякие, как и любой другой сервис в Украине. Даже под вывесками и сертификатами надежных западных брендов у нас Вы можете нарваться на некомпетентность и разгильдяйство. Что уж говорить об риэлтерском бизнесе, где нет действенных ограничений для всех желающих заработать. А посему, если нравится квартира, берите ситуацию под свой контроль, не полагаясь на маклера. В действительности схема покупки-продажи проста, а набор документов невелик. Любой грамотный человек с этим легко разберется в течение недели. Например, несколько пунктов нужно выполнить, чтобы не купить кота в мешке: лично проверить истинность правоустанавливающих документов в органах их выдавших, проверить дееспособность владельца или совладельцев, если один из них ребенок-должно быть разрешение опекунского совета на продажу (причем продать можно только после покупки ребенку нового жилья), супруг-невладелец должен разрешить продажу, если жилье было куплено в совместном браке. Сходите в ЖЭК - узнайте ситуацию с коммунальными платежами и прописаными (хотя они не влияют на продажу), поговорите с соседями. Немного любезности - и Вам везде пойдут навстречу. Вас должно насторожить большое кол-во предыдущих владельцев, отсутствие оригиналов правоустанавливающих документов, "шифрованность" владельцев и т. п. Если все в порядке - вперед к нотариусу. Она возьмет справку об отсутствии запрета на продажу и оформит купчую (при этом она в некоторой степени ответственна за законность процесса). Это в кратце, что вспомнил из своего опыта. В интернете можно найти больше подробностей. Еще посоветовал бы покупателям не экономить на пошлине и пенсионном фонде, а указывать в купчей полную стоимость объекта. Это обезопасит Вас во всех отношениях, так как риск есть всегда. В сделке ни продавец, ни маклер особо не рискуют, а рискует только покупатель своими кровными деньгами. Этим сообщением ни в коем случае не хочу очернить порядочных маклеров и агенства, которые несомненно есть, а также не призываю покупателей "кидать" маклеров. Они действительно проводят определенную работу, правда, в некоторых случаях не заслуживающую требуемого вознаграждения. Сам не являлся и не являюсь деятелем риэлтерского бизнеса, что некоторые приписали мне за несколько эмоциональное высказывание про "жизнь в депрессивных хрущевках".

27.01.2003 12:46:00

Поскольку половину всех сообщений относится к данной теме, а попадают в другие, например Покупатель Игорь о "Благовесте" в теме Миранды, предлагаю аккумулировать подобные сообщения здесь, чтобы люди хотя бы знали, с кем не надо иметь дела.

03.02.2003 15:35:00

А еще лучше высказываться в разделе 6: Отзывы о фирмах...

22.04.2003 11:47:00

Господа! Кто-нибудь из вас может мне ответить на вопрос!!! Есть ли в Киеве так называемые сетевые агентства, которые помогут в одном городе продать квартиру ( в Харькове), а в Киеве - купить. Надеюсь и жду.

23.04.2003 20:01:00

Helen:
Как раз Эдуард прав, договор задатка нотариального удостоверения не требует...
Вот такие "специалисты по недвижимости" и подставляют клиентов. Договора задатка без уже оформленного договора купли-продажи НЕ ИМЕЮТ НИКАКОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ СИЛЫ И ПРИЗНАЮТСЯ СУДАМИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ "на раз". По одному простому основанию: задаток является одним из видов обеспечения обязательств и соответственно может существовать только при наличии основного обязательства. Т. н. "предварительный договор купли-продажи" не спасает (и уже есть соответствующая судебная практика), поскольку договор купли-продажи недвижимости согласно ст. 227 ГК подлежит нотариальному удостоверению и при несоблюдении сторонами нотариальной формы - признается недействительным. А все потому, что сделки оформляют не юристы, а "специалисты по недвижимости". Ну скажите, что мешает, пойти к нотариусу, составить грамотный договор купли-продажи со сроками оплаты и сроками передачи квартиры, оформить задаток, а потом собирать деньги и проводить расчет? Правильно: желание "специалистов по недвижимости" поскорее отделаться от клиента, получив при этом свои комиссионные и нежелание клиента платить за услуги юриста.

24.04.2003 07:29:00

Jarik:
Вот такие "специалисты по недвижимости" и подставляют клиентов. Договора...
Мешает, например, наличие ребенка - владельца квартиры. Т. е. нет в наличии разрешения опекунского совета. А где ж его взять, если ребенку надо предоставить другое жилье, которого пока нет. Т. е нотариус такой договор удостоверять не будет. Т. е. отпадает целая группа квартир - с несовершеннолетними детьми.
Вы можете сказать, что нужно найти квартиру без ребенка для ребенка, заключить договор на ее покупку, внести задаток и подать заявление на опекунский. Во-первых, вы уже ограничили свои поиски квартирами без детей. Во-вторых, у вас может не оказаться денег на этот задаток.
Пусть деньги на задаток есть. Вы внесли тысячу долларов. Опекунский - это месяц реально. Т. е. вы обязуетесь купить у продавца квартиру через полтора месяца (вряд ли он станет ждать больше, особенно в горячее нынешнее время), а значит вы вынуждены найти покупателя на свою квартиру за этот срок, заключить сделку и получить с покупателей деньги и отдать продавцу, иначе плакал задаток. Предположим вы нашли покупателя через месяц. Он согласен купить, но ему нужно три недели, чтобы собрать деньги (например, оформить банковский кредит, закрыть депозиты, одолжить у тещи и пр.). Месяц + три недели - и ваша сделка по приобретению недвижимости, разрешение опекунского становятся недействительными. В пассивах - тысяча долларов.
Так что предложенная Вами схема применима в очень ограниченном числе случаев.

24.04.2003 14:30:00

SoTrue:
Мешает, например, наличие ребенка - владельца квартиры. Т. е. нет в наличии...
Для таких случаев есть специальная конструкция - сделка под отлагательным условием. Схема всегда найдется, надо только мозги включить. И потом, если опекунские советы действительно становятся такой преградой, то почему "специалисты по недвижимости" не лоббируют свои интересы? Может проще взятку дать? Все равно за все клиент платит

24.04.2003 15:42:00

Jarik:
Для таких случаев есть специальная конструкция - сделка под отлагательным условием....
Любая сделка, по которой договор вступает в силу при наступлении определенных событий в будущем (внесении денег), будет с отлагательным условием. Не пойму только, как это опровергает то, что я описал. Я что, писал, что сделку нельзя заключить? Можно, только с серьезными ограничениями прежде всего для продавца. На кой ляд ему надо связываться в сделку с отлагательными условиями, давать кому-то наперед деньги, еще не получив еще ничего за свою квартиру, напрягаться лишний раз? Как он гарантирует, что покупатель его квартиры с несовершеннолетним ребенком не передумает, пока он там будет возиться с покупкой другой квартиры для ребенка и опекунским?

24.04.2003 20:55:00

SoTrue:
Любая сделка, по которой договор вступает в силу при наступлении определенных...
Сделка купли-продажи относится к реальным сделкам и вступает в силу с момента достижения между сторонами согласия по всем существенным условиям (тобишь с момента подписания договора) независимо от того, когда стороны определили сроки исполнения обязательств (передать деньги, передать квартиру). А вот, если вы запишите в договор отлагательное условие, то сделка вступает в силу с момента достижения данного условия. Теперь по поводу "на кой ляд". Я в силу своей профессиональной деятельности достаточно часто участвую в заключении сделок по купле-продаже промышленной недвижимости, корпоративных прав. Там такие сделки достаточно распространены именно в силу всевозможных отягощающих условий (например получение разрешения Антимонопольного комитета, чем не аналогия с опекунским)только там цивилизованный рынок, сделки готовят профессиональные юристы, а иногда еще и аудиторы и стороны подписав договор обязаны его исполнить, поскольку могут нарваться на судебный иск, не говоря уже об испорченной деловой репутации. А рынок жилой недвижимости скорее напоминает стихийный базар, а не цивилизованный рынок ( и это впрочем не удивительно, поскольку иного ожидать от рынка, на котором специалистами считаются люди не знающие азов гражданского законодательства не приходится). А надо бы стремится к цивилизованным отношениям и воспитывать их у клиентов.

25.04.2003 08:27:00

Jarik:
Сделка купли-продажи относится к реальным сделкам и вступает в силу с момента...
Наш разговор об альтернативах неправомочным договорам о намерениях, договорам о задатке и пр. напоминает спор о том, есть ли жизнь на Марсе :) Я говорю, что жизни нет, и привожу какие-то аргументы о Марсе. Вы говорите, что она есть, потому что она есть на Земле. Так получается довольно утомительно и весьма бесполезно :(