anka
26.10.2012 18:39:49
Masters(Степан), Ви молодчина, вдячна Вам за лiдерську позицiю. Але сприводу тарифiв я з Вами не згiдна, бували ситуацiї, коли iнвестори без права власностi змушенi були оплачувати комунальнi послуги за промисловими(офiсними)тарифами довгий час, по-друге в новобудовах часто траплялись неприємнi iнциденти, коли приватна компанiя (рiзнi там ТОВ i так далi) дораховувала до iснуючих тарифiв вартiсть не зрозумiлих послуг(буд на Лiвобережнiй, Голосiївська, 19), i, на жаль, бiльшiсть судiв не закiнчились на користь мешканцiв.
З iншого боку, якщо договiр з ТОВ не має жодної юридичної сили, заспокоює.. Але я чекаю коментарiв юристiв пiсля прочитаного договору, є лише коментарi Вiталi
Serhiy79
26.10.2012 19:14:56
Несколько мыслей по поводу договора с ЖЕКом – очень коротко, просто времени сейчас нет писать детально.
1. Статус договора, заключенного по схеме КГС
Я сегодня уже высказывался в том смысле, что заключение договора с ЖЕКом до получения права собственности на квартиру имеет, мягко говоря, сильно странную природу.
Опять же, подобный договор потенциально может быть признан недействительным – как оспоримая сделка. Т. е. для того, что бы признать недействительность договора, необходимо соответствующее решение суда.
Как минимум в части состава сторон такая сделка будет прямо противоречить статье 29(1) Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах" (http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1875-15/print1351259629496785), которая требует заключения договора на оказание ЖК-услуг в многоквартирном доме между (1) ЖЕКом и (2) собственником квартиры. До передачи КГС прав собственности на квартиры никто из нас собственником квартир, с точки зрения ГК, не является. Равно, мы не собственники в понимании статьи 29(1). Таким образом в предлагаемой КГС схеме имеем как минимум дефект субъектного состава договора – т. е. его заключение ненадлежащей стороной.
Но тут я должен подчеркнуть 2 момента:
- Признание недействительности через суд требует как минимум в этот самый суд обратиться, посудиться и только после положительного решения суда договор будет признан недействительным;
- Я уже не готов сказать, что я достаточно знаком с судебной практикой рассмотрения дел о признании договоров недействительными. Соответственно, я не готов также сказать насколько сложно будет признать такой договор недействительным и что нужно будет при этом доказывать. Лично для меня упомянутый дефект формы является достаточным основанием для признания договора недействительным – а вот что думают по этому поводу наши суды я не знаю…
2. Последствия заключения договора по схеме КГС
Тут, в принципе, можно рассмотреть два аспекта – последствия для жильца и последствия для ЖЕКа.
2.1. Последствия для жильца.
Итак, имеем договор, статус которого неясен.
До того, как жилец получает право собственности на квартиру – ну, в принципе, все хорошо. Оказываются ли ЖЕКом услуги, не оказываются, и как (хорошо или плохо) они оказываются ему абсолютно все равно. Ну, может быть, не все равно только в том случае, если обещали тепло, дали, потом отключили – а ремонт в разгаре.
На этом этапе жилец платит что-то за предоставление чего-то. Но. Вдруг он захочет оспорить качество услуг… Будет сложно.
Ситуация для жильца кардинально меняется после того, как жильцом будет получено право собственности на квартиру. Как минимум после этого необходимо перезаключение договора с ЖЕКом – дата договора должна быть "позже" даты приобретения права собственности. Иначе возвращаемся к вышеизложенному – спорить о чем-то по такому договору с ЖЕКом будет сложно.
2.2. Последствия для ЖЕКа
Лично я отказываюсь понимать как ЖЕК, как юридическое лицо, тем более ТОВка, сможет провести полученные от жильцов деньги. Тем более что предполагается, что, он будет их получать безналичным переводом на свой расчетный счет. Ну вот сложно такое дело объяснить при налоговой проверке.
С другой стороны, получая деньги (и даже непонятно за что) ЖЕК остается свободен в качестве и количестве предоставленных услуг. Почему – см. изложенное выше. Короче говоря – если ЖЕК может гм… легализировать полученные платежи, то для него такая ситуация является идеальной. Ибо не отвечая ни за что, деньги он все-же получает.
Еще один аспект, на который я хотел бы обратить внимание. При том при всем, ЖЕК может и не перезаключать (точнее, не аннулировать) ранее заключенные договора. Просто потому, что он тоже, думается, представляет ЧТО ИМЕННО он заключил (ну, или, не заключил). Если она заинтересован в легитимации правоотношений с жильцами – то будут новые договора. А вот если нет – то все намного интереснее…
Serhiy79
26.10.2012 19:17:16
3. Последствия заключения договора для будущего для образования ОСББ
Тут присутствуют, опять же, два аспекта – юридический и фактический. Не рассматривая их сейчас детально, скажу только, что юридический аспект сводится к тому что "можно, но по определенной процедуре" (весьма дырявой). А вот фактический – заключается в том, какие именно шаги нужно совершить для того, чтобы перейти от ЖЕКа к ОСББ (в частности, немаловажной является передача документов на дом, находящихся ЖЕКе).
ЗЫ. Практически аналогичные вопросы возникают при выборе другого ЖЕКа.
4. Тарифы
Скажем так. Предоставлены не были. Вообще.
И тут уже не важно, досчитают ли лишний метр к площади квартиры или нет. Тут важен сам механизм их образования – есть ведь разница, платить 3 или 7 грн/м2 (или, тем более, 15). Кроме того, имеет место еще и утверждение тарифа местными органами исполнительной власти…
rasulsa
26.10.2012 19:45:36
Уважаемые соседи!
АКТИВНЫЕ ИНВЕСТОРЫ - Степан (masters), ВасилиЙ (ksusha050889), а также другие, кто пришел в офис КГС 25.10.12 сдвинули вопрос с мертвой точки. КГС идет на уступки, дает возможность начать ремонты в квартирах и заселение. Главное сейчас выполнить условия КГС - подписать договор с ЖЕК, пусть и не вполне законный. Приходи завтра к 12.00 на Перова, поговорим.
виталя
26.10.2012 20:16:39
По поводу сторон:
Ст. 29 Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах" Договiр на надання житлово-комунальних послуг у багатоквартирному будинку укладається мiж власником квартири, або ж ОРЕНДАРЕМ або ж КВАРТИРОНАЙМАЧЕМ та балансоутримувачем або уповноваженою ним особою. Вывод, стороной может быть не только собственник.
Касательно статуса договора - если он подписан, это договор с обязательствами сторон. Оспаривание договора - возможно, но при условии нарушения прав, иначе нет смысла.
Проводить деньги ЖЕКом по налоговому учету думаю возможно. Доход есть - плата по договору, затраты есть - перечисления поставщикам, какие вопросы. Полученные деньги по договору ЖЕК не сможет передать Васе или Пете, целевое назначение денег проистекает из договора обязательного для сторон. Презумция правомерности договора.
П. 3 анализа будет иметь место независимо от специфики нашей сегодняшней ситуации (это проблемы ЖКХ Украины в целом, а не дома по Перова 10-12).
Maxy
26.10.2012 20:45:57
ув, коллеги по несчастью,
насколько я понимаю, все кто сейчас принимают активное участие в дискуссии, фактически делятся на ДВЕ категории:
1. те, кто собирается рискнуть и, получив в ближайшее время тепло, НО не став владельцами своих квартир, полагаясь исключительно на надежность первичного взноса, планируют начать делать ремонты, вкладывая следующие $15K - $40k (в зависимости от того, у кого какие планы и возможности); И именно в этом сулчае нужно тепло в квартире asap, несмотря на абсурдность ситуации с ЖЭК или ТОВ/или даже ОПГ.. :).
2. и те, кто не рискнет инвестировать новые средства в ремонты, пока не получит документов о праве собственности или же не увидит вменяемые предпринимаемые действия со стороны КГС в этом направлении. Я уже писал про приглашение на доплату, сдачи квартир, выдачу техпаспотров, составление актов приемки, и прочее, что было всем нам обещано, когда мы эти квартиры покупали.
Я лично отношусь ко второй категории. Но... раз этот вопрос оказался таким важным для большинства из нас, уже почти готов примкнуть к первой группе, и даже завтра заключу договор с липовым ТОВ и буду обогревать вместе с Вами отдельные кубометры пустого дома, платя при этом до 15грн/М2 или сколько там назначат. НО(!), господа, при небольшом условии, а именно: Т. к. вся эта ситуация сложилась по вине КГС исключительно, хочется увидеть некий заверенный первыми лицами КГС документ (как это было с постоянной схемой подключения эл-ва), откуда по датам вытекало бы, когда же он (КГС) выполнит то, что должен был выполнить еще в июне. А именно: каждый из инвесторов должен понимать, когда он становится полноценным владельцем своей квартиры. Пока же я лично я не вижу движений в этом направлении никаких. Кушнир о Ко нам впаривают ЖЭК, и видя, что нас это увлекло, не спешат сообщить какой-либо достоверной информации, кормя нас завтраками про уже сданный дом и готовящиеся второй месяц списки.
Вопрос: откуда появилось убеждение, что после того, как в нашем доме появится отопление, вопрос с передачей квартир не перейдет в весну, лето, осень? Запросто перейдет.
На соседних ветках да и у нас уже несколько раз звучало, что заходя в тупик в своих обещаниях, КГС впаривает инвесторам кому ОСББ, кому ТОВ/ЖЭК, просто перебрасывая внимание с основных вопросов о невыполнении обязательств.
С ув,
masters
27.10.2012 06:50:56
Так как я был, одним из инвесторов, присутствующих на встрече с Кушниром И. Н., хочу просто передать разговор который состоялся, изначально его позиция была в том чтобы пойти по нормальной процедуре, то есть 17 октября получили акт о сдаче дома, после этого нужно присвоить почтовый адрес, это планировалось на 1 декабря, так как нужны письменные разрешения от 4х инстанций, на каждую инстанцию по неделе, за это время мы подписываем акты на квартиры, и соответственно с 1го(плюс минус неделя) декабря они только могут подавать на право собственности(так как для бти нужен почтовый адрес), но в кгс процедура получения права собственности занимает 3 месяца, так как нужен пакет документов от инвестора, как они это объясняют, они за этот период подготавливают как можно больше документов и отвозят в бти, соответственно выдача ключей апрель-май, так как начинаются морозы и по словам Кушнира, ключи вам до потепления не нужны!
Второй путь, согласился он на это только из за того, что они просрочили сдачу дома, а мы со своей стороны начали кипишь, с понедельника они подключают прокрутку отопления на три дня, и для того чтобы её не выключать в кгс должны понять, что достаточное количество инвесторов готовы и хотят платить за своё отопление в своих квартирах, почему они и торопятся заключить эти договора, так как если до среды их не будет, они выключают отопление, спускают воду и до потепления как и планировалось до нашего похода в кгс! Если мы набираем нужное количество договоров, это около 120-130 квартир( в доме продано около 230 квартир). Если мы идем по второму пути и они оставляют отопление в доме, тогда все будет идти быстрей. Схема такая, договор с жеком до четверга, они оставляют отопление, с четверга подписание актов на квартиры, 20 ноября получение почтового адреса и соответственно пакет документов для получения права собственности готов, то есть у кого есть желание может написать заявление в кгс ему передадут документы на руки и он может, платно, получить право собственности за пару недель или ждать через кгс 3 месяца! Итог, почему они торопятся с договорами на жек, так как если их не будет то количество которое им нужно, торопиться с актами и всем остальным никто не будет, до мая будет много времени пройти эти процедуры, будет первая схема, в принципе Кушнир больше настроен на первую, но сказал что можем попытаться!
Опять повторяюсь, я вам передаю слова Кушнира И. Н., я за них ответственность нести не могу, если написать моё личное мнение из общения, то я бы скорей доверился его попыткам нам помочь. Как оно будет никто не знает, сейчас просто каждому нужно решить на сколько ему быстро нужна квартира или он готов ждать 6 месяцев (апрель-май) как и все говорили в отделе продаж, что это весна! Но опять же не факт, что поменяется руководство или еще что-то, и мы опять не сможем получить ключи и в мае! А сейчас, если мы вселимся, Кушнир пообещал держать наш вопрос на личном контроле выполнения поставленных ним сроков перед своими замами! В принципе, как мы видим, пока он выполняет свои обещания, список всех инвесторов нам передали, начали обзванивать для заключения договоров, а там будет видно!
masters
27.10.2012 07:01:40
Так же, во второй раз, мы присутствовали на совещании которое проводил Кушнир и присутствовали все его замы, в том числе Шевчук и директор этого жека! Был составлен протокол совещания, и он всем замам сказал придерживаться, по срокам, этого протокола!
Претендент
27.10.2012 07:05:23
Шукав в чому ж саме зацiкавленiсть ТОВ при виконаннi функцiй ЖЕКу, i ось що знайшов! Ми дiйсно можемо не перейматись з приводу тарифiв, якi встановлює держава, або органи мiсцевого самоврядування - вони завжди будуть коливатись у бiльшменьш розумних межах, АЛЕ ТАРИФ НА Утримання будинкiв i прибудинкових територiй МОЖЕ ВСТАНОВЛЮВАТИСЬ ЖЕКОМТОВ САМОСТIЙНО ОСКIЛЬКИ ЗАКОНОДАВСТВО ЦЮ ПОСЛУГУ ВИЗНАЧАЄ НАСТУПНИМ ЧИНОМ – це господарська дiяльнiсть, спрямована на задоволення потреби фiзичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатацiї та/або ремонту жилих та нежилих примiщень, будинкiв i споруд, комплексiв будинкiв i споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) територiї вiдповiдно до вимог нормативiв, норм, стандартiв, порядкiв i правил згiдно iз законодавством.
Пiд прибудинковою територiєю слiд розумiти територiю навколо багатоквартирного будинку, що визначена актом на право власностi чи користування земельною дiлянкою i призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
Порядок формування тарифiв на послуги з утримання будинкiв, споруд та прибудинкової територiї i типовий договiр про надання послуг з утримання будинкiв i споруд та прибудинкової територiї затверджено постановою Кабiнету Мiнiстрiв України вiд 12 липня 2005 року № 560.
Зазначеним Порядком передбачено, що розмiр тарифiв (нормативних витрат, пов’язаних з утриманням будинкiв i споруд та прибудинкової територiї) визначається по кожному будинку окремо залежно вiд кiлькiсних показникiв фактичного надання послуг з урахуванням забезпечення належного санiтарно-гiгiєнiчного, протипожежного, технiчного стану будинкiв i споруд та прибудинкової територiй згiдно з типовим перелiком послуг.
До Типового перелiку послуг з утримання будинкiв, споруд та прибудинкової територiї належать прибирання сходових клiток, прибирання прибудинкової територiї, вивезення та утилiзацiя твердих побутових i негабаритних вiдходiв, прибирання пiдвалiв, технiчних поверхiв та покрiвель, технiчне обслуговування лiфтiв, обслуговування систем диспетчеризацiї, технiчне обслуговування внутрiшньобудинкових систем тепло-, водопостачання, водовiдведення i зливової каналiзацiї, дератизацiя, дезiнсекцiя, обслуговування димовентиляцiйних каналiв, технiчне обслуговування систем протипожежної автоматики й димовидалення, технiчне обслуговування побутових електроплит, поточний ремонт конструктивних елементiв, iнженерних систем i технiчних пристроїв будинкiв та елементiв зовнiшнього благоустрою, розташованих на прибудинковiй територiї, ремонт обладнання спортивних майданчикiв, ремонт обладнання дитячих майданчикiв, ремонт обладнання господарських майданчикiв, поливання дворiв, клумб i газонiв, пiдготовка житлових будинкiв до експлуатацiї в осiнньо-зимовий перiод, прибирання та вивезення снiгу, експлуатацiя номерних знакiв будинкiв, очищення дворових туалетiв та приямкiв, освiтлення мiсць загального користування, пiдвалiв, пiдкачування води, енергопостачання для лiфтiв, очищення неканалiзацiйних люкiв, перiодична повiрка, обслуговування та ремонт (у тому числi демонтаж, транспортування та монтаж пiсля повiрки) квартирних засобiв облiку води та теплової енергiї та iншi прямi витрати.
Претендент
27.10.2012 07:08:06
ВРАХОВУЮЧИ ТАКИЙ ЗНАЧНИЙ ПЕРЕЛIК ПОСЛУГ, ЯКI ВРАХОВУЮТЬСЯ ПРИ ЦIОУТВОРЕННI МОЖЕМО НЕ СУМНIВАТИСЬ, ЩО ЯК ТIЛЬКИ МИ ВСI МIЦНО ЗАСЯДЕМО НА ГАЧКУ ЦЬОГО ТОВ, ВОНО ПОЧНЕ ТЯГНУТИ З НАС ГРОШI, ЗБIЛЬШУЮЧИ ТАРИФ. А ДIВАТИСЬ БУДЕ ВЖЕ НIКУДИ, ОСКIЛЬКИ ВСIМ РАЗОМ БУДЕ ДУЖЕ ВАЖКО РОЗIРВАТИ ДОГОВОРИ, ОСКIЛЬКИ ПРИ ПРИЙНЯТТI БУДИНКУ НА ОБСЛУГОВУВАННЯ ТОВ ОТРИМАЄ ВIД КМБ ВСЮ ТЕХНIЧНУ ДОКУМЕНТАЦIЮ НА БУДИНОК I НАВРЯД ЧИ ДОБРОВIЛЬНО ПЕРЕДАСТЬ IНШОМУ ЖЕКУ, ЯКИЙ МИ ОБЕРЕМО, АБО ОСББ.
Якщо ви уважно прочитали з чого складається вартiсть тарифу, ви побачили, що значна кiлькiсть послуг недоречна поки будинок новий, тому на початку ми отримаємо мiнiмальний тариф, а його вже називають в розмiрi 3 грнм. У мешканцiв першого будинку вiн був теж мiж 1 та 2 грн, а тепер 3. ми з 3 починаємо. Варто зажадати вiд ТОВ калькуляцiю тарифу, iнакше нами будуть крутити як схотять.
