Беседин
20.12.2012 23:59:28
Oksana_P: Вот это точно. Вы, Фес, правы.
Хуже всего, что приток в аренду новых квартир...
Боже, какой кошмар, как же с этим жить... Оксана, а каков ваш прогноз на ближайшие 5 лет? Такой тренд сохранится?
Idalgo
21.12.2012 07:33:57
Oksana_P: Вот это точно. Вы, Фес, правы.
Хуже всего, что приток в аренду новых квартир...
Ситуацию нужно оценивать с обеих сторон-)Действительно, вводят в строй новое жилье и соответственно часть новых квартир идет в аренду. С другой стороны, нельзя забывать и о постоянном притоке приезжих с одной стороны и увеличении числа киевлян, с другой.
Навскидку,
"Данные переписи населения 2001 года - 2 млн 567 тыс.
Данные статистики на начало 2009 года - 3 млн 144 тыс."
http://kiyany.obozrevatel.com/news/2009/12/3/58048.htm
Замечу, что это данные 2009 года, к 2012 я думаю, что количество населения еще увеличилось.
Oksana_P
21.12.2012 07:42:01
Беседин:
Боже, какой кошмар, как же с этим жить... Оксана, а каков ваш прогноз на ближайшие...
За последние 10-15лет рентабельность объектов жилой недвижимости, приобретаемых целево для аренды, снизилась с 20% до 8-9%, что ниже среднего банковского депозитарного уровня. В последующие 5 лет можно предположить тренд переориентации инвестирования из жилого фонда в нежилой.
Idalgo
21.12.2012 07:42:05
Oksana_P: Вот это точно. Вы, Фес, правы.
Хуже всего, что приток в аренду новых квартир...
"то сейчас на то, чтобы отбить только кап. ремонт и экипировку квартиры, уходит около двух лет аренды."
Оксана, это очень-очень оптимистичный прогноз.-)Ремонт и обстановка, конечно, бывают разные, но если делать ремонт в квартире после строителей, т. е. с нулевой строительной отделкой ( стяжка, окна, батареи) и делать этот ремонт без изысков типа дизайнера и дорогих наворотов, но делать его "под себя", т. е. качественно и к мебели подходить так же - я прикинул, что к примеру для однушки в новострое возле метро срок окупаемости ремонта /обстановки составит года четыре-). Если сдать максимально дорого и при этом сэкономить на ремонте/обстановке пусть 3,5 года
Oksana_P
21.12.2012 07:52:07
Я надеюсь то, что Вы, Идальго, написали об периодах окупаемости кап. ремонтов и прочего, прочитают люди, которые планируют покупать квартиры для перспективы сдавать в их аренду. И не важно, будет это первичка или вторичка, картина там и там одинакова. Рынок столичной аренды перенасыщен, спрос намного ниже предложений. А критерии арендаторов для подбора квартир все выше.
За другие города говорить не берусь.
fes
21.12.2012 08:08:34
Мне пока трудно представить себе, Оксана, что рынок перенасыщен. Знаете, сколько в Киеве многоквартирных домов? 12 000 (ДВЕНАДЦАТЬ ТЫСЯЧ) !
Для сравнения: Прага - 250 тысяч, Париж - 500 тысяч.
Может, просто тяжело понижать и ставить реальные цены, и не пытаться "отбить", как Вы говорили, ремонт за 2 года?
Oksana_P
21.12.2012 08:15:06
Т. е., снижать цены и отбивать кап. ремонт за 3,5 года? А по истечении опять делать новый кап. ремонт? А когда же получать прибыль?
Тогда проще пойти в банк, и положить свою валюту под проценты, и не морочить себе голову покупкой недвижимости, ремонтами, арендаторами, налогами.
Idalgo
21.12.2012 08:30:20
Друзья, рынок не перенасыщен. Хорошая квартира по адекватной цене уйдет за дней пять просмотров, максимум. Но, подчеркиваю хорошая квартира и по адекватной ( не низкой, а на уровне средней для данного сегмента).
Конечно, выставить в аренду убитую гостинку и просить за нее цену аренды новой однушки с евроремонтом - после этого останется впечатление, что "рынок перенасыщен" и "критерии подбора все выше".
З. Ы. Оксана, это не к Вам лично относится, а написано в контексте моего мнения-)
Idalgo
21.12.2012 08:38:10
Oksana_P: Т. е., снижать цены и отбивать кап. ремонт за 3,5 года? А по истечении опять делать...
А зачем, по истечении, делать новый капремонт? Может у нас понятия "капремонта" отличаются? Я при подсчете что имел в виду в плане ремонта - квартира "голая", после строителей. В ней, для себя, я бы менял всю проводку и разводил ее по своим предпочтениям, устанавливал бы качественные дифы и автоматы, ставил бы качественную электрофурнитуру, делал бы разводку сантехники и канализации, ставил бы опять таки качественную сантехнику и краны. Далее, по отделке, штукатурка, беспесчанка, работы по гипсокартону, укладка плитки и ламината. Это, по ремонту, все то, что входит в понятие капремонт и останется с квартирой и через три года, и через пять.
А, если возникнет необходимость в ремонте, то это уже будет всего лишь косметический ремонт - т. е. обновить покраску стен или поклеить новые обои, ну что то еще по мелочи сделать. Т. е. по затратам это никак не сопоставимо со стоимостью первончального ремонта
Idalgo
21.12.2012 08:40:02
Oksana_P: Т. е., снижать цены и отбивать кап. ремонт за 3,5 года? А по истечении опять делать...
"Тогда проще пойти в банк, и положить свою валюту под проценты, "
Оксана, с того момента когда Вы положите валюту под проценты в банк, она перестает быть вашей и принадлежит уже владельцу банка, со всеми отсюда вытекающими.
