Marlboro
24.11.2006 08:30:47
>>Ray : А дальше я пас.. в нашей неспокойной стране... нервное это дело....
Не ну понятно, что если и дальше будет так рости, то я тоже пас...
Буду сливать...
Но как говорится, время покажет, будет рост или нет, я думаю что нет.
SoTrue
24.11.2006 10:41:10
Edward: Materij, Вы что восприняли всерьез? Не ожидал.
Во-первых, я хотел обратить внимание...
Эдвард, Вы удивительным образом проигнорировали мое сообщение, которое, впрочем, было прямым ответом на Ваше.
Вы пишите об инфляции гривны 10% в год. Это неверно. Инфляция ожидается в 4% в год.
Вы пишите, что доллар не станет вторым купонно-карбованцем. А кто говорит об обратном? Он просто просядет процентов на 50% к другим валютам.
Вы пишите о необоснованности ссылок на инфляцию в гривнах при цене недвижимости, выраженной в долларах. Это верно. Но соотношение инфляций в 2-х странах имеет прямое отношение к соотношению курсов, если это свободно-конвертируемые валюты, а Нацбанк не будет вечно контролировать привязку к доллару.
Целью Вашего предыдущего сообщения было показать абсурдность стоимости в 1 миллион. Для этого Вы сделали абсурдные предположения о непрерывном росте стоимости.
Сейчас Вы пишите совсем другую историю. Вам интересно, когда ситуация развернется. А ведь здесь никто не сомневается, что она развернется. Ни один из форумчан никогда не утверждал, что рост цен будет вечен. Просто многие ожидали падения слишком рано.
Циник
24.11.2006 11:20:55
"Вы пишите, что доллар не станет вторым купонно-карбованцем. А кто говорит об обратном? Он просто просядет процентов на 50% к другим валютам."
Когда ждать "проседания на 50%"?
Domostroy
24.11.2006 11:34:00
это к Вове с такими вопросами )))
Edward
24.11.2006 12:22:57
So True Вы пишите об инфляции гривны 10% в год. Это неверно. Инфляция ожидается в 4% в год.
Я писал свой пост, как совершенно правильно Вы поняли, с целью показать абсурдность "роста на уровне инфляции". Сами цифры реальной инфляции здесь играют вторичную роль. Я вполне могу согласиться с цифрой 4%, однако, дело в том, что в околориэлторских кругах под "небольшим ростом на уровне инфляции", который был бы "идеален" понимается именно 10-15%. Или Вы не согласны.
Основной вопрос здесь - когда темп роста цены станет меньше кредитного процента. Это и будет конец. Можно спорить 20-30-40% инвестиционного жилья скуплено за последние 5 лет. Даже если это 20%, что вряд-ли, это за пять лет около 1,5 млн. квадратов по Киеву.
Я лично знаю несколько людей, вложившихся по цепочке: наследство - продажа+кредит - котлован - новострой - продажа - прибыль+кредит - котлован итд. У одного товарища в "бизнесе" крутится 2 квартиры - одна за 110, другая за 130. При этом собственных средств там 70 (проистекают, кстати из квартирки, проданной за 15 в 2002). Т. е. кредит 170 кб. С целю ежемесячно платить 2800 долларов он оставляет 30000 живых денег, которые за год уходят. Ему ЖИЗНЕННО НЕОБХОДИМ рост как минимум на 15%, чтобы выйти в нули.
Если все хорошо и рост 50% - снова вычитаются средства, для поддержания годовых платежей, а остаток служит взносом для нового, еще большего кредита.
При малейшем замедлении он будет вынужден квартиры срочно сливать, поскольку при отсутствии прибыли других источников платить по 3 кб в месяц у него НЕТ.
Вторичного рынка это не касается - по сути это рынок мены, на котором благодаря увещеваниям, что "все дорожает" и "ваша недвижимость растет в цене на 300 грн. ежедневно" биомасса платит за информацию об адресе квартиры 5-10 тыс. долл, а затрата агентства - 2 долл. (стоимость объявления в газете)
Кстати, описанный выше товарищ - вполне реальное лицо, он за 4 года 15 кб по сути смог превратить в 120 и прекрасно осознает, что это пирамида. Но деятельность затягивает. Расчитывает, что до лета цена вырастет на 50% и он сможет на этом заработать 50-60 кб. Дальше думает завязывать.
Прекрасно осознает, что падение цены двух квартир на 30% - с 240 до 168 заберет не только всю прибыль за 5 лет, но даже и базовые 15 тыс. Но, кто не рискует, тот не пьет шампанское за 2 килоевро.
Цены действительно настолько высоки, что простая остановка - громадные убытки. Плечо в 20000 - это не плечо в 200000.
SoTrue
24.11.2006 16:22:26
Вы представляете, что такое 30%? Это столько, сколько падал Киевский рынок более года после августа 1998, после бооооооольшого экономического кризиса, который нам - пока - не грозит.
А рынку нужно упать еще больше, потому что всегда значительный дифференциал между первичкой и вторичкой, на котором он - в основном - и играет. А не на росте цен per se.
Такие игры были возможны и в 2000 году, когда оболонь продавалась по 350 от застройщика и по 450+ на вторичном рынке. 350*(1+1.5*15%)=428 даже при zero downpayment кредите. При собственном капитале в 50% это уже 350*(1+1.5*15%/2)=389 и минимум 11% прибыли (годовых) без всякого роста цен.
Domostroy
24.11.2006 16:44:08
30%-это разница -октябрь-август сего года, всего лишь.
Как рынок растет за 3 месяца на 50%-это не удивляет никого), а как
припадет на 30% -так это уже много???смешно.
Kiku
24.11.2006 17:03:55
SoTrue: Вы представляете, что такое 30%? Это столько, сколько падал Киевский рынок более...
Хлопцы, прогноз таков:
упадет до уровня $600 за новострой.
Г-ов-но (хрущевки и бомжатники)вообще, никто брать не будет какое-то время, а потом о них вспомнят работяги и почнут брать за $350-$400.
Ждать нужно до весны 2007
акын
24.11.2006 17:09:42
Подождите! Рэй еще не слил.
Немо
24.11.2006 18:34:07
SoTrue, стабильные США с 2000года выросли почти аж в 2 раза, и за последний год упали на 10%, и продолжают падать!
И вы думаете, что Украина выросшая за тот же период в 7 раз остановиться на 30%??? Т. е. будет 1500баков за метр!!!!
По моему Kiku, более близок к "правильному" ответу...
Когда падение начнеться его очень трудно будет остановить! Или вы забыли под каким лозунгом работали риелтеры с1997по2000г. Напомню,- "продавайте сегодня завтра будет дешевле"
