Ипотека. Море законов банкам "по колено"???

15.12.2006 09:11:52

Предлагаю к обсуждению статью, посвященную ипотечным отношениям. Сам сталкивался с поднятой проблемой и считаю, что банки совершенно наплевательски относятся к своим клиентам.

Ипотека. Море законов банкам "по колено"???

Спрос на ипотечные кредиты за последние два года достиг такого уровня, что его можно сравнивать с ажиотажем... Однако, при получении кредита и подписании договоров, относящихся к кредитованию, клиенты обычно не вчитываются в то, что в них написано. Именно это обстоятельство и побудило меня к изложению своих наблюдений. Дело в том, за последние два года мне довелось в силу профессиональных обязанностей работать практически со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты в г. Харькове, причем неоднократно. В ходе работы появились наблюдения, которые тянут не только на статью, но и на определенный интерес к деятельности банков со стороны правоохранительных органов.

Основным нарушением, которое свойственно сегодня всем без исключения банкам, предоставляющим ипотечные кредиты в г. Харькове, является нарушение норм Закона Украины "О защите экономической конкуренции". Обвинение серьезное, понимаю. Излагаю факты.

Процедура оформления кредита предусматривает участие в операции по выдаче ипотечного кредита, кроме самого банка, еще двух - трех Субъектов хозяйственной деятельности: Независимого оценщика, Страховой компании и Нотариуса. Деятельность указанных субъектов хозяйственной деятельности (далее в тексте СХД) основывается на специальных Законах и предусматривает наличие между ними конкуренции за клиента. Банки решили взять на себя функции, не предусмотренные Законом Украины "О банках и банковской деятельности", противоречащие нормам Закона Украины "О защите прав потребителя", и самостоятельно определяют к какому именно СХД должен обратиться клиент, желающий получить кредит. Банки заключают Договора с определенными СХД, называют это действие "Аккредитацией", и отказываются принимать Отчеты об оценке имущества, Страховые полисы, Договора и документы, выдаваемыми теми СХД, которые не заключили Договоров о совместной деятельности с этими банками (не прошли у них "аккредитацию"). Результатом таких действий со стороны банковских учреждений стало то, что из, порядка, 150 Независимых оценщиков, работающих в г. Харькове, клиент имеет право обратиться лишь в 3-8 фирм (в зависимости от банка). Причем в разных банках к разным оценщикам.... Для получения услуги по страхованию, клиенту предложат обратиться также не более, чем в 1-5 Страховых компаний. Это при том, что их работает в Харькове более 50. У меня был случай, когда клиент настаивал на страховании в той компании, которая подходит ему, которой он доверяет, но которая не "аккредитована" в данном банке. Он получил отказ. Предложение "аккредитовать" эту страховую компанию банк также отклонил. Естественно, без обоснований. Насчет нотариусов – здесь вообще беспредел. Клиенту даже не удосуживаются предложить на выбор хотя бы 2-3 нотариусов, из более 150, работающих в г. Харькове. Так, мне довелось столкнуться с тем, что нотариус, "аккредитованный" в банке при подсчете стоимости своей работы (оплачивает клиент) посчитал за свой выезд в банк 300 грн! Это при том, что сложившиеся по городу расценки нотариусов за выезд на место проведения сделки составляют 30-50 грн. Клиенту ничего не оставалось, как оплатить, несмотря на то, что нотариуса приглашал банк, а не клиент...

Вы скажете: "Ну и что из всего этого следует? Нам-то какое дело до того, какие СХД будут учавствовать в сделке по кредиту?" Поясняю.

15.12.2006 09:13:14

Продолжение статьи.

Оценщики: кто получал кредит, тот, наверняка, сталкивался с тем, что при покупке квартиры или другой недвижимости, "аккредитованный" оценщик оценивает эту недвижимость процентов на 10 ниже той стоимости, за которую Вы этот объект приобретаете. Был такой случай: человек с большим трудом договорился с продавцом квартиры на сумму 53000$ при средней стоимости таких квартир 55000-60000$. Каково же было его удивление, когда "аккредитованная" фирма оценила эту квартиру в 48000$.... Обратиться в другую фирму он не мог ("аккредитация" не позволяет)... Пришлось ему изыскивать дополнительных 5000$, чтобы все-таки купить квартиру... Для чего все это? Спросите Вы. Для того, чтобы собственный РЕАЛЬНЫЙ взнос претендента на кредит составил не 15%, как это декларирует банк, а 25%, как это ВЫГОДНО банку. Банк ведь выдает кредит в зависимости от стоимости, указанной "независимым" оценщиком, а не от той, стоимости, по которой происходит сделка! Оценщику это выгодно – банк предоставляет ему клиентов и исключает конкуренцию. В таких условиях и цену за свои услуги можно поднять. Банку выгода в том, что всегда можно указать оценщику (под угрозой лишения "аккредитации"), какую именно цифру в отчете банк хотел бы видеть...

Страховые компании. Кроме того, что банк требует страховки имущества, передаваемого в залог, клиент и сам заинтересован в наличие качественной защиты своих интересов на тот случай, если вдруг что-то произойдет с ним или с его имуществом. Естественно, Вам в банке "напоют" о том, что у них "аккредитованы" только САМЫЕ ЛУЧШИЕ страховые компании (Одна или две-три.... Больше порядочных страховых компаний в Харькове, видимо, нет...). При этом, известны случаи, когда страховая компания, неоднократно "отличившаяся" своим наплевательским отношением к клиентам, тем не менее входит в число "избранных" и "самых лучших"! Есть такая компания, которая благополучно "аккредитована" и по сей день сразу в нескольких банках. Так же вызывает недоверие, так называемые, ассимилированные страховые компании. Это когда, выражаясь простым языком, владельцем банка и страховой компании является одно и то же лицо. При нашем уровне развития страхового возмещения, трудно себе представить, что такой владелец, в случае наступления страхового случая у клиента, залезет в один СВОЙ карман (страховая компания) и переложит деньги в интересах клиента в другой СВОЙ карман (банк). Так, что на поддержку такой компании в случае наступления страхового случая надеяться может, разве что, законченный оптимист... Получается, что выбор страховой компании не такой уж и бестолковый процесс. Но, повторюсь, банк за нас уже, оказывается, решил, кто именно будет страховать НАШИ интересы. Вот только не совсем понятно, ЧЬИ же интересы на самом деле страхует компания, у которой есть какие-то, не известные клиентам, договоренности с банком....

15.12.2006 09:14:35

Продолжение статьи.

Нотариусы. Здесь сложности для клиента не столь очевидны, кроме необоснованно завышенных тарифов за совершение нотариальных действий, которые устанавливают "аккредитованные" нотариусы. Но есть момент, очень важный для клиента. Дело в том, что по закону нотариус обязан разъяснить сторонам ВСЕ тонкости договора. В том числе и Ипотечного. Но есть одна тонкость, которую ни один из "аккредитованных" нотариусов, почему-то, не разъясняет. Тонкость эта содержится в ст. ст.333, 36, 37 Закона Украины "Об ипотеке". В соответствии с нормами, указанными в этих статьях, банк имеет право переоформить на свое имя право собственности на предмет ипотеки в случае, если должник не выполняет свои обязательства перед банком в течение 30 дней. Ст. 36, указанного Закона, требует в этом случае наличие отдельного Договора об удовлетворении требований кредитора. Чтобы не мучиться с еще одним договором, многие банки стали в текст Ипотечного договора (как правило, весьма завуалированно) включать пункт о том, что Ипотечный договор сам по себе может служить Договором об удовлетворении требований кредитора... Если кому-то в этих юридических хитросплетениях разбираться недосуг, поясняю на примере: Вы приобрели квартиру в кредит, внесли стартовый взнос (15-25%), в течение, например, 10 лет выплачиваете положенные средства, но, вдруг, Вы не смогли в течение 2-х месяцев обслуживать этот кредит.... Банк имеет право зарегистрировать Ипотечный договор в БТИ, как правоустанавливающий документ, получить право собственности на эту квартиру, выселить Вас из, уже, своей собственности и НИЧЕГО Вам не компенсировать..... Весело? Такую тонкость Вам должны были бы объяснить и сотрудник банка и нотариус. В г. Харькове таких объяснений не практикуется ни нотариусами (должностное нарушение), ни, естественно, сотрудниками банков... Более того, сотрудники банков будут НА СЛОВАХ убеждать Вас в том, что в случае просрочки Вами платежа, квартиру будут продавать на торгах, а остаток средств Вам вернут! Рекомендация может быть только одна: диктофонная запись Ваших переговоров с кредитным экспертом банка поможет Вам, в случае наступления таких неприятностей, в суде попытаться доказать, что Вас ввели в заблуждение и этот пункт Ипотечного договора может быть признан недействительным на основании ст.229 Гражданского Кодекса Украины...

Теперь вернемся к объяснению обвинений в нарушении Закона Украины нашими банками, о котором говорилось в начале данной статьи. Ст.6-1 Закона Украины "О защите экономической конкуренции" вводит определение такого вида нарушения, как "антиконкурентные согласованные действия субъектов хозяйствования": "Антиконкурентными согласованными действими, являются согласованные действия, которые привели или могут привести к недопущению, устранению или ограничению конкуренции". Как по Вашему мнению? Ограничивают банки своей "аккредитацией" конкуренцию среди оценщиков, страховщиков, нотариусов, устраняя более 90% работающих в этих видах деятельности СХД? Будут ли в таких условиях конкурировать между собой оценщики? А страховщики? А нотариусы? Зачем? Если договариваться нужно все равно не с клиентом, а с банком...

Нарушение законодательства о конкуренции – не единственное нарушение. Его мы привели потому, что оно самое очевидное. Но имеет ли место такое нарушение? Что мешает, например, остальным СХД пройти, так называемую, "аккредитацию"? Да банки и мешают. Они просто не "аккредитовывают". В одном банке мне пояснили почему они отказывают в "аккредитации" другим фирмам: "У нас уже "аккредитованы" три компании, больше нам не нужно!" Но может это нужно клиентам? Этот вопрос, видимо, банкиров не тревожит вообще...

15.12.2006 09:16:08

Окончание статьи.

Но почему не нужно-то? Здесь ответ совершенно банален: чем больше "аккредитованных" компаний, тем сложнее на них влиять (они меньше дорожат "аккредитацией") и сложнее подсчитывать "откаты" от этих компаний... А "откаты" составляют от 10% до 20% в зависимости от вида деятельности. Наличие откатов - это, кстати, одна из причин, почему у "аккредитованных" СХД расценки за их услуги выше тех, которые сложились на рынке и действуют в тех структурах, которые не занимаются обслуживанием банковских сделок по кредитованию.

Вот так работают наши банки! Я сознательно не указывал названия банков и других субъектов хозяйственной деятельности, чтобы не складывалось впечатление о заказном характере статьи. Все указанные факты любой человек может без труда проверить. Для этого достаточно зайти в любой банк и поговорить с кредитным экспертом. Они, очевидно, даже не подозревают о том, что подобная "аккредитация" запрещена в соответствии с нормами ст.21 Закона Украины "О защите прав потребителя".

Вообще, складывается впечатление, что в банках отсутствуют грамотные юристы... Или, наоборот, с юристами порядок, но вот банкам глубоко наплевать на бумажки, которые мы называем "Законами Украины".

Сергей Юрьев
г. Харьков

15.12.2006 11:56:39

А как в других городах работают банки с оценщиками, страховщиками и нотариусами???

18.12.2006 16:24:07

Фигня все это и приписать банкам нарушение закона "О защите экономической конкуренции" не получится. Один очень известный и крупный банк прошел через это еще года три-четыре назад, когда АМК попытался обвинить его в этом на том основании, что тот работал с одной своей дочерней СК. После этого банки и придумали аккредитацию. Формально они не ограничивают конкуренцию (доказать обратное нереально), а с другой стороны банки имеют полное право проверять на надежность (и результатом проверки как раз является аккредитация) своих контрагентов. Банку не все равно, где будет застраховано залоговое имущество (поскольку банк является выгодоприобретателем), банк имеет полное право не доверять некоторым субъектам оценочной деятельности, сомневаясь в их профессионализме или непредвзятости. А что касается ст.21 Закона Украины "О защите прав потребителя" то банки при кредитовании продают строго определенную услугу, которая называется "выдача кредита на срок Х, под процентную ставку У, при условии страхования залога в СК Альфа или Омега....". Не нравится - не покупай. Кстати и сам закон изменили под это дело в угоду банкам и их клиентам. Теперь закон требует от банков полного раскрытия информации о стоимости такой услуги. Конечно во многих случаях за этим стоят откаты или дополнительный заработок своих карманных компаний, но формально доказать это или доказать нарушение банками при этом законов Украины "О защите экономической конкуренции" или "О защите прав потребителя" - нереально.

18.12.2006 16:34:35

Кстати, автор статьи манипулирует фактами. Вот к примеру, как выглядит часть ст.36 ЗУ "Об ипотеке" которая регулирует внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки:
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким образом, ст.36 ЗУ НЕ требует отдельного договора о порядке удовлетворения требований кредитора. Она предусматривает АЛЬТЕРНАТИВУ: или отдельный договор или соответствующие условия в договоре ипотеки.

18.12.2006 16:41:18

А вот как выглядит в оригинале часть ст.37, регулирующая порядок перехода предмета ипотеки в собственность банка:

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

А автор безапелляционно заявляет, что банк ничего заемщику не должен возмещать. Да и стоимость предмета ипотеки на момент обращения взыскания определяет не банк, а независимый субъект оценочной деятельности. Не нравится оценка? Занижена? Так обращайтесь в суд и оспаривайте правомерность действий оценщика. Причем тут банк?!

18.12.2006 17:22:39

Вообще-то, насчет оценщиков там говорится..... Кстати, с тем, что там говорится по поводу оценщиков - встречался на практике нередко.

18.12.2006 17:41:53

Jarik :
18.12.06 / 18:24 "банки при кредитовании продают строго определенную услугу, которая называется "выдача кредита на срок Х, под процентную ставку У, при условии страхования залога в СК Альфа или Омега....". Не нравится - не покупай."

Но при такой постановке вопроса, речь идет о недобросоветной рекламе.... Ведь в рекламе предлагается только кредит. Точка. Кроме того, если Вы видели заявления в банк на получение кредита - там нет ни слова о таких условиях получения кредита, о каких говорите Вы.... Там речь идет только о валюте кредитования, сроке кредитования, способе погашения кредита и процентной ставке. Все, других условий там не указывается...

"банк имеет полное право не доверять некоторым субъектам оценочной деятельности"

Возвращаю Вам Вашу фразу: "В суд, господа банкиры! По каждому конкретному случаю!" А решать, доверять или не доверять будет ФГИУ, который оценщиков готовит....