Khor
09.06.2006 18:40:00
Доброго времени суток. Вот сегодня зарезервировали квартиру - трешку - №29 в первой секции. Теперь дело за получением кредита. Надеюсь получится :-)
Игорь1
10.06.2006 06:42:00
Когда же все-таки появится новый сайт ?
По другому и третьему дому - вообще ничего непонятно (планировка ).
Если застройщику жалко 500 Бакинских на сайт - то можно поискать и другой обьект для инвестиции.(пример - Изумрудный ).
Да и метро теперь по воде писано.
Yurist
19.06.2006 10:00:00
Краткий юридический комментарий в отношении п. 3.2. Договора об участии в строительст-ве (Договор).
Договором предусмотрено, что Миськжитлобуд погашает облигации (т. е. передает квартиру в собственность инвестора) при условии что Инвестор:
либо (а) создаст совместно с другими собственниками квартир объединение сособственников (Вариант 1), либо (б) заключит договор с эксплуатационной организацией в течение месяца с момента ввода в эксплуатацию дома (Вариант 2).
Вариант 1. Право на создание объединения сособственников (Объединение) имеет лишь соб-ственник квартиры.
(Цитата из Закона "Об объединении собственников квартир":
"Об`єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.")
Инвестор является собственником облигаций, а не квартиры и потому не может принимать участие в создании Объединения.
Следовательно, Вариант 1 содержит логическую ошибку, умышленно или по недосмотру до-пущенную его авторами: квартира будет передана инвестору в собственность при условии, что инвестор, являясь собственником квартиры, вступит в Объединение. Выполнить это тре-бование, разумеется, невозможно.
Вариант 2. На форуме упоминалось, что Миськжитлобуд подумывает о создании т. н. ком-мерческого жэка. Коммерческий жэк - это юридическое лицо, на баланс которого будет пе-редан законченный строительством дом после утверждения государственной комиссией акта о введении объекта в эксплуатацию. На чей баланс будет передан построенный дом? Хоро-ший вопрос. Ответ на него может знать Кузьма (давайте его спросим).
Закон же предусматривает, что таким лицом может быть и Объединение (см. ст. 11 Закона). Конечно, Объединение может быть создано и одним лицом, например, Миськжитлобудом или Заводом строительных конструкций - в зависимости от того, кто из них будет числиться собственником дома в Акте ввода объекта в эксплуатацию (а, может, ими совместно).
Мне представляется, что Миськжитлобуд выберет следующий порядок действий:
1) По подписании Акта ввода объекта в эксплуатацию создаст Объединение сособственников дома, будучи его единственным собственником (или совместно с другими лицами, например, Заводом);
2) В качестве условия передачи права собственности на квартиру инвестору будет требовать от инвестора заключения эксплуатационного договора с Объединением - на условиях, кото-рые разработает Миськжитлобуд в одностороннем порядке. Если инвестор не пожелает под-писать такой договор, то право собственности на квартиру инвестор не получит - согласно п. 3.2. Договора.
Став собственником квартиры, инвестор может требовать включения его в участники Объе-динения, если это будет предусмотрено утвержденным в одностороннем порядке Миськжит-лобудом уставом Объединения.
Важно, что Закон не предусматривает возможности создания конкурирующих Объединений в одном доме: "В одному житловому комплексі може бути створене тільки одне об`єднання".
Yurist
19.06.2006 10:07:00
Если же Миськжитлобуд примет построенный дом на свой собственный баланс или на ба-ланс специально созданного для этой цели юридического лица, не являющегося Объедине-нием, то тогда есть некоторый шанс перехватить у Миськжитлобуда инициативу по созда-нию Объединения. Закон предусматривает, что инициативная группа по созыву учредитель-ного собрания Объединения может состоять из трех собственников квартир. Чтобы собрание было признано правомочным, на нем должно присутствовать более 50 процентов собствен-ников. Поэтому собственники первых трех оформленных квартир (т. е. квартир, переданных в собственность инвесторам) могут провести правомочное учредительное собрание, пригласив также на собрание собственника всего дома (Миськжитлобуд или лицо, на которое будет за-писан дом). Инвесторы, которые не оформили права собственности на свои квартиры, к уча-стию в собрании с правом голоса не допускаются. Таких инвесторов о проведении собрания можно не уведомлять.
Хотелось бы выслушать мнение руководства Миськжитлобуда в отношении следующего:
1) На баланс какого юридического лица будет передан дом после ввода его в эксплуатацию?
2) С какой именно эксплуатационной организацией Инвестор должен будет заключить экс-плуатационный договор?
3) Будет ли Миськжитлобуд создавать Объединение сособственников самостоятельно до оформления инвесторами прав собственности на их квартиры или же такое объединение планируется создавать после того, как инвесторы оформят права собственности на их квар-тиры?
4) Намеревается ли Миськжитлобуд передать дом на баланс Объединения сособственников, если таковое будет создано инвесторами по их инициативе?
serega138
19.06.2006 10:49:00
нужно выразить благодарность Юристу за неплохой анализ этого предприятия!
и... услышать хоть какие-то комменты
Aovs
21.06.2006 10:25:00
Для тех, кто не часто бывает на стройке сообщаю (был сегодня):
1-я секция: льют 9-й этаж
2-я: 7-й этаж
3-я: 12-й этаж
4-я: 13-й этаж
Для Юриста:
Хотелось бы Вас увидеть хотя-бы на одной из встреч инвесторов и руководства Жилстроя. Если задавая вопросы дирекции мы можем видеть на один шаг вперёд, то у Вас возможно получится посмотреть дальше. Тогда можно будет говорить не о недостатках подписаного договора, а предлагать пути устранения этих недостатков. Коллизия со сдачей дома обсуждалась на последней встрече, но... Вы своим сообщением её обозначили, но путей устранения я например не вижу. Если есть конкретные предложения, хотелось бы, чтобы Вы их озвучили.
Yurist
22.06.2006 15:47:00
Господа, никакой серьезной коллизии я не вижу.
Вопрос в том, на чей баланс застройщик передаст дом. Есть три варианта, как может поступить застройщик:
1) передать дом на баланс жэка или ДЕЗа (дирекция единого заказчика) (далее для простоты будем именовать его «коммунальный жэк»); или
2) оставить дом у себя на балансе или передать дом на баланс специально созданного для этой цели юридического лица (назовем его «коммерческий жэк»);
3) передать дом объединению собственников квартир дома («собственный жэк»).
То лицо, на балансе которого будет находиться дом (балансодержатель), и будет выполнять функции жэка, т. е. предоставлять собственникам квартир в доме жилищно-коммунальные услуги.
Закон о коммунальных услугах называет эти услуги:
- централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо;
- прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо;
- балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо;
- послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).
Yurist
22.06.2006 15:52:00
Балансодержатель обязан будет заключить:
- договоры с коммунальными службами на поставку соответствующих коммунальных благ и, с другой стороны,
- эксплуатационный договор с собственниками квартир, по которому собственник компенсирует балансодержателю его прямые и административные расходы (назовем эту компенсацию квартирной платой). Если балансодержателем будет коммерческий жэк, то в состав квартирной платы должна будет входить сумма, составляющая доход (прибыль) коммерческого жэка.
О недостатках коммунальных жэков всем хорошо известно и отдельно о них можно не говорить. Тем не менее не исключено, что Миськжитлобуд предложит собственникам квартир заключить договор именно с коммунальным жэком. В договоре (см. Вариант 2 выше) упоминается об "эксплуатационной организации", которой может быть как коммерческий, так и коммунальный жэк.
Преимущества и недостатки коммерческого жэка и Объединения сособственников многоквартирного дома ("собственный жэк") таковы.
В собственном ЖЭКе квартирная плата существенно ниже по целому ряду причин:
- объединение сособственников является неприбыльной организацией, поэтому взносы членов объединения на его содержание (один из элементов квартирной платы) не облагаются НДС и не включаются в валовой доход объединения;
- квартирная плата не включает суммы, предназначенной создавать прибыль коммерческого жэка;
- на некоторые задачи (например, покраска забора или оплата консьержа) деньги можно собирать с жильцов наличными в сейф, что делает реализацию таких задач более дешевой по сравнению с ситуацией, когда плановая покраска забора и зарплата консьержей включена в смету коммерческого жэка и, как следствие, в квартирную плату, которая, к тому же, облагается в дополнение к упомянутыми НДС и налогу на прибыль также и существенными (до 50 процентов) зарплатными налогами на зарплату консьержей).
Собственный жэк более оперативно может учесть разнообразные нужды и пожелания жильцов.
Основным недостатком собственного жэка является, как ни странно, его демократичность. Когда хозяйственные вопросы начинают решать на форуме жильцов, то нередко заканчивают в лучшем случае хаосом, в худшем – противостоянием. Соседи, составляющие большинство, должны будут навязывать свою волю соседям, оказавшимся в меньшинстве, что чревато «холодными войнами» на лестничной клетке. Если же по вопросам, требующим немедленного решения, невозможно найти согласия даже и в большинстве, то начинается хаос. Наконец, много ли найдется желающих созывать собрания, готовить повестки дня, контролировать работу нанятого персонала (менеджера, бухгалтера и пр.) – в общем, по своей воле вникать во все это хозяйство?
С коммерческим же ЖЭКом препирательства неуместны. В договоре указана сумма квартирной платы (а это может быть и 100 и 200 долларов и много выше) и все что вы можете сделать, - это либо подписать, либо не подписывать договор. Все другие вопросы решаются коммерческим ЖЭКом в одностороннем порядке. Это гарантирует от хаоса, но не является стопроцентной гарантией комфорта в доме.
Yurist
22.06.2006 16:02:00
На мой взгляд, лучшим выходом будет некоторый гибрид коммерческого и собственного жэка.
В интересах Миськжитлобуда не просто построить дом, но построить такой дом, которым будут довольны жильцы. Поэтому не следует удивлять инвесторов астрономической цифрой квартирной платы, которую они увидят в эксплуатационном договоре. Эта цифра не была согласована с инвестором при заключении основного договора, и она может вызвать нежелательные споры. С другой стороны не следует самоустраняться и передавать дом коммунальному ЖЭКу, бросая инвесторов на произвол судьбы. Нужно взять инициативу в свои руки, создав объединение собственников и утвердив смету расходов объединения на первое время в одностороннем порядке. Эта смета может включать компенсацию административных расходов Миськжитлобуда (регистрация объединения как юрлица, утверждение уставных документов, найм бухгалтера, составление сметы расходов, пр.)
Каждый инвестор, став собственником квартиры, будет иметь право присоединиться к объединению и предложить правлению свое видение бюджета. Если инвесторы окажутся организованными и их желание изменить разработанный Миськжитлобудом бюджет и принципы работы будет разделяться большинством жильцов, то объединение будет как раз тем правовым механизмом, который позволит воплотить в жизнь мнение большинства. Сотрудничество с жильцами в рамках объединения сособственников многоквартирного дома – это, на мой взгляд, лучшее, что может сделать Миськжитлобуд, для того чтобы жильцы остались довольны своим застройщиком.
Кто за?
Yurist
22.06.2006 16:12:00
Если же Миськжитлобуд против создания кондоминимума с функциями жэка, а инвесторы окажутся на удивление организованной группой лиц, не желающей полагаться в вопросах содержания своего дома на третьих лиц или же не довольной завышенной суммой квартирой платы, то, как показывает совсем свежая судебная праткика, кондоминимумы могут отсудить дом и обязать передать его себе на баланс в судебном порядке. (см. ссылку в недавно созданном Реестре судебных решений: http://reyestr.court.gov.ua/pls/htmldb/f?p=204:2:3372420480222248378::NO::P2_DC_ID:10000033306
