Sasch
26.03.2010 21:48:33
Среди инвесторов, которые собираются жить в этом доме есть грамотные юристы? Было бы хорошо, если бы кто-то мог растолковать юридическую сторону жизнедеятельности ОСББ. Интересует не только процесс создания, а как напрмер взимается с жильцов хотя бы плата за отопление и горячую и воду. Есть же задолженности по квартплате, действительно вдруг не захотят какой-то процент жильцов платить. Являются ли решения о заказе каких-либо работ обязательными к оплате всеми жильцами дома?
Sasch
26.03.2010 21:59:41
Что делать если кто-то не заплатит - можно ли подать в суд и насколько эффективно это? Междуусобицы среди жильцов на финансовой почве - не лучший психологический климат в доме. Выбивать или выпрашивать деньги из нерадивых соседей думаю мало кто из нас захочет, а вот неоплату хотя бы нескольких квартир за отопление и т. д. или зарплату наемным работникам или другим нанимаемым квалифицированным специалистам для диагностики или ремонта (котельная, лифты и др.) я терпеть не собираюсь. Уверен, что найдутся кто привык "кидать лохов" - хотелось бы знать, есть ли на это решение
Olga_
27.03.2010 08:37:25
ОСББ може бути створено тільки після отримання документів на житло. Це вже після здачі будинку. Хто буде приймати ліфт, котли і т. д.? Скоріш за все замовник (Аркада).??? Нам вигідніше, щоб хтось приймав наше добро, чи ліпше самим прийняти? Хочемо мати якість, треба самим це зробити. Тепер ще один нюанс. Зараз будівельники мають сторожів, які доглядають за майном. Після здачі будинку їх не буде. Чи ми хочемо, щоб ліфти, котли були обкрадені? Терміново треба організовуватись в громадську організацію, яка прийме будинок, буде вирішувати питання збереження майна (можливо десь треба буде встановити металеві двері, можливо поміняти замки). Тепер про котли. Тут нема проблеми. Котли працюють в автоматичному режимі, є системи захисту. Виставляєш датчик на певну температуру і нема проблем. Без сумніву обслуговувати котли повинен спеціаліст, який має документ на право обслуговування. Не робіть з цього проблеми. По опаленню напевно прийдеться вирішувати питання облікування затраченого тепла на все, що є нижче другого поверху. Там буде вищий обліковий тариф. Думаю, що прийдеться встановлювати тепловий лічильник.??? Тепер на рахунок неплатників. ОСББ має статут, в якому все це повинно бути записано. Не думаю, що неплатникам захочеться мати справу з судом і ще платити судові витрати. ОСББ повинен мати резервний фонд обов’язкових відчислень на всякі непередбачені випадки. Тепер про штат ОСББ. Пропоную: голова об’єднання, паспортист, бухгалтер і двірник. Усе решта на договірній основі згідно виконаної роботи. Я за створення ОСББ. Це більш мобільна керована нами структурна організація.
Serg112
27.03.2010 10:08:07
По поводу создания ОСББ после получения документов - это с одной стороны очень правильно(не будет случайных людей не из дома), а с другой - действительно не решает вопрос кто и как принимает оборудование дома после строителей. Скорее всего принимает дом в целом у строителей, то кто им платил деньги - это Аркада, и туда надо в первую очередь наведаться, узнать про процесс передачи оборудования от строителей и далее на ОСББ. Но чтоб это было организовано - нам надо встретиться и создать хотя бы некое подобие инициативной группы, что ли, чтобы понимать будем ли мы коллективно заниматься вопросом сдачи дома, или же каждый сам за себя.
По вопросу неоплаты услуг жильцами дома - я бы предложил такую схему - подписать всем жильцам согашение, что если будет не оплата в срок первого месяца услуг(по дому, вода, отопление, канализация) - предупреждение, неоплата второго месяца- предупреждение и штраф, например в 10-20% от суммы,
не оплата третьего месяца - перекрывание воды, канализации и т. д. Если люди сознательные - второго и третьего месяца они не допустят. Но. Кроме этого есть еще вопрос в величине оплаты за услуги, чтобы она была в каких-то реальных рамках, т. к. сколько ни штрафуй - никто по миллиону в месяц платить не сможет. По поводу отъявленных неплательщиков - в крайних случаях можно нанять коллекторскую компанию, которая будет заниматься погашением долгов
Vladikus
27.03.2010 12:14:23
Согласен с предложением создать инициативную группу. Если кто не будет платить - штрафы - это не инструмент. Реальный инструмент - это отключение от водоснабжения / отопления, а самое действенное - от водоотвода. В детали не буду вдаваться, но действует моментально. Суды и т. д. - это долго, дорого, и неэффективно, с точки зрения реального взыскания денег. Арест на квартиру не наложишь (несоразмерен размер долга и стоимости квартиры), а другого имущества может и не быть. О каком общем соглашении речь идет? С каждым заказчиком коммунальных услуг будет подписываться договора на потребление этих услуг (конкретно для тех услуг, которые будет оказывать ОСББ, а не другие поставщики - Киевводоканал, Киевэлектро). Сами тексты договоров являются типовыми (утвержденными КМУ), но есть много пробелов, которые можно заполнить, в т. ч. вписать штрафы - но, еще раз говорю, что штраф - это не действенно. Если человек не платит, то что сумма долга, что сумма долга + штраф - всеравно. По поводу взимания платы за отопление. Это все уже урегулировано нормативными документами, с дикими формулами. Смысл заключается в том, что "прикрутить газ" как при готовке яичницы в наших котлах НЕЛЬЗЯ!, или отключить один из них. Газ или сжигается со скоростью 135 м.3 в час, или не сжигается (ночью, когда не будет забора горячей воды). На секундочку, 1000 м.3 газа - (источник http://www.kyivgaz.com.ua/prices) стоят 2631,00 грн, итого: если предположить, что газ будет гореть постоянно, выходят такие цифры: 135 Х 24 Х 30 = 97.200 кубов газа в месяц. 97,200 Х 2631 гривен = 255.733,20 гривен / месяц за отопление, горячее водоснабжение ВСЕГО дома. Делим на примерно 6К кв. м. жилья, получаем стоимость, приходящуюся на 1 кв. м = 42,6 гривен. Заказчиком дома не является АРКАДА, АРКАДА только лишь управитель, по сути продавец дома - заказчиками являются инвесторы, т. е. ВЫ! Неужели на этапе инвестирования вам не разъяснили то, кто кем является по Закону о финансово-кредитных механизмах. Есть 2 типа счетчиков на отопление: крыльчатного типа - которые считают количество ГОРЯЧЕЙ (именно горячей) воды, которая проходит через Вашу батарею, и другого типа (забыл название), - который физически измеряет количество переданного в квартиру тепла. Первые дешевы, но не очень эффективны, т. к. реально не могут показать то, сколько тепла было потреблено квартирой. Так, если в одной квартире открыть окна, двери - через отопительную систему будет передано такое же количество воды, как и через квартиру соседа. При этом тепла уйдет в разы больше в квартире с открытыми окнами / дверями. А счетчик на газ один - на входе в котельную, где горят 2 котла. Я пока вижу один смысл - делить цену эксплуатации котельной равномерно среди жильцов, по площади квартиры. Первый этаж и парковка - отдельно. Сгорело Х - разделили поровну, сгорело Х1 - тоже разделили. Согласен - коммунизм, и отсутствие стимула у каждого экономить - почему я должен прикрутить у себя отопление, а сосед мой "жарит на полную" и окна открывает - все равно в конце заплатим поровну... Внимательно изучите вопрос по спецфондам ОСББ, откроете для себя много нового в ЖКХ-мире. Просьба не паниковать на форуме, а давать ответы, и РЕАЛЬНЫЕ предложения, вопросов хватает. Теперь об НДС, наш ОСББ заставят зарегистрироваться в качестве плательщика НДС (оборот превысит за год 300К гривен, см. одну только цена за отопление), и затраты будут с НДС, но и в счетах наших будет НДС - посему будет как налоговый кредит, таки налоговые обязательства, и я надеюсь что они будут взаимопогашаться.
Vladikus
27.03.2010 12:33:04
Смотрим внимательно - выигрываем обязательно. Или "нет ума - строй дома" (было написано на туалете в студенческой поликлинике студентами из КИСИ): http://www.mobus.com/vinnitsa/241605.html - мы тоже рискуем попасть в число этих людей.
eugene2332
27.03.2010 15:18:45
А давайте без коммунизма. Путей решений - великое множество. 2-й тип счетчика, не раскрытый Vladikus`ом - испарительные теплосчетчики жидкостного типа и их электронные модификации. Используются в мире с 1920 года. Я в Западной Европе их видел практически на каждой батарее в тех квартирах, где бывал. Какие производители и какие модели сертифицированы у нас - надо посмотреть.
Отключать воду/электричество/канализацию и т. д. - не получится, т. к. их поставщиком является другая организация. Можно принудительно отключать только тепло.
Мне видится вполне реальной схема с прогрессирующей пеней и договор с коллекторской компанией. Штрафы же будут расходоваться на нужды коллекторской компании.
Vladikus, а почему Вы считаете номинальной работу горелки котла 24x30? Она никогда так работать не будет, в этом котле стоит коммутируемая система горения. Продолжительность цикла сжигания зависит от рабочей температуры теплоносителя и лимитов терморегулятора. А чем сильнее утеплен дом и чем меньше расход теплоносителя в батареях, тем выше температура обратки и соответственно теплоносителя в котле. Соответственно меньше циклов горения, а сами циклы будут короче.
У каждого должен быть стимул экономить теплоноситель и делать экономию всему ОСББ. Поквадратная система порочна и надо от нее уходить всеми доступными способами.
Да, не забывайте еще такой момент. ОСББ владеет всеми домовыми колодцами и техплощадками. Воля, Укртелеком и всякие там Триоланы, Телесистемы и т. д. обязаны платить за их аренду. Эти средства можно свободно пустить на компенсацию оплаты за тепло. Ну или на другие нужды.
Olga_
27.03.2010 21:23:21
Повчальний приклад. Актуальний для нас. Дійсно ризикуємо попасти в таку ж ситуацію ( http://www.mobus.com/vinnitsa/241605.html ), якщо будемо обслуговуватись ЖЕКом і не організуємось в ОСББ. Там, де є некерованість, мають місце «чудеса».
Тепер про роботу котлів.1. Згідно схеми підключення ( див.Google, viessmann vitopleks) роблю висновок, що один з котлів є допоміжним. Його будуть включати при великих морозах. 2. В ТУ вказана номінальна теплова потужність 575 кВт. В цьому випадку котел буде споживати 72,3 нм³/год. Це буде не завжди. Весною, восени котли будуть споживати значно меншу кількість газу. Згідний з Eugene 2332, датчики котлів чітко реагують на температуру зворотнього контуру і відповідно корегується подача газу. Пане Vladikus не панікуйте.
Тепер про боржників. Сумніваюсь, що цьому треба приділяти стільки уваги. Квартири купили не бідаки. А якщо появиться такий, то судовий вплив є досить ефективним. Вирахують через виконавчу службу з зарплати.
Розрахунок за опалення простий. За певний час котли спалили газу на суму Х грн.. Цю суму ділимо на житлову площу всіх квартир. Маємо ціну опалення 1 м². Відповідно до площі кожний мешканець платить певну суму. За підігрів підрахувати теж не складно. Надіюсь, лічильники теплої води будуть в квартирах.
Nicks
28.03.2010 12:10:44
Отключать воду/электричество/канализацию и т. д. - не получится, т. к. их поставщиком является другая организация. Можно принудительно отключать только тепло.
Я так понимаю, что если наше ОСББ заключит договор с Киевводоканалом и Киевэнерго, то поставщиком электро и водоснабжения для жильцов дома будет именно наше ОСББ и отключать при наличии технической возможности оно сможет все что угодно. Касательно таковых технических возможностей думаю нас может проконсультировать Vladikus.
Имхо, вопрос неплатежей за коммунальные услуги - это вопрос наглости и безнаказанности, а не дохода. Не раз сталкивался с тем, что те у кого совсем небольшой доход исправно за все платят, а те у кого доход гораздо выше считают, что за них должны платить другие. Так что меры для борьбы с такими людьми должны быть самыми эффективными. Вариант со штрафами в геометрической прогрессии сам по себе, имхо, не выход. Если штраф станет слишком большим, то человек будет мотивирован к поиску любых путей его неуплаты. Суды и судьи в нашей стране абсолютно неадекватны и неэффективны. Если даже отбросить вариант с каким-нибудь депутатом, то представьте себе сколько времени и денег на это уйдет, а выполнение решения суда совсем негарантированно. Имхо, схема для борьбы с неплательщиками должна быть сбалансированной:
- просрочка в оплате меньше месяца - предупреждение без штрафа (все мы живые люди, куда-то ездим, болеем... наша жизнь непредсказуема). После каждого 3-го предупреждения штраф 10% от суммы крайней неуплаты.
- просрочка от месяца до двух - штраф 10%
- просрочка от 2-х до 3-х месяцев - штраф 20% на полную сумму долга
- просрочка больше 3-х месяцев - штраф 30% на полную сумму долга и отключение всего чего только возможно (вдруг у человека действительно нет денег? какой смысл усугублять его положение и увеличивать наши расходы, если платить ему нечем?)
На данный момент сумма штрафа превышает сумму коммунальных платежей за 2 месяца и жить в квартире уже очень сложно. После такого, имхо, любой хотя бы минимально вменяемый человек будет искать все возможные способы для погашения задолженности и возобновления поставок всех коммунальных услуг. Тем более, что долг перестанет расти только по тем услугам, которые удастся отключить. Очень важно на каждом из этапов уведомлять человека о текущей ситуации всеми возможными способами (смс, письмо на e-mail...). Если допустим человек уехал на год за границу, то он сможет как-то урегулировать этот вопрос через своих родственников, друзей, знакомых, отправить денежный перевод или каким-либо другим способом. Если случай клинический и человек допустим в течении еще 45 дней не погашает свой долг и не предоставляет никаких гарантий его погашения в разумные сроки (со штрафами естественно), то тогда уже суд, коллекторы и т. п. Цифры можно корректировать, но схему вижу такой.
Согласен с eugene2332 на счет коммунизма. Если есть техническая возможность, то нужно заложить как можно более здоровые и прагматичные принципы функционирования коммунального хозяйства нашего дома. Дом новый и жить в нем еще долго, даже если и не нам, а другим людям. Никто не должен ни за кого платить и каждый должен быть заинтересован в энергосбережении, чистоте, порядке. Заинтересован финансово. Скажем тоже энергосбережение в освещении при определенных вложениях сможет принести ощутимый выигрыш. Это конечно не первоочередная задача, но отказываться от нее ни в коем случае нельзя.
Vladikus
28.03.2010 13:57:33
А тем временем, лицевая часть дома достаточно покрылся фасадом. Крыша, котельняя сделаны. На тыльной части к котельней идет желтая газовая труба. Окна и двери уже практически везде уже установлены. Цирк с верхтармашками установленными окнами исправлен. Идут внутренние работы, штукатурят, и начали укладывать трубы отопления. Они будут проходить по полу. советую всем сфотографировать их "место залегания", т. к. после заливки пола, при укладке паркета или паркетной доски нужно будет "не попасть" дюбелями в трубу, иначе будет патоп. План пролегания труб должны давать, но на нем все очень приблизительно.
