Повномасштабна війна не лише змінила критерії вибору житла, а й фактично перекроїла карту первинного ринку Києва.
Якщо раніше покупці орієнтувалися насамперед на престижність району та близькість до центру, то сьогодні визначальними стали транспортна доступність, автономність будинку, укриття та сформована інфраструктура.
Таких висновків дійшли аналітики компанії «Інтергал-Буд», проаналізувавши старти продажів нових житлових комплексів та нових черг існуючих проєктів, структуру попиту на первинному ринку столиці, транспортну доступність та тенденції розвитку районів Києва за останні декілька років.
Якщо до 2022 року найбільша девелоперська активність була більш рівномірно розподілена між центральними та правобережними районами столиці, то після 2022 року нові проєкти дедалі частіше стартують у районах, які поєднують сучасну забудову, хорошу транспортну доступність і сформовану інфраструктуру. Саме ці фактори сьогодні визначають географію нового будівництва.
За даними аналітиків компанії, у 2025 році найбільша кількість стартів продажів нових житлових комплексів та нових черг у вже реалізованих проєктах припала на Дарницький район - 27% усіх стартів продажів у столиці. Другим став Голосіївський район із 19%, далі - Оболонський 13%, Шевченківський - 11%, Святошинський - 9%, ще близько 20% стартів припало на решту районів столиці. Така структура пропозиції свідчить, що девелоперська активність дедалі більше зміщується з центральних районів до локацій із потенціалом комплексного розвитку, відображаючи зміну купівельних пріоритетів.
Якщо до 2022 року покупці порівнювали лівий і правий берег, престижність району чи відстань до центру міста, то сьогодні основними критеріями вибору стали практичність, комфорт повсякденного життя.
За даними внутрішньої CRM-аналітики «Інтергал-Буд», під час вибору квартири покупці насамперед звертають увагу на вартість житла, транспортну доступність (передусім близькість до метро), укриттів, автономних систем живлення будинку, можливість швидко дістатися роботи навіть під час повітряних тривог, а також сформовану соціальну інфраструктуру - школи, дитячі садки, медичні заклади та супермаркети.
Загалом найбільша концентрація нового житла біля метро сьогодні спостерігається саме у східних та південно-східних районах столиці. Лідером за концентрацією житла у пішій доступності від метро є Дарницький район, де в радіусі 15 хвилин від станцій розташовано приблизно 70-74 тис. квартир. Друге місце посідає Голосіївський район (53-57 тис. квартир), третє - Оболонський (40-42 тис. квартир). До районів із високою концентрацією житла біля метро також належать Шевченківський (45-48 тис. квартир) та Святошинський (33-35 тис. квартир).
Саме ці локації сьогодні концентрують найбільший обсяг нової пропозиції та залишаються найбільш привабливими для покупців, поєднуючи сучасний житловий фонд, наявність метро та сформовану міську інфраструктуру.
Найпомітнішою зміною останніх років стало посилення позицій Лівого берега. Дарницький район, де припадає близько чверті всіх стартів продажів нових проєктів і нових черг житлових комплексів Києва, поєднує найвищу девелоперську активність, найбільшу концентрацію квартир у пішій доступності від метро та один із найбільших сучасних житлових фондів столиці. Разом із Дніпровським районом він формує найбільший кластер нової житлової забудови Києва, що фактично вирівнює конкурентні позиції Лівого та Правого берегів.
Перевагами лівобережних районів залишаються більш доступна вартість житла, значний обсяг нової пропозиції, сформована соціальна й комерційна інфраструктура, одна з найвищих концентрацій житла поблизу станцій метро, а також ширші можливості придбання квартир за державними програмами.
«Зміна пріоритетів добре простежується і через вартість житла. Попри те, що найдорожчим районом столиці залишається Печерськ із середньою ціною близько 2,6 тис. доларів за квадратний метр, найбільшу девелоперську активність демонструють райони із середнім ціновим сегментом. Зокрема, у Голосіївському районі середня вартість квадратного метра становить близько 1,3 тис. доларів, в Оболонському - 1,2 тис. доларів, у Дарницькому - близько 1 тис. доларів. Показово, що найдорожчий район Києва сьогодні вже не є центром нового будівництва, хоча середня вартість житла на Печерську майже у 2,5 раза перевищує показники Дарницького району. Однак саме Дарниця сьогодні концентрує найбільший обсяг нової пропозиції на первинному ринку», - зазначає керівник відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитро Ізмайлов.
Таким чином, головною конкурентною перевагою сьогодні стає вже не престижність району, а баланс між ціною, транспортною доступністю, сучасною забудовою та якістю повсякденного життя.
Фактично ринок житла Києва став «мікрорайонним»: між собою конкурують уже не райони, а окремі локації, які пропонують найкраще поєднання безпеки, транспортної доступності, сучасної забудови та готової інфраструктури.
На думку аналітиків компанії «Інтергал-Буд», якщо нинішні тенденції збережуться, після завершення війни найбільший потенціал зростання вартості житла матимуть райони, які вже сьогодні поєднують новий житловий фонд, розвинену транспортну інфраструктуру, зелені зони та можливості для комплексного розвитку територій.
«Ми спостерігаємо появу нової карти житлового Києва. Якщо раніше покупець обирав між правим і лівим берегом або між центром і спальними районами, то сьогодні він обирає конкретний мікрорайон. Перемагають локації, які вже зараз можуть запропонувати пішу доступність до метро, автономність, укриття та сформовану інфраструктуру. Саме вони визначатимуть розвиток первинного ринку столиці в найближчі роки», — резюмує керівник відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитро Ізмайлов.