Оценка квартиры оценщиком из банка

17.12.2003 15:34:00

Andrus: Да, банки сознательно пытаются перестраховаться. В случае \"обвала\" цен...
Andrus, спасибо, научили старого банкира, а то я не знал :))) Напомню, начиналось все с того, что человеку НАМЕКАЛИ на стимулирование "правильной" оценки. Я это уже и раньше слышал, потому и вмешался. Не хотите мешать оценщикам - я не настаиваю.

18.12.2003 07:34:00

К слову - пока я металась в поисках дополнительных 4500 у. е. квартира была продана. Предложили хозяевам на штуку больше, а задаток у меня они не брали - был ажиотаж на рынке (октябрь)... Я и на первый взнос долго собирала, поэтому найти по друзьям необходимую сумму быстро не получилось, учитывая, что быстро вернуть бы не получилось - ведь еще банку возвращать пять лет. Успокаиваю себя мыслями "значит, не "моя" была квартира", "видимо, не время мне еще покупать", "что ни делается - все к лучшему", но все равно грустно и обидно....

18.12.2003 09:11:00

Маша! не расстраивайтесь! Будет и на вышей улице праздник!

30.04.2004 14:25:00

Уважаемый Jarik. Меня удивляет, что человек, работающий в банке и имеющий непосредственное отношение к ипотечному кредитованию, до сих пор не изучил Национальный Стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, в котором четко и ясно написано, что при залоге объекта оценки определяется его РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ (п. 34 НСО), а не ЛИКВИДАЦИОННАЯ стоимость, на что также есть соответствующая инструкция Нацбанка. И оценщик банка, который оценивает ликвидационную стоимость для залога (а он все равно должен вначале рассчитать рыночную стоимость - п.29 НСО) несет гораздо большую ответственность перед государством (чем перед банком за завышение стоимости) за содействие в уменьшении сумы госпошлины. При систематическом занижении ответственность может стать уголовной. ЛИКВИДАЦИОННАЯ стоимость, о которой Вы пишите, определяется при реализации объекта залога с прилюдных торгов (в случае невозврата кредита). Необходимо также отметить, что размер кредита в сумме 70-80% от оценочной стоимости как раз и отражает смысл ликвидационной стоимости, т. е. это как раз тот дисконт, по которому пересчитывают рыночную стоимость в ликвидационную. Уважаемые читатели, нотариус не имеет права в договоре залога указывать стоимость, если в экспертном заключении написано - ликвидационная. А если там написано РЫНОЧНАЯ, которая на самом деле на $5 000 меньше реальной рыночной - требуйте у банка (или оценщика) свой экземпляр отчета (именно ОТЧЕТА) об оценке и направляйте его в Фонд Госимущества с соответствующим заявлением. Нужно сказать, что многие банки сознательно “закрывают глаза” на преступную деятельность своих оценщиков, т. к. руководству это выгодно. Также хочу сказать, что не все оценщики берут “мзду”, к счастью есть такие, для которых то, что они пишут в своих отчетах вещь АБСОЛЮТНО ПРИНЦИПИАЛЬНАЯ. Если Вам нужен такой оценщик или кредит в размере 70% от настоящей рыночной стоимости - пишите. Хватит давать взятки, работайте с профессионалами.

05.05.2004 06:41:00

Уважаемый оценщик! Во-первых, процедуры выдачи кредита не могут регулироваться стандартами оценки, как бы Вам этого не хотелось. Поэтому, чтобы там не писали, по поводу определения стоимости - банк определит сумму кредита по своему усмотрению. Во-вторых, я знаком со стандартами оценки и не отрицал того, что ликвидационная стоимость получается из рыночной (собщение от 15.12.03 в 16:29). Соответствующих инструкций НБУ на эту тему я, к сожалению, не знаю. Может подскажите? (только не надо отсылать меня к положению о порядке формирования и использования резервов. Это из другой темы). В-третьих, да будет Вам известно, сумма госпошлины определяется исходя из стоимости имущества по договору (а не из экспертной оценки). Вы, наверное, также не в курсе, что обязательность экспертной оценки имущества при залоге (кроме земли) отменили еще с Нового года? Поэтому не надо пугать уголовной ответственностью там, где ее нет. Нотариус же, вообще не имеет права навязывать свою волю сторонам при удостоверении сделки (он обязан отказать в совершении нотариального действия, если условия договора противоречат законодательству). Ну и дочитав до конца Ваш постинг, становится совершенно ясно, для чего все это сотрясание воздуха. "Выбери меня, выбери меня, птица счастья завтрашнего дня". Кстати, наши оценщики отчетов (так как это предусмотрено стандартами) не составляют ибо если бы они их делали по всем правилам при нынешних объемах кредитования, клиентам пришлось бы ждать решения о выдаче кредитов месяцами. А банкиру, для принятия решения о выдаче кредита достаточно краткого резюме, на 2-3 странички, в котором указывается и рыночная стоимость и ликвидационная.

05.05.2004 20:40:00

Браво Jarik! В очередной раз вижу проявление компетентности и тактичности

06.05.2004 06:34:00

Может и не совсем тактично, зато по делу. Не люблю, когда упрекают собеседника в некомпетентности (стандарты оценки), а сами при этом ссылаются на "соответствующую инструкцию НБУ". Да и если б только это. Г-н Оценщик даже своих стандартов толком не знает. Ну и что с того, что "Об'єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість" (п.34 стандартов). Оценщики банка и определяют и рыночную стоимость и ликвидационную. Речь ведь идет о сумме кредита (которая стандартами уже не регулируется). Да и не актуально это уже все. с 01.01.04 г. обязательную оценку имущества при залоге (кроме земли) отменили. О чем г-н Оценщик тоже должен был бы знать.

06.05.2004 09:48:00

Почему Банки зачастую не доверяют экспертам-оценщикам, а оценивают имущество самостоятельно или с проверенными экспертами? Ответ на этот глубоко риторический для всех сторон вопрос лежит в рекламном слогане господина Оценщика: "Если Вам нужен... кредит в размере 70% от настоящей рыночной стоимости - пишите." Показательно, не правда ли? Оказывается настоящая рыночная стоимость зависит от размера кредита, а банки по-старинке оценивают какими-то подходами. Недоверие банковских сотрудников к экспертам-оценщикам вызвано не дефолтами и непогашенными за счет реализации имущества кредитами (их действительно, слава Богу, в банках не так много, но и это не заслуга оценщиков). Недоверие в первую очередь вызвано неприятными многочисленными объяснениями с Клиентами банков, которые не могут (не хотят) понять почему рыночная стоимость их имущества, указанная в Отчете, существенно (иногда в разы!) отличается от рыночной (именно от рыночной!) стоимости, установленной специалистом банка. Ну, как можно объяснить Клиенту, что линия по разливу напитков, оцененная оценщиком в 6 000 000 долл. США по доходному подходу стоит не более 2 000 000 долл. США, хотя бы потому, что точный аналог у Производителя стоит 2 000 000 долл. США? Просто оценщик уточнил у Клиента размер кредита в размере 50% от стоимости и вывел "настоящую рыночную стоимость". И таких примеров... Не утверждаю, что и в банках работают квалифицированные сотрудники, а все остальные оценщики - идеалисты, верящие в безрисковое будущее любой отрасли или юзеры, не умеющие пользоваться простейшими ресурсами для получения необходимой информации. Но для нормального сотрудничества и взаимодействия на рынке кредитования оценщики должны оценивать имущество, а не размер кредита, а банкиры - независимо от стоимости имущества - финансовое состояние и размер кредитования.

06.05.2004 10:30:00

Да, кстати, по поводу "требуйте у банка (или оценщика) свой экземпляр отчета (именно ОТЧЕТА) об оценке и направляйте его в Фонд Госимущества с соответствующим заявлением". Совет, который на практике абсолютно не реализуем за исключением тех случаев, когда оценка проводится субъектом оценочной деятельности на основании договора с клиентом (заемщиком). Вот тогда клиент действительно может потребовать отчет об оценке. Только цена такому отчету - см. выше.

20.05.2004 10:11:00

На практике договора ипотеки с банком ссылаются на результаты независимой оценки - почему? ответ на этот вопрос в компетенции Jarika. Но если вы в договоре ипотеки ссылаетесь на результаты своей независимой оценки - извольте соответствовать. Указывайте рыночную стоимость (согласно НСО), если очень хочется –указывайте ликвидационную, но пишите “по договоренности сторон” и не ссылайтесь на результаты оценки (Вы же поступаете по другому - не так ли?). Составляйте отчеты в соответствии с требованиями НСО и другими нормативными документами. Вы же субъект оценочной деятельности - в ваши обязанности входит организация своей оценочной деятельности в соответствии с законодательством. И не нужно пугать людей “месяцами” рассмотрения - полноценный отчет на 10 страниц только полезной информации, с использованием как минимум двух подходов, расчетом рыночной, ликвидационной, прогнозной стоимости, с указанием источников информации и прочими соответствиями НСО, делается всего 2-а рабочих дня (за дополнительную плату можно и за полдня). А то вы занимаете достаточно странную позицию, типа “да, мы немного нарушаем законы, но вы же понимаете, это необходимо, мы же банк..., нам немного можно, нам почти даже положенно... ”. Кстати согласно закону “Про оценку.. ” (ст. 10) основанием для проведения независимой оценки является или ДОГОВОР или решение суда (и только), т. е. если банк сам себе делает оценку (что дает банку возможность не выдавать клиенту никаких документов), он что - сам с собой заключает договор? Да и вообще к чему эта полемика? Выдавайте кредиты так, как вам хочется - это Ваше право, только не нужно вводить в заблуждение клиентов фразами типа “70% от стоимости квартиры”, потому что 70% от ликвидационной стоимости (слово “ликвидационной” вы почему-то в рекламе пропускаете) - это 50-60% от рыночной. Такой недобросовестной рекламой грешат Правекс, теперь Аваль и ряд других банков (соревнуются между собой в утонченности обмана). В некоторых банках дела идут дальше - хочешь 70% от рыночной стоимости - дай наличкой оценщику или на пропитание. И совершенно не вижу причин, почему я должен “стесняться” того, что в рекламной форме предлагаю читателям альтернативу Вашей “философии”. Как известно, скромность украшает лишь того, кому больше нечего показать. В Киеве достаточно организаций, которые без дополнительной мзды дают действительно 70% от рыночной стоимости, и я очень рад, что могу поделится этой информацией с читателями форума.