agent
09.03.2007 13:04:38
Кот : Именно благодаря непрозрачности рынка так и получилось, что квадрат сейчас стоит в 5 раз больше его себистоимости. (Как ни крути, но цифры ~200(за землю)+~300(за строительство) в разы больше заявленной стоимости (~2.5к))
Со всем уважением, но мне не понятно, почему стоимость конечного продукта в недвижимости пытаются соотносить с себестоимостью??? Скажите, Вы владеете информацией о себестоимости, например, губной помады (прозрачный, кстати, рынок)??? А во сколько раз продажная цена превосходит себестоимость??? Вот лично я нигде таких данных не встречал... То же самое по автомобилям: мне не понятно, почему у нас одни и те же авто стоят примерно в 1,5 раза дороже, чем в Европе... Цена продажи должна быть РЫНОЧНОЙ, т. е. формироваться на принципах соотношения спроса и предложения, а не в зависимости от затрат...
Что касается себестоимости строительства: приводимые Вами цифры в основном предоставлены Минстроем, т. е. они отражают СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА. Но, мы забываем почему-то, что есть еще, например, отчисления в городской фонд (5-9% ГОТОВЫХ квартир), есть еще затраты реализацию квартир (при нинедействующей схеме через облигации, ФФС и пр. это еще порядка 5%). Это только те затраты, которые видны со стороны, но не учтены Минстроем... А ведь, я уверен, что есть и другие затраты, которые мы с Вами не видим, но строители их учитывают.
agent
09.03.2007 13:11:58
Кот: 2agent: Именно благодаря непрозрачности рынка так и получилось, что квадрат сейчас...
К стати, а как вы прогнозируете дальнейший уровень на первичке? 1к за метр? Или 5-7 сотен? Вторичка будет ниже плинтуса или выше?
Некоректно поставлен вопрос. Я уверен, что цены в разных городах будут разными. Кроме того, цены будут меняться со временем. Что касается их роста или падения, я уже как-то писал, что, по моему мнению, первичный рынок будет еще какое-то времы расти: заканчиваются пустые места для строительства, значит будут возрастать расходы на освобождение участка... Возрастет себестоимость, а с ней и поднимется цена.
На вторичке, думаю, будет усиливаться сегментация: старые дома в плохих местах будут дешеветь, а более приличные квартиры будут держаться на среднем уровне... Уровень этот для каждого населенного пункта - свой. Но, пока у нас есть большое количество людей, переезжающих из продаваеиой квартиры в покупаемую - вторичка будет идти вровень, а возможно и дороже, с первичкой.
Кот
09.03.2007 15:15:11
agent: Кот : Именно благодаря непрозрачности рынка так и получилось, что квадрат сейчас...
2agent: Опять вы с этой губной... Скучно... Вас так впечатлил сей продукт, что я просто теряюсь в догадках...
Скажите, как типичного потребителя, меня должно как-то волновать отчисления в...? Если бы это было не выгодно у нас бы не строили. К стати, а на посчитать ли нам отчисление на улучшение экологии планеты Земля? Как там дила с озоновой дырой?
Т. е. изменение тренда вы видите, но не думаете, что квадраты будут дешеветь? Сегментация? Мгм... Вы вкурсе, что 90% жилой недвижимости через пару десятков лет просто рассыпятся? Какая тут сегментация, уважаемый? Не, вы меня не перестаете удивлять.
З. Ы. Вы не на семинарах риелторов, попробуйте думать головой...
agent
09.03.2007 15:54:00
Кот : Опять вы с этой губной... Скучно... Вас так впечатлил сей продукт, что я просто теряюсь в догадках...
А чего теряться-то??? Мне этот продукт нравится!!! Конечно, если он на приятных губках... Но на самом деле, на месте губной помады и авто можно назвать ЛЮБОЙ продукт!!! Я это говорю лишь к тому, что в рыночных условиях не может цена отталкиваться от себестоимости, она должна отталкиваться от спроса!!! Это если мы говорим о РЫНОЧНЫХ методах ценообразования...
"Скажите, как типичного потребителя, меня должно как-то волновать отчисления в...?"
Естественно, НЕТ!!! Также, как и вопросы себестоимости... Однако, почему-то, себестоимость Вас интересует... Получается нестыковка!!!
"Т. е. изменение тренда вы видите, но не думаете, что квадраты будут дешеветь? Сегментация?"
Не совсем так однозначно. Сегментация - это достаточно длительный процесс. В ходе этого процесса обязательно должна снижаться цена на определенные виды недвижимости... Хотя, у нас возможно все... Но по идее, какие-то виды недвижимости должны снижеться быстрее и глубже, другие меньше, третьи, возможно, вообще не будут снижаться..
"Вы вкурсе, что 90% жилой недвижимости через пару десятков лет просто рассыпятся? "
Нет, не в курсе. И такой статистикой не владею... Сам я живу в доме 18... какого-то года постройки и этот дом рассыпаться пока не собирается....
"Вы не на семинарах риелторов, попробуйте думать головой..."
Честно говоря, другими местами я даже не пробовал думать....
kotu
09.03.2007 16:44:31
Цена на недвижимость никак не связана с себестоимостью. Если район города застроен давным давно и новое жильё там возводят эпизодически, то причём тут себестоимость? Вы всерьёз думаете, что разница в ценах на жильё в Киеве и Мухосранске связана с тем, что стройматериалы и рабочие в Мухосранске в десятки раз дешевле.
SoTrue
09.03.2007 19:50:05
agent: Кот : Опять вы с этой губной... Скучно... Вас так впечатлил сей продукт, что я просто...
Агент, риспект!
Из всех представителей Вашей профессии, появлявшихся на этом форуме - наиболее трезвомыслящий и умеющий эти мысли выражать!
Кот
12.03.2007 00:56:42
agent: Кот : Опять вы с этой губной... Скучно... Вас так впечатлил сей продукт, что я просто...
2agent: Жжоте! А как цена может отталкиватся от спроса? :) Это типа вы как-то определили спрос, и только потом выставили цену? Спрос выражается как: "хотят и могут"(!). Если цена неизвестна, то что можно сказать про спрос?! :) Спрос влияет на цену, но цена от него не отталкивается...
Вопрос себистоимости... :) При покупке чего-то я стараюсь оценить вещь. Если цена удивляет, я конечно же поинтересуюсь, а почему? Это рынок, уважаемый, и поэтому вполне разумно знать о товаре больше чем то что парит продавец. Ну и если учесть, что недвижемость, обычно, покупают не так часто, считаю это просто обязательным. Я доступно объяснил, то что у вас нестыковывается? :) Те цифры что я привел, я взял не с минстроя. Просто грубо прикинул по данным из Инета (конечно же они не претендуют на какую либо достоверность, но поделить и сложить некоторые официальные данные моно). Но мне почему-то кажется, что 5-6 сотен это красная цена за любой новострой в Киеве. :)
Местоположение, конечно же, является самым главным свойством недвижимости. Развитая инфраструктура, транспортная развязка и т. п. будет влиять на стоимость. И конечно же спрос. Но... Он то ведь упал! А цены ростут! Дык у кого тут нестыковка? :)
На счет рассыпающихся домов, ясное дело преувеличение. Эдак города пляжами станут! :) А как у вас там с канализацией в доме 19-го века? Водопровод не беспокоит? Проводка? Лифт? Крыша как? :) В общем вопросов много (риторические, а то опять буквально поймете), не так ли? А теперь скажите может ли такое счастье стоить дороже чем новое? А тут может. Самое прикольное здесь, что чел через 20 лет выплат по ипотеке столкнется с проблемой, что будет дешевле снести дом и построить новый, чем пытатся как-то починить все это... :) Я почти уверен, что вы очень неприхотливый в быту чел, это ваше мнение. Но я бы хотел видеть хотя бы что-то поприличней за такие деньги. Думаю, обосновано... :)
З. Ы. Тут вам дефирамбы озвучили. Хочу добавить, что выражать мысли вы умеете, этточно. Только они у вас несистемные, база хромает. Вас очень легко сбить. Но, однозначно, вы выделяетесь, среди риелторов. (К стати, я так и не нашел, а что это значит риелтор? Туманное какое-то у вас занятие, скажу вам).
2kotu: Извините, но у вас какая-то каша в голове, батенька. Кто-то сказал: цена это (себи)стоимость плюс разумное вознаграждение за угрызения совести при назначении цены. Я не дока в экономике (а по ценообразованию можно было бы и дисер накропать, ИМХО), но если цена и себистоимость вещи не связанные, то я испанский летчик. Опять же, если вещи связаны, это не значит, что они равнозначны. Просто между ценой и себистоимостью есть прямая зависимость. :)
ГлазНарода
12.03.2007 06:48:21
Кот, когда вылетаем? В Испанию или на Северный полюс?
Цена и себЕстоимость связаны только размером полученной прибыли. Можно до посинения считать затраты на строительство, но до тех пор, пока есть ПРОДАЖИ то таким ценам, цена будет держаться. И Вы еще долго будете удивляться, откуда народ берет деньги. Ваше удивление на цену повлиять никак не может.
EPRST
12.03.2007 07:10:56
Агент, риспект!
Из всех представителей Вашей профессии, появлявшихся на этом форуме - наиболее трезвомыслящий и умеющий эти мысли выражать!
*******************************************************************************************************************
Ну только в постах есть немного грамматических ашипак но это ерунда... Работа такая... А так мысли выражаются четко и ясно рост, рост и еще раз рост...
agent
12.03.2007 07:30:57
Кот:
2agent: Жжоте! А как цена может отталкиватся от спроса? :) Это типа вы как-то...
"А как цена может отталкиватся от спроса? :) Это типа вы как-то определили спрос, и только потом выставили цену? Спрос выражается как: "хотят и могут"(!). Если цена неизвестна, то что можно сказать про спрос?! :) Спрос влияет на цену, но цена от него не отталкивается..."
Давайте я попробую описать довольно типичного продавца. При определении цены, за которую он будет продавать, продавец, естественно просматривает газеты и другие источники информации: по чем предлагаются квартиры в аналогичном месте, с аналогичной планировкой??? Причем, замечу, что в подавляющем большинстве, рассматривается ВЕРХНИЙ предел предложений... (Здесь даже не важно, что в верхнем пределе идут квартиры с ремонтов, в то врямя, как у типичного продавца она без ремонта). Тактим образом, определяется цена. Она изначально завышена в большинстве случаев. Как ситуация развивается дальше? А дальше, если продавец видит, что такая цена не смущает покупателей и они ходят смотреть - цена поднимается. И так до тех пор, пока либо кто-то не убедит продавца продать по той цене, на которую пришел конкретный покупатель, либо цена уходит в поднебесье, а продавец сидит и ждет, когда кто-то все-таки захочет расстаться со своими деньгами и удовлетворить хотелку продавца.... Это такой, собирательный образ (я это подчеркну, чтобы меня не обвиняли в недостоверной информации). Еще хуже обстоит дело с теми продавцами, которые переезжают: они все время смотрят на цену квартир для приобретения, но там сидят ТАКИЕ же продавцы... Плюс, идиотское желание продавцов решить одним махом ВСЕ свои проблемы (поменять квартиру, купить новый телевизор, холодильник, мобильный телефон...). Вот и закладывают в цену ВСЕ свои хотелки...
"Вопрос себистоимости... :) При покупке чего-то я стараюсь оценить вещь. Если цена удивляет, я конечно же поинтересуюсь, а почему?"
Это, конечно, правильно. Я тоже так же стараюсь поступать. Но ответы, как правило, не имеют ничего общего с действительностью. Давайте не забывать, что при покупке чего бы то ни было мы общаемся с продавцом, а не с производителем... Максимум, на что хватает большинства продавцов: ответ типа, я это сам взыл за столько-то, поэтому продаю за столько.... Это, если на рынке... Если говорить о недвижимости, то как Вам такой ответ: "Я переезжаю в Москву (Питер), а там я за эти деньги смогу только сарай на отшибе купить..." И куда Вы попрете против такого "аргумента"??? Остается либо разворачиваться и уходить, либо покупать...
" Но мне почему-то кажется, что 5-6 сотен это красная цена за любой новострой в Киеве"
Я не строитель, точно не знаю. Думаю, что если речь идет о себестоимости - то это реальные цифры. По крайней мере, в Харькове я общался со строителями, которые называли мне сравнимые цифры.
