Маркетолог
17.01.2006 15:37:00
Падаете Господа! Только не ценами, а чем-то другим.
Если паралельно и с Вами общаться, и работать - то как-то обращаешь внимание на суть, а не на орфографию. Но если поговорить больше неочем - тогда до свиданьица.
Ray
17.01.2006 15:46:00
Бабай: Висшего еще пропустил...
Это я Рею.
Поясняю.
Я думал Маркетолог меня подкалывает этой фразой:
>>>> А у меня было подозрение об наличии у Вас висшего образования
переоценил я... малость
Я тоже часто в пылу спора забываю о правилах и орфографии
>>> внимание на суть, а не на орфографию.
Полностью согласен.
Но Вы и по сути не убедили...
Почему обязательно будут покупать, а не продавать...
Ведь бабушки/дедушки умирают, а вот дети рождают очень и очень редко.
Куда-то свободные девать нужно квартиры...
Вот вы говорите дефицит жилья в Киеве.
Но где же эти 1,5 млн. приезжих живут... В арендованных квартирах..
А цена аренды чуть падать начала...
Werty
17.01.2006 17:38:00
to Маркетолог
Если у Вас действительно есть экономическое образование, а не только курсы маркетинга, то Вы должны забыть о понятии себестоимости в долгосрочных проектах. Если Котлера (азбука) читали, то должны понять, что если инвестор вложил какое-то количество денег в товар (или в долгосрочный проект), то в случае падения рыночной цены ниже его затрат правильным действием будет продажа по рывночной цене, а не замораживание средств на неопределённый срок.
Заморозив - Вы не имеете ничего, продав Вы возвращаете хоть часть. Поэтому есть анекдот "Модова взинтила цены на укроп - на продовольственных рынкаъх паника". Что из этого - а то что у укропа есть товары-субституты. Также они есть у новостроя (вторичка).
Теперь о том, что есть такие же "маркетологи", которые говорят "перестанут вкладывать в первичку взлетит цена вторички (а потом и первичка снова станет интересной)". Ну это выглядит как теория Перпетум мобиле.
Во-первых, что станет с теми проектами, которые умные строители "заморозят" (по советам маркетологов, которые скажут подождать покупателей), первые покупатели успеют забрать деньги - дальше деньги в этих коробках заморозятся. Если строители снизят цены, то более ранние инвесторы заберут чтобы вложить по новым ценам. Тоже мрачно. Но в ловушку взвинчивания цен строители загнали себя сами. Ведь никто из них не хочет брать кредит и строить, а потом продавать все берут беспроцентное финансирование.
Ладно я отвлёкся. Относительно спроса. В цифрах. Вы тут выщитывали СРЕДНИЙ уровень спроса (с "демографическими взрывами") :) Тогда и берите СРЕДНЮЮ зарплату по Киеву. Если Вы будете говорить, что покупают далеко не все, тогда причём здесь (как верно подметили) "условный спрос"
При том объёме продаж с последующей покупкой как в Киеве (а я сам покупал и столкнулся с тем что 90-95% продающих квартиры сразу что-то хотели купить) можно говорить, что весь спрос формирует небольшая прослойка тех, кто реально покупает квартиры (не важно с кредитом или без) не продав при этом другую квартиру, а их не более 10%. И именно падение спроса на 10% способно обвалить рынок, поскольку нет притока "свежих" денег, а не обмена квадратных метров с доплатой.
При таком уровне цен ежегодно не появляется пару тысяч высокооплачиваемых специалистов имеющих в кармане хотя бы 10-20 тыс (удалось собрать) и способность гасить кредиты по 400-500 долларов. Многие из них уже вселились на этапе роста зарплат и более низких цен на квартиры, а сейчас рост зарплат остановился и остался обычный рост по карьерной лестнице (с ростом зарплаты имеющий локальный характер для отдельного человека). Инвесторы покупающие для инвестиций (аренда или перепродажа новостроя) тоже задумались - "рынок остановился вкладывать не стоит". Вон золото на 12%!!! за полтора месяца подорожало (деньги и туда можно спрятать от выборов).
Так что теперь будет ситуация когда покупатель говорит продавцу "как только свою продам сразу куплю у Вас", а не так как когда я искал "Вот себе подберём, тогда Вам продадим". Соответственно покупатель готовый достать деньги и купить (без необходимости что-то продать) в этих "цепочках" станет "любимым и уважаемым" и торговаться он теперь спокойно может (там сказать вместо "чистой продажи" "чистая покупка"). Поднимите трубку и позвоните по объявлениям (хотя бы ради интереса). Скажите, что Вы готовы за две недели дать деньги (даже в варианте свои и банк гарантированно добавит) и Вам будут звонить и звонить "ну типа продаём срочно готовы скинуть"
Werty
17.01.2006 17:57:00
Кстати о спросе, слышали что с моложёных кредитованием. Это ещё минус для спроса:)
А если денег не хватит на компенсации тогда вообще пипец. А позывы есть:
"В фонде говорят - программа приостановлена из-за недостатка финансирования. В этом году государство выделило под программу на всю Украину 30 миллионов гривен. А только для Харьковской области необходимо как минимум 16 миллионов."
AnBest
17.01.2006 18:13:00
Случайно зашел на эту ветку форума, давненько не дискутировал на тему роста/падения цен. Не интересно было. Хочу предложить несколько иные рассчеты соотношения спрос/предложение.
Итак. В Украине примерно 60% городского населения. То есть около 30 млн. человек. Допустим ВСЕ они обеспечены уже жильем (имеют свои законные 20 м. кв.). Итого городской жилой фонд составляет порядка 600 млн. м. кв. Реальные цифры можно, наверно, найти в ГосКомСтате, но мне просто лень тратить много времени.
Идем дальше. Очевидно, что жилье, как и все в нашем мире - не вечно. Я думаю, срок "пригодности" не более 100 лет (на самом деле большинство жилого фонда - хрущевки, которые уже к 50 летнему возрасту приходят в аварийное состояние). Если предположить, что жилой фонд строится приблизительно равномерно во времени, то и "умирать" дома должны равномерно. То есть в среднем по 600 млн. кв. м./100лет = 6 млн. кв. метров ЕЖЕГОДНО! Таким образом ЕЖЕГОДНО 6 млн. м. кв. жилья должно идти на восполнение уже существующего жилфонда. И если где-то, в силу отсутствия денег эти процессы "тормозятся" (т. е. люди продолжают жить в аварийных условиях), то в Киеве это уже давно "на часі" (Москва давно сносится целыми кварталами). Так что Поляченки не пропадут в случае падения платежеспособного спроса. Они просто пролоббируют снос хрущевок и покрытие расходов на переселение их жителей в новострои за счет городского бюджета.
Поэтому, в стабилизацию ВЕРЮ! В обвал цен как и раньше НЕ ВЕРЮ!
Кстати, на сегодня в Украине строится (по стат. данным) чуть больше этих самых 6 млн. кв. м. жилья в год. То есть роста жилфонда НЕТ!!! А благосостояние народа медленно, неравномерно, но РАСТЕТ!
Насчет платежеспособности спроса уже неоднократно говорилось: большинство покупает недвижимость не "с нуля" а улучшает жил. условия: разъезд, расширение, переезд из райцентра в обласной центр, из областного - в Киев. А на это требуются далеко не заоблачные суммы.
AnBest
17.01.2006 18:31:00
Werty: to Маркетолог
Если у Вас действительно есть экономическое образование, а не только...
Werty, Ваши рассуждения верны за исключением одной ошибки: обмен с доплатой обеспечивает именно приток свежих денег, просто не в тех колличествах, что прямая покупка, за счет чего такая форма участия в рынке недвижимости доступна для граждан с не очень высокой зарплатой.
Или Вы считаете, что некий господин Х, продав свою 2к господину Y и купив 3к у господина Z с доплатой не внес "свежих денег". А господин Z, продав свою 3к и добавив 20 000 у. е. (взяв частично кредит, имея зарплату всего 500 у. е.) купил 2к для себя и 1к для повзрослевшего сына - тоже ничего не внес?
Starina_Z
17.01.2006 19:19:00
AnBest: Случайно зашел на эту ветку форума, давненько не дискутировал на тему роста/падения...
Очень условное допущение, что жилье строилось равномерно во времени.
Во время войны оно не строилось, а наоборот, разрушалось. Так что первый пик строительства был в послевоенные годы. Массовая застройка началась в шестидесятые годы. Нужно еще учитывать, что плановый срок эксплуатации кирпичных хрущевок, если мне не изменяет память, 125 лет, панельных - 50 лет. Сталинки тоже кирпичные.
Так что этот фактор начнет сильно влиять на рынок только через несколько лет. Зато сносить нужно будет много
НГЛ
17.01.2006 20:28:00
16.01.06 я задал вопрос о факторах, влияющих на цену недвижимости (НД). Надеюсь, что кто-то выскажет свои мысли по этому поводу. Не спеша, т. к. вопрос непростой. Иначе не было столь диаметральных оценок перспектив рынка. Когда в "Бизнесе" перед Новым годом два специалиста( Эрик Найман-банкир и Кутовой-застойщик, девелопер) спорят, что цены рухнут(Нейман) и вырастут(Кутовой. Кутовой даже предлагает на кон свою квартиру.
Весной в апреле, когда доллар уронили за сутки с 5.3 до 5.05 резко возрос спрос на недвижимость, т. к. доллар стал ненадежен. Стали много и срочно вкладывать в более надежный актив - НД. Чтобы в ближайшее время НД стали продавать в больших объемах и тем самым резко увеличили предложение, т. е. начали обвал рынка, надо понимать, куда полученные средства можно инвестировать? На депозит? А когда в декабре 2005 г. нацбанк заморозил выдачу вкладов, по которым не истек депозитный договор - это подорвало доверие к банкам и опять же явилось фактором увеличения вложений в НД, соответственно повысился спрос, за ним - цены.
Считаю разумным при рассмотрении факторов различать группы покупателей, формирующих спрос:
1. Нуждающиеся(реальные потребители НД)
2. Хранители-сберегатели средств(лучше в НД, чем в чулке или на депозите, в золоте, акциях, антиквариате и т. д.)
3. Спекулянты, зарабатывающие на росте цен.
По моему предположению более мобильная 3-я группа и определит изменение цены в ближайшее время. Будет куда пристроить(инвестировать) бабки - рынок легко просядет и крепко.
А темпы строительства или потребности реальных потребителей из 1-й группы, это довольно инерционный фактор и мало изменяемый, чтобы влиять в короткий период.
Предлагаю подумать в этом направлении
SoTrue
17.01.2006 21:20:00
Не будь Кутовой миллионером, не ставил бы на кон квартиру... пижон.
Werty
18.01.2006 09:00:00
AnBest:
Werty, Ваши рассуждения верны за исключением одной ошибки: обмен с доплатой...
Вероятно Вы неправильно поняли мысль (или я не правильно подобрал определение) притока "свежих ленег". Я имел ввиду, что "свежие деньги" это деньги для покупки квартиры целиком. Ваш второй пример вполне илюстрирует приток денег (когда одна квартира "превращается" в две). Но буда в том, что при ТАКОМ уровне цен для такой простеньклой опрерации (учитывая брокерские, комиссии банков, расходы связанные с переездом и ремонтами) по сути отцу нужно для покупки не 20 тыс., а 30-40 тыс. у. е.
И мы снова приходим к выводу, что те кто могли взять кредит в 20 тыс год-два назад, уже отоварились (разъехались), а те кто года два назад не мог взять 15 тыс. сейчас 30 тоже вряд ли возьмут. Опять же говорим не о частных случаях, а о тенденции.
И ещё не забывайте кредиты по 30-40 тыс. на 20 лет могут брать люди до 40 лет - банки тоже понимают что иметь заёмщика пенсиронера не выгодно.
Поэтому придётся ему в месяц по краткосрочному кредиту долларов 600 выкладывать. Ведь даже кредит 20 тыс. (если 20 лет и 12%)в месяц требует платить 280 баксов, то есть з/п в 500 уже многих выбрасывает "за борт".
