Вова
23.09.2007 13:34:05
Marlboro: Вова : Цена для продажи: 35000 евро, для аренды - 250-300 евро в месяц
Ха,...
Ну Одесит вот ведь говорит, что цена продажи даже завышена, насколько я помню у него там однушка в Берлине, так что он то знает.
Прикол в том, что в Германии есть особенности - немецкий педантизм пресакает любые попытки спекуляции, плюс достаточно много настроено жилья, плюс в некоторых крупных городах цены как в Киеве.
Наш прикол в том, что это страна непуганых..., людям свалилась капуста на голову в виде разданных разноцветной сворой повышенных зарплат и прочего и люди посчитали, что так будет всегда. Думаю они ошибаются. То, что позволительно Америке, непозволительно маленькой небогатой стране типа нашей.
Вот возьмем, к примеру, сумму в 100 тысяч евро, - на нее можно либо всю жизнь жить, есть, пить, ездить в отпуск, учить детей, и прочее, либо купить тесную киевскую морально устаревшую двуху.
О регионах, которые своими ценами питают Киев я вобще молчу, у нас в богом забытом городке 20 тысяч евро за однуху уже просят, вообще охреновели.
O-des-sit
23.09.2007 19:56:56
Domostroy: а прикол в том, что немцы наблюдая, как падает их недвижимость, знают,
что падение...
Домострой, действительно был период отката цен - лет семь. Но это всё давно отыграно. По моим наблюдениям за последние 2 года, которые я пристально наблюдаю за Берлинским рынком РОСТ составил процентов 30. Другое дело, что рынок совершенно не наш. Говно там не берут. Цены напрямую зависят от состояния квартиры, дома, квартала, района и кучи прочих факторов, которых не объяснишь в двух словах.
К слову, последние 2 года американские фонды скупают Берлин целыми кварталами. Я слышал о пакетных сделках по 70 тысяч квартир! Вдумайтесь в ЭТО. И берут они это для реконструкции и сдачи в аренду. Они что П-цы? Почему-то у нас они этим не занимаются. Далее. Рендита (т. е доход от аренды) в 10% годовых в Берлине совсем не редкость. Есть варианты по 12-15%. При этом надо учитывать следующее - возьмём рассмотренный нами пример. У него указана кальтмита 300 евро/мес. Но кальтмита не включает в себя вонгельд (плату за содержание дома) и земельный налог. За этот вонгельд потом проводят капремонты подвалов, чердаков, подъездов, фасадов, вывозят мусор и т. п. По такой квартире он будет не менее 120 евро в месяц. Грюндштоер будет где-то до 30 евро в месяц. Это так, навскидку. И вот у нас от 300 осталось только 150 евро в месяц, что составляет 5% годовых. Доход ещё облагается налогом 26,4 % (если общая сумма превышает необлагаемый минимум). И плюс гемор с арендаторами. Т. о. депозиты выживают.:)))
Вова: Т. к. у меня не только однушка там :))), я могу сказать, что лучший доход даёт коммерческая недвижка в правильных местах. Но квартиры надёжнее. При этом прогнозируют рост в 4 раза в течении следующих 10 лет. Берлин НЕЛЬЗЯ сравнивать с Киевом. Нельзя сказать какому району соответствует Штеглиц. Это абсолютно некорректно. В городе 2-3 главных центра - Кудам, Потсдаммер Плац, Митте и ряд местных центров. Район самой престижной жилой недвижимости - Далем далеко от вышеназванных коммерческих центров. Там практически одни особняки. Изредка можно увидеть 3-4 этажные дома. Огромные деревья, озёра. Вообще это чудное место. Штеглиц рядом с Далемом, по дороге к западному центру города. Основная улица Шлоссштрассе - суперпроходняк. Там много небольших магазинов. Цены высокие, продают мало, за счет проходняка. К примеру, гораздо лучше иметь магазин в Штеглице на Шлоссштрассе, чем на Будапештерштрассе - рядом с Кудамом.
agent
24.09.2007 11:10:07
O-des-sit : К слову, последние 2 года американские фонды скупают Берлин целыми кварталами. Я слышал о пакетных сделках по 70 тысяч квартир! Вдумайтесь в ЭТО. И берут они это для реконструкции и сдачи в аренду. Они что П-цы? Почему-то у нас они этим не занимаются.
Не соглашусь с тем, что у нас этим не занимаются. Занимаются, просто не в таких объемах. Сам буквально в пятницу учавствовал в предварительных переговорах о перпективах покупки сразу двух торговых центров в спальном районе (центры сейчас на стади строительства). Есть и другие примеры, когда американцы скупают тут недвижку (в основном, пока, земельные участки).
Немо
07.10.2007 11:21:51
Красиво товарищ излагает! Не знаю чем ему и возразить...
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601109&sid=aUiIJ0tcL_OQ&refer=home
The average cost to build a 3,340-square-foot home in the U.S. is $403,925, according to the National Association of Home Builders in Washington.
That includes $219,015 for construction costs,
$45,507 for the price of undeveloped land,
$65,969 to prepare the land for building,
marketing expenses of $11,258 and
a sales commission of $19,499.
=====================================
Согласно этих расчетов среднестатистическая смета стоимости дома общей площадью 300 м2 в США составляет:
1) строительные работы: 730$/м2;
2) стоимость необработанной земли: 150$/м2;
3) обработка земли под застройку: 220$/м2;
4) расходы на маркетинг: 37.50/м2$;
5) комиссионые по продаже: 65$/м2;
Общая себестоимость: 1,346.50$/м2.
Вообщем, еще есть запас к росту себестоимости у украинских строителей.
Средняя зарплата в США составляет около 37 К$/год, или 3,083 $/месяц, иными словами MPS = 2.29 м2/месяц (Meter per Salary). Даже эта достаточно красивая цифра не спасает местных строителей от известных проблем и цены продолжают постепенно снижаться.
Выражение MPS = 1.0 не работает, так как средний бюджет американского потребителя обладает довольно разветвленной расходной частью, а граждане - очень низкой финансовой культурой экономии бюджетов домохозяйств.
Соотношение MPS в Киеве и в среднем по Украине на уровне 0.15-0.2 вызывают здоровую улыбку прохожих & обоснованное недоумение здравомыслящих инвесторов.
Растущее потребление украинскими гражданами ТНП, вытекаемое из динамики национального экспорта/импорта, объясняет воцарение на строительном рынке Украины глубокой долгосрочной депрессии и переводит вероятность роста цен на жилье в область мнимых комплексных величин, которые представляют исключительно научно-теоретический интерес для обсуждения на аннонсированной конференции математической статистики.
Вова
07.10.2007 11:54:48
O-des-sit:
Домострой, действительно был период отката цен - лет семь. Но это всё давно...
Да, насчет правильного места для магазинчика - это стопроцент, и для Украины соответствует, скажем у нас в городке есть полностью идентичные торговые точки - мини-магазинчики, с полностью идентичным набором товаров ( не продукты и бытовая химия), обе в проходных местах, буквально на пересечении пешеходных дорожек, но одна в правильном месте, так вот в ней наценка на товар составляет 100-300%, в другой тоже проходной, но не на таком месте - 15-25% на тот же товар. ПРи этом в первой оборот выше в 3-4 раза. Расстояние между точками - 1-2 км, но разница офигительная.
И еше верно, что киевляне скупают всякий мусор в смысле недвижки, это от бедности очевидно. Думаю среднестатистическая киевская малометражная двушка должа подупасть со 140 до 80-95 тысяч по мере того как тут справедливо замечали, продукты на жизнь и сама жизнь дорожает, соответственно у ипотечника остается меньше денег.
Я бы сам с удовольствием что-нибудь купил у банка в смысле залоговой квартиры.
В декабре 2002 наверное ошибку большую сделал не купил залоговую у банка - одна комната, но 54 метра, на Гончара на 3-м этаже царского дома, тупой был, меня как и многих кому предлагал банк купить эту однуху отпугнуло то, что там почему то не было кухни и ванны, одна большая площадь без ничего, правда с умывальником, надо было просто попахать над этим объектом, а цена привлекательная была 27500, и банк очень долго не мог продать. ПОтом я купил свою панельную двушку в неплохом месте, но отдача сейчас 575 в месяц, а от той на Гончара наверное минимум 2000-2500 в месяц сейчас бы было. Но, увы.
Я вот к чему - тогда были продажи банками залоговых квартир, сейчас что-то не слышно массово, а должны бы ипотечники посыпаться по идее, это вероятно по любе выгодно прикупить у банка жилье какого-либо ипотечника.
Domostroy
07.10.2007 15:30:35
Вова:
Да, насчет правильного места для магазинчика - это стопроцент, и для Украины...
Вова, подождите, вон с 8 октября ставки у нас уже повышают(в частности Укрсиб),
а там уже рукой подать.
Фифа
07.10.2007 15:51:38
Так вон Черновеций уже выставляет на акцион кучу социального жилья. Видно точно сваливать собрался, срочно ему так деньги понадобились.
Domostroy
08.10.2007 06:18:52
так это деньги города!
он за эту квартиру на щекавицкой купит 5 панелек на троещине и раздаст,
все-таки помощь)
Немо
08.10.2007 07:50:41
Нужно еще уточнить, что "5 панелек на троещине" будут в залоге у Правэкс банка...:))))
EUR
08.10.2007 08:29:31
Немо: Красиво товарищ излагает! Не знаю чем ему и возразить...
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601109&sid=aUiIJ0tcL_OQ&refer=home...
1) Это строительство ОДНОКВАРТИРНОГО дома
2) П. п. 2 и 3 в КИЕВСКИХ реалиях НАМНОГО выше
В СРЕДНЕМ по Украине даже минстрой тоже выходит на смешную сумму. Думаю, для одноквартирных домов будет цифра еще меньше - порядка 200-300 баксов.
