vikin
05.09.2011 09:37:24
как обычно продают большинство (не все) "лидеры КРЖН"? Они активно злоупотребляют своей относительной надежностью и продажи выстраивают таким образом:
а) открытие продаж: очень немного дают на продажу однушек, чуть больше двушек и все трешки. Продажа идет как правило без брокеров, напрямую. финиш таких продаж - закрытие себестоимости строительства. С этого момента начинается этап б
б) все свободные квартиры исчезают из продажи и появляются с накрутками у брокеров. С этого момента руководство компаний работает на свой личный карман
в) этап в - наступает примерно за квартал до сроков сдачи дома. Брокеры не способствуют продажам, а нераспроданного остается много. Появляются акции, появляются в продаже ликвидные квартиры, но уже не то ценам первого этапа. Именно для этого их и придерживали.
Таким образом, % продаваемых через АН и рылов - это и есть % рентабельности бетона.
До кризиса, при росте цен, все квартиры гамузом сразу сдавались на продажу брокерам, рентабельность доходила до 90-95%.
Поэтому признаком санации рынка новостроев, понижения сверприбылей до нормальной величины будет отказ застройщиков продавать через АН.
Впрочем, размазывание сегодня своей репутации в погоне за прибылью сейчас т.н. "лидеров КРЖН" уже завтра принесет свои плоды. Покупатели будут находить новых застройщиков, умеющих выполнять свои обязательства.
Idalgo
05.09.2011 10:39:36
"Впрочем, размазывание сегодня своей репутации в погоне за прибылью сейчас т. н. "лидеров КРЖН" уже завтра принесет свои плоды. Покупатели будут находить новых застройщиков, умеющих выполнять свои обязательства."
Простите, а что имелось в виду под "умеющих выполнять свои обязательства."?
У застройщика перед инвестором (покупателем) по сути одно обязательство - сдать дом под заселение. Желательно максимально в срок и с минимальными недоделками.
Все остальное, о чем Вы выше написали - к обязательствам имеет весьма отдаленное отношение. И существует ( или будет существовать) ровно до того момента, пока не образуется избыток ( реальный избыток) предложения.
Я Захару это пытался обьяснить, но в его логику событий, это не укладывается.-)
vikin
05.09.2011 13:53:27
Idalgo: "Впрочем, размазывание сегодня своей репутации в погоне за прибылью сейчас т. н....
Если обязательство не выполняется в срок, это нарушение или как? Вы положили деньги в банк под % и проходите их забрать в конце срока. А вам говорят:
"Ой, а нам удобнее отдать вам деньги через месяца 3. Лучше 6. Да, и % будет немного меньше, чем записано в договоре".
Понесете вы деньги в такой банк снова?
Вы о таком "выполнении обязательств" речь ведете, что так весело?
Если в проекте при покупке вам дают характеристики дома "вентилируемый фасад "Стратос" - а при строительстве подсовывают галимый пенопласт, это как?
О каком "избытке предложения" вы говорите, если куча новостроев через год после сдачи стоят на 70-80% с пустыми окнами?
И именно такой расклад с продажами не дает возможности нормально жить там тем, кто купил.
Idalgo
06.09.2011 06:30:54
2vikin :
"Если обязательство не выполняется в срок, это нарушение или как? "
"Если в проекте при покупке вам дают характеристики дома "вентилируемый фасад "Стратос" - а при строительстве подсовывают галимый пенопласт, это как?"
Вы, похоже не вникали в то, что я написал. Повторюсь еще раз
"У застройщика перед инвестором (покупателем) по сути одно обязательство - сдать дом под заселение. Желательно максимально в срок и с минимальными недоделками."
То, что Вы вопрошаете выше, ессно есть нарушение этого обязательства - а)по сроку, б) по качеству. Я именно про это и писал.
Все остальное, что Вы написали - про схемы продаж,"активное злоупотребление своей относительной надежностью" - это лирика. Вы получили свою квартиру в срок и в соответствии с проектом - что еще Вы требуете от застройщика?Чтобы он не продавал квартиры через посредников и не делал скидки, чтобы распродать излишки?
"О каком "избытке предложения" вы говорите, если куча новостроев через год после сдачи стоят на 70-80% с пустыми окнами?"
Так и Ваш дом ( если мне память не изменяет, Вы инвестор ИнтергалБуда?) через год после сдачи будет стоять с пустыми окнами. Может, конечно и не с таким процентом пустых окон- т. к. он уже сдается с ремонтом и встроенной кухней. А в других домах, люди делают ремонты, закупают мебель - это чуть менее затратно, чем сама покупка квартиры, но все равно финансово обременительно. Я, например, в свою нынешнюю квартиру заселился спустя полтора года после сдачи дома, и что, это доказательство того, что она была не продана?
vikin
06.09.2011 09:00:58
Отложим мелкие несоблюдения обязательств. Возьмем продажи.
так в том то и дело, что практикуемые схемы продаж как раз и не дают заселиться в срок! Возьмите Краковскую 13Б, В. Хотел в свое время туда попасть, а сейчас очерь рад что не связался ни с одним домом ЖИ.
Квартиры там в течении 9 месяцев(!) после сдачи продавались исключительно через брокеров. И только после этого, завалив продажи эта контора начала продавать их сама снова. И вот результат: через год и 3 месяца после официальной сдачи в доме треть жильцов и полно непроданных квартир. Когда при этом ремонты возможны закончить? (я не говорю о нормальной жизни без перфораторов по мере появления новых жильцов и появления денег на ремонты у старых).
Что-до ИГБ, то в сдаваемом через месяц первом жилом доме этой компании сейчас осталось не проданным 3-4 квартиры из 192(это мы по номерам закладным видим). Это жильцам выгодно?( как он через год может стоять с пустыми окнами, если ремонты готовы и все продано?) И компании это выгодно. Потому что она - частная и за продажами жестко следит руководитель: это его деньги. Для этого есть там ОП, работающий без всяких АН, которые идут лесом.
Idalgo
06.09.2011 09:29:25
"так в том то и дело, что практикуемые схемы продаж как раз и не дают заселиться в срок!"
Если не дают заселится в срок - это нарушение обязательства. Хотя причины этого могут быть разные. Вот, к примеру, в доме от Ковальской на Пчилки тянули с документами 9 месяцев. В готовом доме от КГС на Григоренко какая то мутная движуха с потерянными закладными, тоже люди не могут заселится.
Кстати, я не могу понять, как связаны продажи с заселением?Т. е., когда дом построен, он сдается госкомиссии и дальше висит на балансе у застройщика или его ЖЭКа. Допустим, что продана в доме половина квартир. Какая выгода застройщику не заселять эти 50% жильцов, если дом все равно висит у него на балансе?
zahar
06.09.2011 17:15:08
Idalgo сказал:
"Кстати, я не могу понять, как связаны продажи с заселением?Т. е., когда дом построен, он сдается госкомиссии и дальше висит на балансе у застройщика или его ЖЭКа. Допустим, что продана в доме половина квартир. Какая выгода застройщику не заселять эти 50% жильцов, если дом все равно висит у него на балансе?"
************************
Если продано 50% квартир реальным покупателям, то просрочки с заселением возникать не должно.
А вот если реальным покупателям продано 20-25% квартир, а остальное продано "духам", то просрочки с заселением не избежать.
Если заселение проходит в отопительный сезон, застройщик не удержится, чтобы как минимум месяц-два не потянуть волынку и сэкономить своему карманому жэку денег на отоплении дома за счёт времени заселения безнаказано "украденого" у покупателей.
ГлазНарода
07.09.2011 06:54:35
А вот если реальным покупателям продано 20-25% квартир, а остальное продано "духам", то просрочки с заселением не избежать.
--------------------------------------------------------------------------
А написать ПОЧЕМУ религия не позволяет?
Пусть карманный ЖЭК и не надо платить за обслуживание. Но. Хоть-какую уборку территории делать придется (з/п персоналу), хоть-какую охрану оставить надо (з/п, водоканал, киевэнерго). Если отопительный сезон - нужно не заморозить дом. И опять платежи в киевэнерго. Итого - застройщик экономит в минус? Акуеть.
Все эти непредоставления услуг до подписания договоров 70% жильцов преследуют одну цель - переложить свои проблемы с принуждением хитровыделаных инвесторов к подписанию договора с ЖЭКом. Типа, пусть жильцы сами и ищут соседей, если хотят побыстрее вселиться. Иначе возникает гемор. Услуги предоставлять приходится. Цена многих зависит от площади. Вздуть расценки для уже заселившихся чревато судами (с большой вероятностью проигранными). Пункт о начислении квартплаты со времени сдачи дома (даже если владелец и через год объявится) живых денег не принесет. А долги будут расти. Вот и минимизируют потери.
А построить дом, не продать, платить комуналку и ожидать решения суда о принудительном подключении воды и электричества даже для одного-двух жильцов - совсем не интересно.
Idalgo
07.09.2011 08:18:50
vikin: Отложим мелкие несоблюдения обязательств. Возьмем продажи.
так в том то и дело,...
"Потому что она - частная и за продажами жестко следит руководитель: это его деньги. Для этого есть там ОП, работающий без всяких АН, которые идут лесом."
Вот тут Ваши соседи делятся опытом общения с "честным ОП"
"когда я выбирала квартиру конкретной планировки, сказали что ниже 16-го этажа такие квартиры все проданы, теперь я на протяжении уже 3-х месяцев наблюдаю как в реестре появляются новые инвесторы, купившие такую же как у меня квартиру на гораздо более низких этажах и значительно позже меня (на 1,5 - 2 месяца).."
Так что все они одним мирром мазаны
zahar
08.09.2011 09:26:30
Ковальская VS Аркада.
Объект Ковальской на Осокорки-6, Чавдар 1 примерно за 4 месяца до плановой сдачи
http://shot.photo.qip.ru/003qZd-102LdPU/
http://shot.photo.qip.ru/003qZd-102LdPX/
Объект Аркада на Осокорки 2.3.4, стройплощадке 3 за примерно 4 месяца до плановой сдачи
http://shot.photo.qip.ru/003qZd-202LdQb/
http://shot.photo.qip.ru/003qZd-302LdQc/
Дом Ковальской на Чавдар 1 имеет все шансы сдастся в эксплуатацию в запланированые сроки.
Чем ответит Аркада можно будет узнать в канун Нового года, когда планируется плановая сдача дома в эксплуатацию. Пока со сдачей в эксплуатацию домов по плану Аркада на Осокорки 2.3.4 сидит в луже - дом на Чавдар 4 сдался в эксплуатацию со сроком просрочки более 6 месяцев. И дом на строплощадке №8 задерживается с вводом в эксплуатацию примерно на столько же.
