zahar
07.10.2011 20:07:58
"Почему же он вам кажется завышенным? Как неоднократно все заявляли, себестоимость строительства 50%. То есть чтобы окупить стройку одного дома надо продать минимум 50% квартир. Чтобы получить прибыль - 60-65%"
Я считаю, чтобы окупить стоимость проекта достаточно продать квартир с 33% жилой площади от всей жилой площади квартир в доме.
P.S. Сегодня в ЭИ была заметка, где один банкир говорил, что если убрать коррупционую составляющую то себестомость 1 кв. м первички будет 460 долларов http://finance.eizvestia.com/full/banki-pokidayut-kvadrat
«В стране, где средняя зарплата 2,5 тыс. грн., квадратный метр жилья не может стоить $1000. И $800 тоже не может, — уверен председатель правления «Дочернего банка Сбербанка России» Игорь Юшко. Правда, по его мнению, вопрос не в том, смогут ли банки снизить кредитную ставку на полпроцента. «Зачем мы ищем блох в процентных ставках? Проблема лежит совершенно в другой плоскости. Жилье по $800 за квадрат — это бизнес не для застройщика, не для риэлтора и не для инвестора, это бизнес для чиновника, ведающего разрешительной документацией», — уверен банкир. По его мнению, если избавиться от этой бюрократии, порождающей коррупцию, цена за квадратный метр вполне может опуститься до $600 для конечного потребителя при 30% рентабельности. А это, в свою очередь, опустит планку потенциального заемщика до 7-8 тыс. ежемесячного дохода. Что, согласитесь, выглядит гораздо более реалистично.
+++++++++++++++++++++++++
P.S. Думаю чтобы строители начали работать с такой рентабельностью (30% рентабельности при себестоимости проекта 460 долларов за кв. м.) надо не только и не столько убрать коррупционую составляющую, а и радикально изменить схемы строительства , позволяющие нынче строителям накручивать 200% рентабельности на проекте и при этом безнаказанно щемить интересы покупателей.
zahar
08.10.2011 08:26:17
Olympic: Бугога - Можару верите, а Девелоперу нет. Это то о чем я говорил - у вас какая-то...
Там видимо ещё есть причины. Но причину, что дом мусолят для сдачи из-за весьма (30-35%) посредственных продаж реальным конечным потребителям, считаю самой значительной.
P.S. Вот интересно, знай покупатель (которому Вы переуступили 1к в доме №8) что он и через полгода не сможет заселиться (или его деньги вложенные в покупку не смогут "работать") он бы принял то же решение о покупке в Аркада или изменил его?
P.P.S. Что касается предложеных Вами "полевых исследований" то они реальную картину вряд ли дадут за 1-2 визита (а больше не получится - в ОП увидят, что не покупатель и "походеньки" закончатся).
Да и - двое из ларца (с двух домов по Бажана) - в момент нарисуюся и заявят по типу:"А мы были через 2 часа, и там была такая ОЧЕРЕДИЩА и ЗНАЧИТЦА квартиры УЛЕТАЮТ!"
zahar
09.10.2011 15:31:22
Olympic: Отлично!!
итак что мы получаем
Судя по вашим же словам:
"Таким образом ориентировочно...
«Как же заселяют тогда дома с требованиями "не менее 70%" подписаных договоров».
То застройщики так пугают покупателей - по факту заселение может и с гораздо меньшим процентов покупателей подписавших договор с ЖЭКом происходить.
В этой связи интересно будет понаблюдать за заселением дома Ковальской на Чавдар 1.
Судя по сообщениям с топика дома на Чавдар 1, Ковалькая даёт добро на заселение, если договор с ЖЭК подпишут 34% покупателей от общего числа количества квартир в доме.
Так как большой знаток продаж 1к Idalgo ещё в прошлом году «продал» в доме все 1к, а другие знатоки «продали» в массе своей 2к и 3к, то проблем с заселением (судя по «продажам» тамошних знатоков) в октябре у покупателей кварир не может возникнуть априори.
Только, что-то подсказывает мне – Ковальская ЗАСЕЛЕНИЕ ПРОСРОЧИТ.
P.S. Прошло 5 рабочих дней октября, а что-то не слышно, что Ковальская вообще дом на Чавдар 1 в эксплуатацию ввела согласно плана ( в 3 квартале 2011 года.)
Olympic
10.10.2011 09:22:32
zahar: "Почему же он вам кажется завышенным? Как неоднократно все заявляли, себестоимость...
Очень интересная информация. Только вот непонятно почему 600 долларов, а не 2000 гривен например?
«В стране, где средняя зарплата 2,5 тыс. грн., квадратный метр жилья не может стоить $1000. И $800 тоже не может" вообще убила наповал. А сколько может стоить? 800 тоже не может стоить? А почему же в других странах столько стоит? Не надо привязывать это к средним зарплатам. Зачем? Есть себестоимость, есть дополнительные расходы, есть непредвиденные расходы, есть другие затраты, есть прибыль и есть цена по которой потребители покупают квартиры. А если не получается за эту цену покупать, значит надо больше зарабатывать. У вас Захар позиция коммуниста, социальная справедливость и все такое, забудьте о "шаровых" квартирах, мы живем в век капитализма со звериным оскалом и врядли когда-нибудь еще увидим шаровые квартиры. Причем квартиры то были и не совсем шаровые. Например стоимость квартиры по отношению к моей зарплате за 10 лет упала в 2 раза. То есть сейчас я могу купить квартиру не за N лет, а за N/2. А вы как можете соотнести свои доходы и стоимость квартир?
Уверен что председатель правления «Дочернего банка Сбербанка России» Игорь Юшко не ютится в комуналке с 2-мя маленькими детьми, а живет в нормальной квартире, если не в доме и средняя зарплата у него не 2,5 тысячи гривен. Так что побольше слушайте тех кто так близок с народом. И так за него радеет. Не впервые вижу вашу двойственность, с одной стороны свинбанкеры - сволочи не дающие обычным людям жить и затягивающие их в свои опасные сети, с другой стороны Банкиры чуть ли не святые люди и цена продаж квартир должна быть такой как они говорят и точка.
Olympic
10.10.2011 09:33:18
zahar:
Там видимо ещё есть причины. Но причину, что дом мусолят для сдачи из-за весьма...
Захар, я прошу вас не смешите людей. "причину, что дом мусолят для сдачи из-за весьма (30-35%) посредственных продаж реальным конечным потребителям, считаю самой значительной." - вы явно заблуждаетесь. Нету такой причины в списке тех из-за которых не отдают 8-ой дом под заселение.
Моему покупателю, наверное вообще параллельно когда сдастся дом, так как мой покупатель живет далеко в Италии и квартиру купил просто для того чтобы была, он даже в аренду ее сдавать не собирается, не то что жить :) По крайней мере я слышал такие планы.
То есть единственно правильные ваши исследования - которые строятся на ИНДИВИДУАЛЬНОМ опыте других людей и который пишется в интернете на условиях практически анонимных( то есть опять же за свой базар никто не отвечает, поэтому написать можно все что угодно, а вы из этой информации раздуваете слона и приводите в вид непреложных истин)
Olympic
10.10.2011 09:41:32
zahar:
«Как же заселяют тогда дома с требованиями "не менее 70%" подписаных договоров».
То...
"То застройщики так пугают покупателей - по факту заселение может и с гораздо меньшим процентов покупателей подписавших договор с ЖЭКом происходить." Давайте пожалуйста реальные примеры. Может- не может, хватит манипуляций, приводите доказательства своих слов.
"Судя по сообщениям с топика дома на Чавдар 1, Ковалькая даёт добро на заселение, если договор с ЖЭК подпишут 34% покупателей от общего числа количества квартир в доме." Та вы что.. А у них на втеке пишут что воду дадут если будет 30% договоров с ЖЭКом(цифры 34 я вообще там не нашел ни в каких сообщениях относящихся к заселению), а заселение и подача воды одно и то же?
"Только, что-то подсказывает мне – Ковальская ЗАСЕЛЕНИЕ ПРОСРОЧИТ. ". Это вам демон подсказывает или кто-то другой? Судя по вашему предположению выходит что Ковальская просрочит заселение именно из-за того что 1,2,3 - х комнатные квартиры "проданы", а не из-за других каких-то причин?
Анджей
10.10.2011 11:10:25
Olympic:
Очень интересная информация. Только вот непонятно почему 600 долларов, а не...
http://news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2011/10/10/254757
Банкиры конечно не святые, но они мыслят реально и считают что на этом уровне цен выдавать кредиты массам как это было в 2005-2007 им не комфортно, а с учетом грядущего девала просто губительно. Застройщики и чиновники могут придумывать какие угодно схемы манипуляций ценами, но покупательскую способность они этим не поднимут, если денег нет то их нет. НБУ уже потерял 3 ярда и эти деньги явно ушли не в топку РН неньки. Экономику обмануть не возможно и если на этих уровнях покупанов нет, то рано или поздно рынок находит уровни где начнут появляться покупатели в нужном количестве, тогда и банкиры будут устанавливать интересные для потребителя и в тоже время для себя выгодные процентные ставки. Банкиры не устанавливают цену и точку в этом не ставят они просто не кредитуют, и если это устраивает застройщиков с чиновниками то пусть и дальше пробуют манипулировать. На любом форуме в любых темах каждый защищает ту позицию в которой находится. Я естественно защищаю свою позицию так как не вижу и близко для подхода к РН на этих уровнях.
Olympic
10.10.2011 12:54:59
Ну это все понятно. Только вот один момент. Цены на стройматериалы выросли, зарпалата рабочим повысилась(инфляция все таки), цены в магазинах и на рынках повышаются на всю продукцию, на жилье цена не растет, то есть фактически она не растет даже на реальный уровень инфляции в стране.
Ситуация в магазине: есть колбаса по 30 гривен/кг, украиснское производство, первый сорт, с соей. Ее покупают те у кого зарплата соответствует прожиточному минимуму и то по праздникам. Есть испанская салями, которую действительно привозят из Испании и которая за счет транспортных услуг и растаможек стоит в 2 раза дороже чем в Испании, которую покупают те у кого доходы в разы больше прожиточного минимума. Также и с жильем( причем прошу учесть что собственное жилье не является самым необходимым в жизни). У кого то получилось накопить минимальную сумму и он купил кирпичный домик в селе за 5-6 тысяч долларов, а кто-то покупает аппартаменты на Печерске и в Конче-Заспе. И у первого и у второго покупателя есть деньги на какой-то объект. Вот из всех постов Захара у меня сложилось впечатление что он хочет социальной справедливости и что тот кто покупает колбасу по 30 грн/кг должен иметь возможность купить жилье как минимум на Позняках. Однако проблема не в том что цены завышены(они как раз в эконом-сегменте соответствуют уровню цен в стлице), а в том что основная масса людей, которым НЕОБХОДИМО жилье, не могут его себе позволить из-за крайне низкого уровня дохода. Вот я и говорю что в первую очередь правительство должно заниматься повышением уровня жизни людей, а не уровнем цен на жилье. Но как говорится у кого что болит, а нам давай недвигу максимум за 3000 гривен/квадрат в элитном районе столицы.
Ну а то что цены на недвигу не соответствуют зарплатам и среднему уровню дохода средней киевской семьи, это не секрет. Однако почему-то цены не падают, хотя тенденция к снижению никуда не делась и думаю еще долго не денется, такая у нас страна. Лучше посмотрите по сторонам. Средняя цена иномарки на дорогах Киева - 20-25 тысяч долларов. Однокомнатная в панельке на Оболони - 50 тысяч. Никто не мешает тем людям которые покупают машины, купить и квартиру. Дальше будет еще веселее, будет сильнее расти пропасть между богатыми и бедными и к чему это все приведет, одному Богу известно. Но квартиры все равно продолжают покупать и будут покупать, не будут только в том случае если нечего будет уже в этой стране воровать. Вот такой взгляд в будущее.
Вот меня например больше волнует вопрос почему так растут цены в магазинах на продукты и товары первой необходимости. Почему литр молока стоит 8 гривен, а 1 кг свинины - 55 гривен. Вот эти вопросы меня волнуют, и почему Захар не вопит на форумах производителей мясо-молочной продукции о том что они казлы, что они наживаются на населении и что цена 1 кг мяса должна стоить максимум 25 гривен(ведь в закупке то она стоит и того меньше). Ату их.., давайте перестанем покупать мясо, хлеб, воду и молоко, пусть они дескать прочувствуют силу проллетариата и снизят цену до приемлемых уровней. Тогда глядишь и на квартиру в новострое получится откладывать. Вот как-то так. А социальная справедливость осталась далеко в прошлом, если еще кое-кто не понял. Теперь кто сильнее тот и выживает и можно забыть о социализме и колбасе по 2,20кг.
Анджей
10.10.2011 13:30:40
Ну насчет продуктов питания можно посмотреть и с другой стороны посмотрите
что произошло на рынке овощей, там фермеры кричат, что ниже себестоимости но тем не менее продают потому что такую цену установил рынок и себестоимость на данный момент никого не интересует. Если бы такой дисбаланс был в мясо-молочной продукции было бы то-же самое. А теперь представьте, что упадет мировой спрос и цены на сталь, нефть, это отразится и на стоимости стройматериалов.
Кому Ахмет будет сбывать метал кроме как на внутренний рынок вот тогда правительство сделает все чтобы строили и продавали, а не жили одними хотелками. И самое интересное что цены на внутреннем рынке на сталь не упадут, а вот цены на недвижимость подвинутся за счет изменения манипуляционных схем застройщиков и чиновников.
Olympic
10.10.2011 13:43:19
Поживем увидим. Просто по законам рынка, особенно нашего рынка, очень трудно говорить о социально справедливой цене. Видимо пока продажи устраивают продавцов. перестанут устраивать - увидим новые горизонты цен. Пока что застройщики держатся, есть конечно предпосылки к падению, но.. Интересно каков запас прочности у КГС, Житлоинвеста и прочих.
