Your
09.01.2011 16:00:28
Решил сделать небольшой вклад в сбор информации об ОСББ:
Как по мне, ОСББ может оказаться очень полезным. Особенно для решения вопросов не индивидуальных, а касающихся всего дома. Да и в отношениях с ЖЭКом намного эффективнее будет обращение представителей воли всех (большинства) жильцов дома в лице руководства ОСББ, чем каждого в индивидуальном порядке. Если ЖЭК не устраивает, - ОСББ вправе отказаться от услуг данного ЖЭКа, заключить договор с другим ЖЭКом или прямые договора с обслуживающими организациями. Если ЖЭК адекватен - этот вопрос даже поднимать никто и не станет, однако ОСББ при этом будет решать другие вопросы жизнеобеспечения дома. Если ОСББ отсутствует - не всегда получится оперативно собрать всех жильцов для обсуждения важных вопросов. Чем большее количество людей - тем сложнее всем собраться, а если и соберемся - каждый раз нужно регламентировать в режиме он-лайн повестку дня, порядок голосования, подсчета голосов и т. п. Все это может превратиться в оргомнейший шумный рынок и затянуться во времени, половина людей разойдутся, вопросы останутся нерешенными. ОСББ же может выполнить роль организатора при проведении периодических собраний собственников квартир и в то же время останется постоянно действующим исполнительным органом для представления интересов собственников дома в период между такими собраниями. Устав ОСББ (который, кстати, сами же жильцы и утверждают на учредительном собрании), содержит определенные правила проведения собраний, процедуры и т. п., исключающие хаос.
Оновным Законом, регулирующим вопросы деятельности ОСББ, является вот этот: http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2866-14&p=1293089523786682
Ну и плюс общие нормы Гражданского (http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1540-06), Жилищного (http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=5464-10) и Земельного (http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2768-14) кодексов Украины + подзаконные акты + судебная практика в случае конфликтных ситуаций.
Your
09.01.2011 16:04:07
Немаловажную роль играет и Устав, который сами же собственники и утверждают на учредительном собрании при создании ОСББ. Требования к Уставу - в ст. 7 Закона "Об ОСББ" + сами можем прописать другие положения, которые посчитаем полезными (при условии, что это не противоречит законодательству). В дальнейшем в Устав можно вносить дополнения, изменения, органичения и прочие условия зависимо от особенностей и потребностей конкретно нашего ОСББ. Существует также и процедура смены руководства ОСББ на случай, если вдруг оно не оправдает ожиданий собственников квартир, доверивших ему столь важную миссию. Дополнительные основания или особенности этого тоже можно прописать в Уставе. Закон предусматривает создание Ревизионной комиссии, - это один из органов, контролирующих деятельность руководства ОСББ, в Уставе также можно прописать возможность общего собрания членов ОСББ принимать решения о проведении независимого аудита деятельности руководства ОСББ, утверждать конкретную незавивимую аудиторскую компанию, обязанность руководства предоставить для ознакомления данной компании договорную и фин документацию. В случае неудовлетворительных результатов аудита, - руководство может быть уволено с переизбранием нового. Также Уставом можно утвердить предельные суммы договоров, типы договоров, заключение которых требует согласия общего собрания членов ОСББ, в противном случае договора будут являться недействительными. При желании, можно прописать в Уставе и другие дополнительные гарантии, в рамках разумного, естественно, чтобы полностью не заблокировать возможности руководства для решения текущих хоз вопросов.
Your
09.01.2011 16:08:18
А вот для создания ОСББ необходимо присутствие не менее 50% собственников квартир: "Установчi збори правомочнi, якщо на них присутнi бiльше п`ятдесяти вiдсоткiв власникiв." Не уверен, что на данном этапе такое количество собственников квартир соберется, тем более что, как правило, в новостройках всегда есть часть квартир, приобретенных с инвестиционной целью, а не для проживания. Посему до распродажи/перепродажи всех квартир в первые месяцы после сдачи дома под заселение, 50% реальных собственников квартир могут и не найтись.
Конечно, заниматься ОСББ - это немалый "гемморой", особенно в части учета и управления балансовым имуществом ОСББ, составления разных там смет, расчетов коммунальных и прочих платежей, страхование общего имущества и т. п., и без оплаты никто этого делать не будет. Электрироков и прочий обслуживающий персонал брать в штат не обязательно, у нас для этого есть ЖЭК, - там пускай и числятся. С ЖЭКом достаточно договора. ОСББ и ЖЭК - не взаимоисключающие организации. Ситуация, которая была процитирована выше, (о дороговизне содержания ОСББ) относится к случаю, когда ОСББ отказывается от услуг ЖЭКа и превращается в полностью автономную самообеспечивающую контору, самостоятельно занимается вопросами обслуживания дома, заключает прzмые договора с обслуживающими организациями, раздувает свой штат электриками, сантехниками, уборщиками и прочими специалистами. Но делать это необязательно, ЖЭК можно оставить тот же, или выбрать другой, или выбрать частную организацию, которая все услуги окажет в комплексе, со своим штатным персоналом. В штате у ОСББ в обязательном порядке должен быть руководитель ну и думаю бухгалтер, т. к. финансовые вопросы, исходя из текста Закона об ОСББ, будут возникать в виде непрерывного потока. Юрист тоже может понадобиться для составления договоров на управление домом с собственниками квартир, оформления вопросов членства в объединении, правового обеспечения проведения общих собраний членов ОСББ, оформления решений (протоколов), представления интересов ОСББ в отношениях с органами власти и местного самоуправления, решения конфликтных ситуаций в судебном и несудебном порядке и т. п. Хотя и юрист необязателен, можно ограничиться составлением шаблонов документов для наиболее частых ситуаций, их же и использовать. С этим, думаю, смогу помочь на общественных началах на правах жильца дома. В крайнем случае, для разовых неординарных вопросов можно обратиться за разовой консультацией к узкоспециализированному специалисту. Если смогу – проконсултирую сам за «Спасибо», если нет – уж тогда извините, придется искать специалиста (если юриста в штате не будет).
Your
09.01.2011 16:12:23
После прочтения данной темы форума, - лично у меня нет никаких сомнений в том, что лучше Кукузи на должность руководителя ОСББ трудно будет кого-то найти, если, конечно, у нее есть желание и возможность. Юридическая подкованность, как по мне, в данном случае вторична по сравнению с обеспокоенностью судьбой дома.
Я никоим образом не агитирую за создание ОСББ, я хоть и юрист, но по коммерческому праву, с жилищными и гражданскими отношениями сталкивался намного реже. Все вышеизложенное – исключительно мое субъективное мнение после беглого осмотра Закона «Об ОСББ» небольшой личный опыт отношений с подобного рода организациями, ни в коем случае не воспринимайте это как экспертное заключение или побуждение к действиям. Если у кого-то есть какие-то сведения о позитивных или негативных чертах ОСББ, - напишите, пожалуйста, - почитаем, найдем в законодательстве, проанализируем. Тем более что времени для этого у нас еще предостаточно.
Да, кстати, слышал о том, что от Партии регионов подготовлен законопроект о том, что во всех новостройках в обязательном порядке должны создаваться ОСББ. В чем подвох – пока не знаю, сам законопроект я еще не читал. Возможно, в случае несоздания ОСББ (в т. ч. по причине отсутствия кворума в 50% собственников квартир дома), - широкими правами наделяется ЖЭК, и противостоять ему (в случае конфликтности) будет намного сложнее. Но это только предположение.
Кукузя
10.01.2011 07:13:18
Your, спасибо за информацию, Вы очень толково все разложили по полочкам! Спасибо также за доверие, но я пока действительно могу быть только в группе поддержки, т. к. к сожалению по врачам в данный момент приходится бегать чаще чем на работу (и это будет длиться минимум год, а то и два как мне сказали). Если бы у меня была возможность, я бы продолжала начатое с садиком и школой, но сейчас для меня это не представляется возможным.
Администратор
10.01.2011 08:01:36
Premier-A!
Вам предупреждение!
Читайте Правила (пункт 5)
http://realt.ua/Forum/0_Forum.php?vFAQ=1
m3s
10.01.2011 10:57:14
А зачем новый сайт создавать если уже есть действующий.
П. С. Надеюсь я не нарушил правила форума.
host
10.01.2011 11:14:41
Уважаемые соседи (будущие/потенциальные), слежу за вашей дискуссией и честно говоря, не очень понимаю, о чем ломаются копья :)
Судя по существующей в "Лико-Граде" практике, с вероятностью 99% ОСББ будет созадано самим Лико-Холдингом - вместо принятия дома на баланс ЖЕКа (Ликожитлосервиса) создается ОСББ (которое и являет балансодержателем), а далее от имени ОСББ с ЖЕКом будут подписаны все необходимые договора. Сейчас Лико создали "технические ОСББ" как минимум в 4 домах ЛикоГрада: Ломоносова 58, 58а, 60, 60а. В целом, каких-либо нареканий на их "работу" на форуме Ликограда я не нашел, но факт конечно некрасивый.
Вообще есть подозрение, что для застройщиков более выгодным является перевод домов на баланс ОСББ и превращение ЖЕКов в чистые обслуживающие организации - как минимум, гораздо проще управлять тарифами, нет рисков сильных убытков при больших ремонтах и т. д.
Более того, если текущая редакции Жилищного кодекса будет принята до сдачи нашего дома, то создание ОСББ будет обязательным:
"У разi якщо протягом трьох мiсяцiв пiсля введення в експлуатацiю багатоквартирного будинку загальнi збори власникiв (спiввласникiв) житла у такому будинку не були скликанi або не вiдбулися, або на них не було прийнято рiшення про створення об’єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку (будинкiв), обов’язок з вчинення дiй, необхiдних для оформлення i реєстрацiї документiв, що засвiдчують створення об’єднання спiввласникiв багатоквартирного житлового будинку (будинкiв), покладається на замовника будiвництва житла."
Потому фактически вопрос стоит не в том, создавать ли ОСББ, а в том, устроит ли "техническое от Лико" или необходимо "свое, самостийное" - т. е. что нас уже не устраивает или будет не устраивать в сервисе от Лико, и что выборное правление сможет сделать лучше.
Если "техническое" ОСББ действительно будет создано "тихой сапой", то для организации "своего" необходимо будет либо опротестовать в суде создание уже существующего, либо инициировать общее собрание и избрать новое правление. Любой из вариантов легким не будет.
Согласно закона, от "технического" мы можем требовать абсолютно той же ответственности, что и от "незалежного".
Также необходимо помнить, что 1) маловероятно, что Лико будет радо "самодеятельности" 2) на резкую конфронтацию Лико также вряд ли пойдет - т. к. нужно продавать остальные дома.
Далее лично мое мнение: я не готов избирать в правление ОСББ (которое будет распоряжаться совместным имуществом) совершенно незнакомых мне людей из числа владельцев квартир. Просто потому что не уверен в их 1) профессионализме 2) добросовестности.
К ЖЕКу доверия тоже нет, но во всяком случае с остальными домами Лико-града они худо-бедно работают.
Резюмирую - поднимать вопрос о ОСББ рано :)
Premier-A
10.01.2011 11:48:41
m3s: А зачем новый сайт создавать если уже есть действующий.
П. С. Надеюсь я не нарушил...
ЭТО ПРОВОКАЦИЯ!!!
я вам ничего не скажу!!! :)))))
" host : - Далее лично мое мнение: я не готов избирать в правление ОСББ (которое будет распоряжаться совместным имуществом) совершенно незнакомых мне людей из числа владельцев квартир. Просто потому что не уверен в их 1) профессионализме 2) добросовестности."
ух как сказал! Вон Черновецкого тоже выбрали... :)))) аж 2 раза!!!
а где же взять такого кандидата чтобы его знали и ему доверяли все?
ОСББ рано. +1
Кукузя
10.01.2011 20:49:47
host и Premier-A, позвольте не согласиться или вернее не полностью согласиться, поднимать вопрос о создании ОСББ еще рано, а вот собирать информацию об ОСББ совсем не рано. Сами смотрите сколько деталей уже по ходу дискусии выяснилось.
