Прямой продавец - где ты?

21.07.2008 19:35:30

agent:
Вряд ли я смогу ответить на Ваши вопросы. Во-первых, потому, что в разных агентствах...

21.07.2008 19:36:58

Однако позволю высказать себе свою точку зрения на те услуги, которые составляют собой необходимую часть самой сделки по продаже-покупке недвижимости.

Мы будем исходить из того, что стоимость работ агента составляет порядка 5 % от стоимости объекта, который продается.

При этом мы естественно исходим из того, что агент продает не собственную недвижимость (в таком случае если бы он являлся инвестором и рассчитывал на получение прибыли, которая как правило в развитых страна оказывается равной 15-30 % в успешном бизнесе), а лишь предоставляет услугу по обслуживанию сделки. То есть сделка по купле-продаже происходит сама по себе и в ней ОБЯЗАТЕЛЬНО берут участие только две стороны: продавец и покупатель (предполагаем, что их окажется всего двое).

21.07.2008 19:40:02

А вот в обслуживании этой сделки могут принимать участие и другие лица:
- обязательно - нотариус (частный или государственный), который удостоверяя подписи на гражданско-правовом договоре, получает за это определенное вознаграждение (как правило она составляет 1 % от стоимости недвижимости по договору, так называемый государственный сбор). Однако может быть как больше так и меньше (это уже зависит от того какой нотариус и кто с ним торгуется).
- необязательно – юрист, который выполняет все действия по подготовке пакета документов к сделке, составление договора и консультирование сторон. Получает вознаграждение по договоренности (как правило это зависит от объема работы, то есть все ли действия по сделке проводит юрист (юристы) или только часть из них).
- необязательно – агент по недвижимости, который выполняет действие по проведению рекламной компании объекта недвижимости в СМИ и показывает объект покупателю. Получает вознаграждение в размере 5 % от стоимости объекта недвижимости.
- необязательно – специалист в строительстве (электрике, сантехнике и т. д.), который выполняет действие по проверке технического состояния объекта недвижимости. Получает вознаграждение по договоренности (как правило зависимо от квалификации такого специалиста).
- необязательно – другие лица.

21.07.2008 19:42:22

Таким образом, становится очевидным, что обязательно в сделке будет участвовать еще только одно лицо – нотариус.
Все остальные лица принимают участие в сделке только по решению продавца И покупателя.
Поэтому давайте очертим приблизительный круг всех действий, которые будут выполнены перед заключением сделки, непосредственно в момент ее заключения и сразу после этого:
1. Решение продавца о продаже объекта (принимается индивидуально продавцом).
2. Размещение объекта на продажу (осуществляется продавцом либо самостоятельно, либо с помощью агента по недвижимости).
3. В случае желания продавца, проведение рекламной компании по продвижению известности в обществе данного предложения (осуществляется продавцом либо самостоятельно, либо с помощью агента).
4. Показ объекта покупателю (продавец, либо агент).
5. Получение справки формы № 3 (продавец, либо юрист, либо агент).
6. Получение справок об отсутствии задолженности по платежам (продавец, либо юрист, либо агент).
7. Получение справки-характеристики БТИ (изъятия из гос. реестра) (продавец, либо юрист, либо агент).
8. Оценка технических параметров объекта (покупатель, либо специалист в строительстве).
9. Подготовка необходимых для заключения договора документов (заявление от супругов, доверенности и т. д.) (нотариус и юрист).
10. Проверка возможных решений о сносе, реконструкции и т. д. объекта недвижимости, а также других юридически значимых фактов, которые могут привести к уничтожению или снижению стоимости объекта (юрист).
11. Опрос мнения соседних жителей о состоянии объекта (покупатель, либо юрист, либо агент).
12. Проведение юридической экспертизы всех документов (только юрист).
13. Подготовка проекта договора (либо нотариус, либо юрист).
14. Организация проведения заключения сделки (юрист).
15. Заключение сделки (только нотариус).
16. Проведение государственной регистрации договора (юрист).

21.07.2008 19:45:40

При этом, для того чтобы понять что все названые действия не являются равнозначными по своим последствиям, следует оценить риски, которые могут наступать в случае их невыполнения (ненадлежащего выполнения).
1. –
2. -
3. В случае отсутствия активной рекламной компании (действие № 3), продавец скорее всего будет продавать объект несколько дольше. Однако никаких негативных последствий для покупателя и продавца не настает, если они заключат сделку без выполнения этого действия (стоимость рекламной компании в профессиональной компании, занимающейся рекламой, может составлять от 300 до 10000 грн.) Как альтернатива работа агента по недвижимости с вознаграждением – 5 % от стоимости недвижимости.
4. В подавляющем количестве случаев показ объекта производится продавцом все равно (вне зависимости от того участвует ли агент). Данное действие не является чрезмерно затратным (в плане финансовых, физических либо умственных сил) и потому не может являться чрезвычайно важным, однако является необходимым и поэтому может быть оценено в определенную незначительную сумму (стоимость бензина, других накладных расходов), которая, как правило, уже включена в стоимость самого объекта.
5. Действие является важным для продавца, так как он обязан предоставить данный документ. Действие требует определенного времени (как правило рабочего), поэтому продавец заинтересован нанять для получения этой справки себе работника (им может быть любое лицо). Действие возможно оценить в суму равную 50-200 грн. + суму необходимую для ускорения получения справки в самом ЖЕКе.
6. Все тоже, что и в пункте 5, только стоимость работ увеличивается примерно в два раза в связи с большим количеством необходимых к получению документов.
7. Получить справку-характеристику БТИ, в сегодняшних условиях застоя рынка недвижимости, продавец может вполне и сам. Однако если он не располагает двумя часами рабочего времени, он может нанять для этого профессионала (юриста), либо воспользоваться услугами агента. Действие можно оценить в сумму равную 200-500 грн. + официальный платеж в кассу БТИ в зависимости от времени изготовления документа.

21.07.2008 19:46:43

8. Действие № 8 является одним из самых важных в процессе приобретения любого объекта недвижимости, так как суть самого объекта недвижимости и состоит в его технических характеристиках. В данной услуге безусловно заинтересован покупатель и именно он заказывает такую услугу профессиональной строительной (инжиниринговой) компании, либо частному специалисту. Не проводя данного действия, покупатель рискует приобрести объект по завышенной стоимости, либо столкнутся с проблемами, которые значительно удорожат для него в будущем стоимость объекта, либо вообще сделают проживание (использование) в нем невозможным. Поэтому действия такого рода могут быть оценены в суму от 3000 до 20000 грн., но как правило не меньше 0,5 % стоимости объекта.
9. Сбор указанных документов не является чрезвычайно сложным, однако для того что бы он был проведен правильно необходимо консультироваться либо с нотариусом, который будет заключать в будущем договор, либо с юристом. Действия такого рода могут в общем для продавца и покупателя обойтись в 100-200 грн.
10. Осуществлять анализ всех возможных рисков связанных с изменениями объекта, которые не зависимы от продавца и покупателя, - не обязательно. Однако в случае игнорирования такой проверки покупатель берет на себя риски по наступлению возможных юридических последствий, которые для него нежелательны (снос или реконструкция дома, строительство магистрали прямо под окнами, возведение многоэтажного дома на месте скверика перед домом и т. д.). Проведение же таких действий возможно юристом. Стоимость зависит от полноты такого исследования (примерно, от 400 до 5000 грн.).
11. Действие также не является обязательным. Но больше информации чем от соседей, о новом объекте получить пожалуй не от кого. В такой информации заинтересован покупатель. Он может сделать это самостоятельно (что безусловно предпочтительней всего), либо поручить это профессионалам, которыми в таком случае могут быть юрист и агент (каждый по своему кругу вопросов). Стоимость такой работы может быть от 50 до 300 грн.

21.07.2008 19:47:45

12. Проведение юридической экспертизы всех собранных документов по сделке является крайне важным действием. Так как это действие по сути отвечает на следующий, после № 8, вопрос: а существует ли юридически объект в том виде, который технически устроил покупателя. Описывать сейчас все вопросов, на которые отвечает юрист в данном случае нецелесообразно (лучше в отдельной статье), но результатом этих ответов обязательно должно быть письменное Юридическое заключение о проведенной юридической экспертизе, с анализом каждого документа и всех рисков, которые связаны с данной конкретной сделкой. Стоимость такой юридической экспертизы составляет, как правило, от 2000 до 20000 грн.
13. Подготовить проект договора может как нотариус, которого стороны выбрали для заключения договора, так и юристы продавца и покупателя. В любом случае это действие при его очевидной важности, не стоит очень дорого (от 200 до 500 грн).
14. Организовать прибытие сторон на подписание сделки, проконтролировать наличие у них всех необходимых документов и построить саму «цепочку» сделки, которая включает в себя правильное построение по времени всех операций сделки, могут как юристы сторон, так и агенты. Стоимость таких работ как правило отдельно не оплачивается.
15. Распечатывает договора на нотариальных бланках, удостоверят подписи сторон и выполняет некоторые другие операции в порядке установленном инструкцией о порядке совершения нотариальных действий – только нотариус. При этом, несмотря на то, что в этом самом действии и заключена вся суть самой сделки, получает за такие действия нотариус сравнительно небольшой 1 % от стоимости объекта (а часто и того меньше).
16. Регистрация договора (в сжатые сроки и при соблюдении действующего законодательства) – это конечно забота покупателя (уже нового собственника), который, как правило, это поручает профессиональном юристу. Стоимость от 100 до 500 грн.

Если оценить важность названных действий для покупателя, с точки зрения возможности потери своих денег или неграмотного их вложения, то самыми важными видятся три:
1. Действие № 8, по оценки технических параметров объекта.
2. Действие № 12, по юридической экспертизе все рисков и защите права покупателя и продавца.
3. Действие № 15, по нотариальному удостоверению самой сделки.

21.07.2008 19:48:48

Действие № 3 по продвижению объекта недвижимости на рынке, является важным для покупателя с точки зрения удобства выбора объекта.
Другие действия являются либо техническими, либо без них возможно обойтись, либо они не являются значительными по своей стоимости.

А теперь собственно то с чего я начал свой очерк: действий агента недвижимости, их стоимость и адекватность такой стоимости по отношению к общей процедуре сделки.

Если попытаться теоретически представить все действия в процентном отношении их важности для сделки вообще и соответственно попытаться их справедливо оценить в зависимости именно от их важности для покупателя, то по моему субъективному мнению они расположатся примерно в таком порядке:
1. Действие № 8 – 25 % важности (и соответственно стоимости).
2. Действие № 12 – 25 % важности.
3. Действие № 15 – 25 % важности.
4. Действия № 3 и № 4 (вместе) – 10 % важности.
5. Действия № 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 16 (вместе) – 15 % важности.

Во многих случаях работа агента по недвижимости ограничивается выполнением только действий № 3 и № 4. При этом стоимость вознаграждения за такую работу не изменяется – 5 % от стоимости недвижимости.

Поэтому не берем во внимание все ранее указанные объективные расценки на различные виды услуг, а попытаемся спроецировать порядок ценообразования агентов по недвижимости на других возможных участников сделки.
Для примера возьмем объект стоимостью 100000 дол. США:
- в таком случае услуги агента как бы принимаются нами по умолчанию за абсолютную величину и равняются = 5000 дол.
- таким образом специалист строительной компании (компания) должны получить – 12500 дол.
- юрист должен получить – 12500 дол.
- нотариус должен получить – 12500 дол.
- на остальные услуги будет потрачено – 7500 дол.

Всего продавцом и покупателем, по законам формирования стоимости услуг на рынке недвижимости проповедуемых агентами, должно было бы быть потрачено: минимум 50000 дол. только на услуги (то есть еще половину стоимости самого объекта).

Мне кажется очевидным, что если всего лишь одну из многих услуг оценить в 5 % стоимости недвижимости, без анализа содержания данной услуги – будут несправедливо ущемлены в стоимости другие услуги, либо совокупная стоимость всех услуг составит просто неподъемную для участников рынка суму.

Поэтому я и задавал конкретный вопрос, какие из действий Агент считает необходимым ПРОФЕССИОНАЛЬНО предоставлять за свои 5 %.
При этом снова же попрошу учесть, что выполнить крайне важные действия № 8, № 12 и № 15, по определению, агент не может лучше людей специализирующихся на этих услугах и имеющих соответствующие образование.
С уважением, Игорь

21.07.2008 22:40:57

Igortop, повеселили!!! Спасибо!
В Вашей, без сомнения, красивой логической цепочке содержится ряд упущений... Помнится, я говорил, что услуга агента - предоставление информации. Именно эта услуга в мировой практике оценивается в 5% от стоимости объекта недвижимости. Вы, почему-то, вообще эту услугу в качестве услуги пропустили... А стоимость этой услуги разбросали на другие виды услуг... Не логично!

"При этом снова же попрошу учесть, что выполнить крайне важные действия № 8, № 12 и № 15, по определению, агент не может лучше людей специализирующихся на этих услугах и имеющих соответствующие образование"

В основном соглашусь с п.8. Другое дело, что не понятно, кто Вам сказал, что среди риэлторов мало людей с высшим строительным образованием? Соглашаюсь я потому, что сам такого образования не имею. Что касается п.15 - вообще не понимаю, как он попал в Ваш перечень... Насчет п.12 - Вы явно совершили промашку. Во-первых, в этой операции нет абсолютно ничего сложного. Она вполне по силам человеку без и спец. образования... Я уже не буду говорить о том, что среди юристов не встречал людей, специализирующихся в этом, довольно узком сегменте... Во-вторых, согласно законодательству - это прямая обязанность нотариуса, который и несет за это ответственность. Неужели Вы не знаете этого?

"12. Проведение юридической экспертизы всех собранных документов по сделке является крайне важным действием. Так как это действие по сути отвечает на следующий, после № 8, вопрос: а существует ли юридически объект в том виде, который технически устроил покупателя. Описывать сейчас все вопросов, на которые отвечает юрист в данном случае нецелесообразно (лучше в отдельной статье), но результатом этих ответов обязательно должно быть письменное Юридическое заключение о проведенной юридической экспертизе, с анализом каждого документа и всех рисков, которые связаны с данной конкретной сделкой"

Чтоб Вам было веселее читать, перескажу заключение одного из юристов банка, которое то вынес после проведения "экспертизы документов":
А ВДРУГ человека на сделку купли продажи (правоустанавливающим являся дог. к-пр) приводили силой и заставляли продавать? Ну и что, что это было 5 лет назад? А вот он возьмет и опротестует сделку!!!
Самое страшное, что это не выдумка, а реальное заявление реального юриста, в результате которого сделка сейчас висит под вопросом: ищем другой банк... Отдельно отмечу, что этот "юрист" в глаза не видел никого из участников сделки: он руководствовался исключительно имеющимися у него копиями правоустанавливающих документов!
Вот в чем я с Вами по данному пункту согласен, так это в отношении обязательной письменной формы... Был бы у нас такой отказ из банка в письменной форме - можно было бы с этого банка денег поиметь... Да и посмеяться всегда повод был бы....

22.07.2008 07:43:01

Я потому и разбираюсь "слабо", т. к. некому было учить. Проработав в 2 агентствах, приходилось до всего доходить самой, готовить сделки самой. В Киеве (берем Киев)сотни агентств, в них приходит таких, как я, в каждое десятки. И что, всех учить? Да тут закон выживаемости. Кто имеет "зубы", тот выживает и матереет, такие, как я, долго не задерживаются. Кстати, посмотрите на объявления о приеме в риелторы. Даже на этом сайте, например, обещают зарплату от 30!!! долларов. Вот вы, Агент, подчеркиваете то, что торгуете информацией. Да, я не описалась. Показав раз квартиру, она, ваша информация не становится секретом. Предположим, я посмотрела квартиру с вами. Мне не подошло ч-л. Но у меня знакомые, друзья и т. д. тоже ищут квартиру. Я не могу им помочь? С радостью предоставлю всю инфу и про кв-ру и все, что о ней знаю. Вот поэтому не отказываюсь от своих слов, что было бы честнее для свех, да и нас не заставляли бы непосмерные суммы, называемые риелторами, обманывать друг друга.
Тут ходила на просмотр кв-ры. Так чтобы мы с хозяйкой не дай бог не обменялись телефонами, риелтор ходила за нами по пятам. А как было смотреть больно и смешно одновременно, когда пришел мой муж и нас стало двое... За двоими точно не угонишься... И что вы думаете? При разговоре эта барышня стояла так горой и за стоимость, и за сроки выселения, что создалось впечатление, что она рассчитывает получить проценты не с меня, а с продавца... А теперь вопрос в студию: Как вы думаете, если я задамся целью купить эту квартиру, то буду ли я её, так называемого риелтора, пытаться обойти своим вниманием и деньгами?