как не заплатить брокеру

07.12.2006 09:16:32

Уважаемый Андрей, мы ведь изначально исходим из вменяемости как риелтора, так и клиента. Идиотов постарайтесь избегать (подобное умение -наипервейшее Ваше профессиональное качество). А что касается нормальных людей, то мало кто захочет пару-тройку месяцев поэксперементировать со своей квартирой, чтобы заработать на Вас сотню долларов.
Действительно, с учетом наших реалий при равноправном договоре Вы сильно рискуете по результатам работы получить скажем не 5%, а 4%.
Но большая прозрачность и сбалансированность отношений позволяет клиенту легче расставаться с деньгами.
Поверьте, даже если люди утверждают обратное, они редко когда на сто процентов довольны оказанной им услугой (в любой сфере). Но также редко находятся уникумы, которые вообще не хотят платить за услугу. И тут как никогда к стати будет неольшая скидка, которая позволит "выпустить пар" на законных, заранее орговоренных основаниях.
Сегодн же, когда вопрос выплаты стоит ребром - при любых раскладах заплптите все, человеку очень легко и просто тоже упереться рогом.
А учитывая, что изначально Вы человека уже нагнули по полной, а качество услуг вцелом весьма среднее, народ будет на его стороне. Со временем, с наведением порядка и суд будет на стороне клиента, така как основой права все-таки является принцип равенства сторон.
Люди просто еше не поняли, что при Вашем подходе им дешевле нанять адвоката, чтобы вообще никогда Вам не заплптить, чем выполнять условия так называемых договоров о предоставлении информационных услуг.

07.12.2006 09:31:11

Ситуация усугубляется тем, что обычно брокер идет в нагрузку к хорошей квартире как друг-брат-сват хозяев... А предложение к таким продавцам прийти, скажем, в банк на сделку самостоятельно вызывает не совсем здоровую реакцию.

07.12.2006 09:39:24

Вы сужаете понятие деятельности риэлторов сугубо к продаже недвижимости. Есть вторая неменьшая область работ на поиск недвижимости. Сомневаюсь, нет даже уверен, что никакой юрист, адвокат этим заниматься не будет. Тем более за символическую плату. Логично?
Добавлю. Это не редкость, когда комиссионные оплачивает продавец. Это более распостранено в коммерческой недвижимости, в дорогих квартирах. На дешёвых (сравнительно с первыми) квартирах такое пока редко получается. Всё очень просто.
Например у Вас в продаже квартира 1-я стоимостью 70000, конкуренты выставляют похожие варианты соответствено +- тоже 70000."Правильный" риэлтор ставит цену вместе со своими комиссионными которые оплачивает продавец получается 73000.
Какие варианты будут првлекактельнее в рекламных изданиях? Да и к тому же по традиции покупатель будет думать, что в последнем варианте ещё % платить.
Пока не видно таких риэлторов (квартир)бегущих впереди паровоза.

07.12.2006 10:56:11

Сегмент дорогой и коммерческой недвижимости давайте не будем трогать, там наверное свои правила. Да и разберуться там клиенты в случае чего с Вами без всякого договора.
Еще раз, у меня нет ни малейшего сомнения в нужности, просто таки необходимости Вашей работы для рынка недвижимости. Но как сказано у классиков: "Скоро Ваши рыжие кудри примелькаются, и Вас по-просту начнут бить..."
Проблема какраз в том и состоит, что выполнив львиную долю работы для рынка, как то создав информационное пространство (базу спроса и предложения, аналитику), выстроив ценообразование, запустив рекламу и т. п. брокеры начнут получать все меньшую отдачу.
Идея с упомянутым юристом очень проста: Поскольку я негативно заранее отношусь к брокерам, подписываю Ваш "левый" договор. Потом за 500-1000 долларов нанимаю юриста, который будет заниматься по сути не сопровождением договора, а фиксацией Ваших промахов. Такой юрист создаст доказательную базу (в том числе организует свидетелей, документы и т. д.).
Естественно, после оказания услуги расчитываться не будет смысла - Вам в суде расскажут и про то, как Вы фактически ввели клиента в заблуждение, заключив с ним кабальный договор, как опаздывали на встречи и исчезали, как давали ошибочную информацию, добавят сюда закон "О защите прав потребителей".
Вообщем я думаю, легко Вам не будет. А у клиента при сегодняшних ценах появиться реальная возможность сэкономить 5-10 тысяч (игра стоит свечь).
А вот если бы Вы сами повписывали бы свои возможные промахи в договор, указав за каждый промах минимальную санкцию, то и потеряли бы не много.
Думаю, паровоз приедет по расписанию...

07.12.2006 13:01:42

Старик, побольше бы таких как Вы клиентов, и на рынке был бы порядок. А насчет не брать сегмент коммерческой недвижимости - не соглашусь. Именно там наиболее жесткий подход к нашему брату и сформированные там правила постепенно распространяются на весь рынок.
К Вашим предложениям:
- справедливый размер ответственности агенства в случае непродажи объекта в оговоренный срок - да не вопрос. Только дайте тогда право МНЕ ЛИЧНО определять условия продажи. Если условия продажи нереальные, я просто не буду с Вами работать - что с ответственностью, что без. А вот отвечать за фантазии клиента по поводу его недвижимости я не готов;
- справедливый размер ответственности агенства в случае выставления по его совету/ошибке заведомо заниженной цены продажи объекта - а как определить, что цена занижена/завышена? если объект продался по этой цене, то на момент продажи это иесть рыночная цена. Иначе мы прийдем к тому, что кроме как на аукционе (чтоб не продешевить), квартиры и продавать нельзя. А ведь даже элементы аукционных продаж (несколько просмостров сразу) сильно раздражают покупателя;
- справедливый размер ответственности агенства за удерживани оригиналов документов на объект - удержание оригиналов вообще не проблема. Просто не отдавайте. а иначе - восстановление за свой счет. Если это не приводит к срыву сделки и потере задатка, то в чем вопрос;
-справедливый размер ответственности агенства за удерживание всей суммы/части задатка - не отдавайте. Задаток - это деньги продавца, а агентства не могут оказывать фин. услуги по определению (а хранение денег это фин. услуга);
- справедливый размер ответственности агента в случае его сговора с покупателем - возможно рассматривать только в контексте оплаты услуг продавцом. Иначе - кто платит, тот и музыку заказывает.
Как правило замечания клиентов агентствами в договорах учитываются без проблем. Другой вопрос, что в подавляющем большинстве случаев клиент не требует договора или отказывается его подписывать, а потом начинает рассказывать агенту что он не сделал и на что клиент рассчитывал. Так что есть вопрос и к клиентам: хотите ответственности - требуйте договор, не хотите договора - имейте повышенную вероятность некоторых разочарований. Хотя, не все так страшно. И самый радостный факт, что в этом году порядка 80% наших сделок прошли по рекомендациям наших же клиентов. Значит не разочаровали :-)

07.12.2006 13:22:47

Эдуард, когда прийдет время покупать новую квартиру, к первому обращусь к Вам.
Понимаю о каких фантазиях клиентов Вы говорите, но на стабильном рынке с этим будет спокойнее.
Конечно рекомендую Вам уходить от практики работы без письменного договора. Догвор выгоден всем, толькл не все это еще поняли. Но только договор нужно сразу предлагать такой, где хотя бы минимально были учтены интересы клиента. Ведь на что народ чаще жалуется, на мелочи: обещали перезвонить и забыли, назанчили встречу и не пришли, просишь первый этаж не предлагать, предлагают одни первые,
просишь однокомнотную, показывают двухкомнатную "но не хуже".
Запишите это сами в договор, обуздайте своих "вечных стажеров" (вычтете с них потом). И думаю, что в конечном итоге не прогадаете.
И если сочтете корректным, ответьте пожалуйста на вопрос, по Вашей практике какой процент клиентов сегодня пытается не заплатить за оказанную услугу?

07.12.2006 13:47:17

Я лично за 4 года, когда работал в довольно крупном агентстве ни разу такого не слышал при эксклюзивных продажах. Не припомню даже... Поверьте, это очень редкие явления. Это возможно в большей степени при плохо построенной работе с продавцом.

08.12.2006 11:46:19

До агенства недвижимости я работал в фирме которая занималася оптвой торговлей и иногда для экономии на складдских и транспортных расходах мы давали товар на реализацию( в 90-х этого почти никто не делал инфляция была жуткая цены росли еженедельно, фантики в 1000000). И что вы думаете, магазины ставили наценку 30% как за свой преобретённый товар. Мы им : "ребята вы же его не покупали, снизьте наценку ускорьте реализацию". В ответ тишина, короче шаг на встречу никто не делал, а если бы заложили штрафные санкции, я думаю сотрудничкства вообще никакого бы не получилось. Но современем привыкли немного поняли принцып работы опнентов. У каждого бизнеса есть своя специфика и чтобы что то измкнилось одного желания мало. Кто видел мировой опыт где реалтора обкладывют сроками и штрафами по срокам? Весь вопрос в доверии и репутации. Остальное пока элюзии.

08.12.2006 12:29:26

Я предлагаю не ссылаться, на мировой опыт в нашем случае, по крайней мере пока.
Думаю, что в развитых странах брокеры тех вещей, о котрых я писал ранее, не исполняют. По крайней мере они наверное не делают этого так явно и "втупую". Думаю, что и определенные правила этики на тамошних рынках уже выработаны.
Может появляющийся здесь Мичиганер расскажет подробнее. Позволю себе лишь предположить, что если "там" сильно и явно обидеть клиента, в суде можно очень "реально" ответить.
Понимаю, что Ваш бизнез имеет свою специфику. Но общественное мнение еще никто не отменял, и Вам, извините, но уже прийдеться перед ним заискивать (если конечно рынок стабилизируется).
Вы ведь обратили внимание на провакационное назавние самой темы. Почему-то в и-нете никто не открывает темы с названием "Как не заплптить врачу" (учителю, сантехнику, таксисту и т. п.), хотя плохих врачей и т. п. у нас ни как не меньше, чем плохих брокеров.
Вы просто считаете, что хорошей работой можно будет быстро победить любое предубеждение народа. Возможно "да", но возможно и "нет". Слишком долго снимались сливки, пенки и прочая сметана.

08.12.2006 14:29:31

Хороших брокеров затирают плохие. На этом рынке репутация у нас ничего не стоит и если будешь белым и пушистым затопчут. Посмотрите мой предыдущий пост. Это в Америке, наверное, к агенству с подмоченной репутацией никто не прийдет, а у нас пожалуйста.