Геец
22.07.2009 12:00:16
Эдуард: 1. откуда цифра в 20000? По данным этого ресурса (очень даже реальным) - порядка...
Ранее здесь уже давал ссылку, что в Киеве сдается в аренду более 200тыс квартир,
на сегодня пустует более 23тыс в ожидании арендатора! Просто пока не сильно припекло, народ особо не суетиться переодически выставляя на рынок, но чем выше коммунальные платежи, тем больше мотивация найти арендатора:)
Эдуард, вы видно не в курсе процедуры и сроков реализации залогового имущества, для банка регламентируется срок до 3 месяцев:)
Да и с резервированием под просроченную/безнадежную задолженность у вас явные пробелы:)
Вы опять заблуждаетесь, что банку "Дешевле договориться с заемщиком, пусть платит хоть что-то под видом реструктуризации", потому что когда у банка не хватате денег на зарплаты (не говоря о выплатах вкладчикам), тогда наемные топ-менеджеры понимают, что бы просидеть в банке как можно дольше, лучше забрать залог у неплательщика и продать его по любой цене, что бы получить живые денежки на зарплату и просидеть в банке на месяц, два, три дольше, т. к. работу с прежней зарпалатой "днем с огнём":)
То что вас в банке отфутболили, совершенно понятно и закономерно, во-первых как агентство вы им не интересны, что вы можете такого, чего они не могут без вас?
Во-вторых, там же не пальцем деланные ребята сидят:) что банкирам мешает "выкупать" зависшие ипотечные квартиры по остаточной стоимости (при чем, деньги не нужны, т. к. можно просто сделать перевод долга, который при случае можно погасить зависшим вкладом, предварительно выкупив его с дисконтом или сделать зачет требований)? После чего выставлять эти же квартиры, на рынок, аля "срочная продажа в связи с выездом в дальнее забугорье" и зарабатывать реальный кэш!
Успехов!
Эдуард
22.07.2009 12:37:00
Может не совсем в тему топика, но хотелось бы поподробнее услышать про реализацию залога за 3 месяца (заемщик сопротивляется по определению), неувеличивающеея резервирование и узнать, что Вы вкладываете в понятие "остаточная стоимость". Плиз
Геец
22.07.2009 13:26:08
Действительно не по теме, но ради Вас сделаю отступление
Есть "Нормативы резервирования по проблемным кредитам" на сайте НБУ документ
Если ипотечник неплатит от 31 до 60 дней задолженность называется субстандартная и резервирование под нее 40% суммы задолженности,
если от 61 до 90 дней задолженность переходит в разряд сомнительной - резервирование 80%,
если более 91 дней, то - безнадежная и резервирование 100%!!!
В недавней "Бухгалтерии" или "Всо о бухгалтерском учете", был целый выпуск посвящен теме залогов, процедуры и сроков реализации, налогооблажения и т. п. с ссылками на законы и т. д. Кстати, там есть вся терминология что такое остаточная стоимость, балансовая, учетная, ликвидацонная и т. д.
Здесь есть небольшая статейка http://www.prostobank.ua/avto_v_kredit/stati/kak_deshevle_kupit_mashinu_ili_kvartiru
"Сроки реализации залога (ипотека, автомобиль) могут занимать от дня до шести месяцев. В зависимости от выбранного решения", -- говорит заместитель председателя правления банка "Финансы и Кредит" Светлана Лотоцкая. В особо сложных случаях (при длительных судебных процессах) процесс продажи может затянуться на год.
А ведь когда всеми вопросами продажи занимается банк, то для него главное -- в максимально сжатые сроки продать "проблемный" залог, так что цена на него устанавливается с одной лишь целью -- покрыть затраты по кредиту.
Удачи!
Эдуард
22.07.2009 15:13:23
Геец, о чем я Вам и говорил.
Банкирам не интересно переводить кредит в разряд безнадежных и увеличивать сумму резервирования до 100% 9внимательно прочитайте мой пост и свой ответ) - отсюда реструктуризация.
Добровольная реализация - цены вполне рыночные или даже выше - смотрите то же Авизо или сайты банков.
Принудительная - при нормальном адвокате и нежелании съезжать судебные дела около года, дальше аукцион (а не свободно выбросили на рынок) со стартовой ценой в сумму долга, при неудаче - снижение цены процентов по 10 от аукциона к аукциону до победы.
И где во всей этой цепочке Вы увидели тысячи квартир по бросовым ценам ежемесячно? Читайте внимательно свои собственные ссылки, что-ли. Успехов!
Геец
22.07.2009 22:21:47
Эдуард, вы мне говорили всякую эрунду, типа "начало реализации залога автоматически переводит кредит в разряд безнадежных", а теперь еще про "принудительную реструктуризацию" и "адвокатов" :)
Убейте своего консультанта и не позорьтесь:)
А лучше, ознакомьтесь с постановлением НБУ №328 «О мерах относительно обеспечения погашения кредитов», там действительно позволено повышать на один уровень категорию заемщиков (НО НЕ БОЛЕЕ!!!) если обслуживание займов определяется как «хорошее», а платежи по телу займа и процентов осуществляются не реже раза в месяц.
Вообще, под реструктуризацию попадают очень узкий круг ипотечников, для которых основная выгода в том, что можно не гасить тело кредита, но эта поблажка на срок не более одного года обычно 3-6 месяцев
можно здесь читануть про прелести рестректуризации http://finansistov.net/usloviya-restrukturizacii-kreditov/
В Киеве в залоге более 100тыс квартир! Из них в ипотеке порядка 60тыс, остальное это залоги под развитие бизнеса, покупку земли и прочее!
По очень скромному, более 60% из них в принципе неподъемные и "выстрелят" в ближайшие три года! Поэтому можете не сомневаться, что в ближайшие три года в среднем будет более 1000срочных продаж в месяц! Понятное дело, что вал предложения будет постепенно, но неуклонно нарастать:)
Удачи!
Saveli
23.07.2009 00:39:23
Геец!
Вы слегка подзабыли в какой стране живете. Менталитет нашего народа ни под какую директиву НБУ или МВФ не подогнешь.
У тещи в академическом доме половина жильцов на иномарках, и половина дома не платят коммуналку. И это еще при старых тарифах. И большинство неплательщиков - владельцы иномарок.
Также и ипотечники. Закон запрещает отчуждать жилье. Этим все и пользуются.
Банки по своему мухлюют. Везде бардак, поэтому и цены будут высокими. А не потому что народ богатый.
Но подвижки начинаются. Сперва кварплата, потом ответсвенность за не уплату. А там глядишь стоимость квартир станет реальной, а не привязанной к какой-то "себестоимости".
А то в одних городах она 1000 грн/м а в Киеве 5000. За счет чего? За счет аренды, за счет пресловутой модернизации коммуникаций, или за счет зажравшихся чиновников?
Бакс-Мани
23.07.2009 06:51:55
Savelij "... стоимость квартир станет реальной, а не привязанной к какой-то "себестоимости". А то в одних городах она 1000 грн/м а в Киеве 5000. За счет чего? За счет аренды, за счет пресловутой модернизации коммуникаций, или за счет зажравшихся чиновников?"
Стоимость квартир определяется балансом между спросом и предложением. В Киеве спрос есть. А, к примеру, в городах Донецкой области при закрытых шахтах, его нет. Поэтому большая разница в стоимости квартир.
Если стоимость квартир становится равной или ниже себестоимости, то их строительство прекращается и через некоторое время возникает дефицит предложения, стоимость идет вверх и т. д. Это называется рыночное регулирование и вам это должно быть известно.
В Киеве некоторое возрастание спроса в последнее время вызвало небольшой рост цен на квартиры.
Эдуард
23.07.2009 07:45:13
Геец: Эдуард, вы мне говорили всякую эрунду, типа "начало реализации залога автоматически...
Уважаемый, в очередной раз рекомендую Вам научиться ВНИМАТЕЛЬНО читать. Где яч говорил о принудительной РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ? Я говорил о принудительной (через претензию-суд-ГИС-аукцион) РЕАЛИЗАЦИИ залога в обеспечение просроченных платежей. Такая процедура запускается через 3 месяца после образования просрочки, что обозначает, что к началу процедуры кредит переводится в разряд безнадежных с увеличением нормы резервирования до 100% (читайте себя же). Это не выгодно банкирам, поэтому они как могут уговаривают заемщиков платить хоть что-то, оформляя все это всякого рода РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯМИ (по определению добровольными). Часть наших клиентов воспользовалась такими предложениями, часть - нет, но у меня сейчас нет на продажу НИ ОДНОЙ ипотечной квартиры (а с ипотекой мы с 2001 года работали, так что оформили кредитов дай Бог). Продолжайте истерить, ради Бога, но делайте это внимательно, чтоб не выглядеть смешным. Успехов!
Геец
23.07.2009 10:08:38
Эдуард, вы пишите внимательно, а то по вашему получается,
что "начало реализации залога автоматически переводит кредит в разряд безнадежных":)
Неужели вы не понимаете, что своим дилетантством вы дискредитируете всех агентов:)
Тока без истерик:)
Удачи!
Эдуард
23.07.2009 11:01:23
"А срок официальной процедуры от начала проблемы до реализации по рыночной цене (вначале то выставляется по цене долга) - года 2, в течение которых банк уже должен увеличить резервы до 100% от суммы кредита, т. к. начало реализации залога автоматически переводит кредит в разряд безнадежных." Вот полная цитата. Согласен, сформулировано не совсем корректно. Правильнее сказать, что начало процедуры наложения взыскания (3-х месячная задолженность) совпадает с переводом кредита в разряд "безнадежных" с автоматическим увеличением резервирования до 100%. И вот эта сумма резервирования заморожена банков на весь период реализации (как я сказал - до 2 лет, Вы говорите про 3 месяца, в ваших источниках говориться про год). Не скажу, что это сильно меняет суть (замораживание банком достаточно крупной суммы денег в размере 60% от суммы задолженности на достаточно длительный срок с рисковой надеждой после реализации получить денег меньше, чем сумма кредита и должника без обеспечения), но спасибо за замечания. А обижаться на конструктивную критику и замечания - это моветон. Искренне надеюсь, что я им не страдаю :-) Успехов!
