Yurist
09.08.2006 09:10:00
Еще немного приятной аналитики для инвесторов.
В продажу поступили целевые облигации по сопоставимому по цене и месторасположению проекту "Парковый" (ул. Ивана Гонты, 7а, между метро Дорогожичи и Шулявская). Дом строится с начала весны, готов нулевой цикл, вокруг дома - сквер. Облигации продаются с июля месяца, стартовая цена была 7200-7500, теперь - 8000. Стройка рекламируется как стройка Киевгорстроя-1 им. Завгороднего. (Одни сплошь Киевгорстрои!) Эта же контотра строит элитный квартал "Воздвиженский". Разумеется, квартиры за июль месяц были сметены почти полностью, осталось пару двушек на высоких этажах и несколько трехкомнатных.
Причина ажиотажа - имя застройщика и, пожалуй, небольшой объем строительства, которое обещают закончить через полтора года. Изучаем документы и выясняется следующее.
1) Эмитент облигаций - это компания, созданная в прошлом году и имеющая нули в балансе. Киевгорстрой работает по договору подряда с эмитентом, который может быть в любой момент расторгнут. Например, всем известный долгострой на выезде с моста Патона "Серебряный Бриз" тоже строился Киевгорстроем-1. На определенном этапе Киевгорстрой-1 понял, что продолжать эксперементальное, как о нем говорят, строительство для него невыгодно и расторг договор с заказчиком. Возможные претензии теперь можно обращать не к подрядчику, который никаких обязательств перед инвесторами не принимал, а к SPV (special purpose vehicle, или компания-прокладка, создаваемая для ограничения ответственность учредителя) Укргазбанка, которой, разумеется, расплачиваться по претензиям нечем. Стройка "Бриза" затянулась на полтора года и неизестно, когда закончится. Инвесторы оказались заложниками серой схемы строительства.
2) Реклама "Паркового" утверждает, что стройка закончится к второму кварталу 2007 г. В проспекте эмиссии фигурирует совсем другая дата - первый квартал 2009 г. В договоре о бронировании квартиры дата вообще не указывается.
В довершение ко всему в офисе КГС-1 на Лебединской на просьбу предоставить возможность ознакомиться с проспектом эмиссии облигаций предлагают обратиться в библиотеку: "Эта информация публичная, вы можете с ней ознакомиться и в библиотеке". Смысл нашего дальнейшего разговора с полуобнаженной девушкой из отдела продаж, постоянно отвлекавшейся на звонки ее парня, можно в двух словах описать так: "Мы не собираемся здесь для каждого инвестора отрывать избу-читальню или устраивать копировальный центр". Копию шести страниц проспекта эмиссии удалось получить только после разговора на повышенных тонах. Других разрешительных документов я уж и не стал спрашивать.
После этого опыта следующие моменты нашей стройки становятся видны в особо благоприятном свете:
1) проспекты эмиссии облигаций выдают в офисе на Жилянской каждому, кто обратился. Они уже отксерены и ждут своих будущих читателей.
2) эмитент облигаций является непосредственным застройщиком с внушительными цифрами баланса, напрямую владеющим одним из многочисленных Киевгорстроев.
3) гарант исполнения обязательств эмитента - Завод стеновых конструкций и материалов - является правообладателем земельного участка, который передал его в пользование (совместную деятельность) Миськжитлобуду на условиях расчета квартирами. То есть гарант непосредственно заинтересован в успешном окончании стройки.
4) Рекламируемый срок окончания стройки и крайний срок погашения облигаций приблизительно совпадают, что дает некоторое основание надеяться на искренность намерений рекламодателя. Ну, и штраф - пускай и мало кто всерьез надеется его получить - хотя и мелочь, но приятная.
Yurist
09.08.2006 09:35:00
Павел,
В отношении перегородки вчера я услышал на Жилянской вновь откорректированную версию.
Перегородка исчезает начиная с 9 этажа и вновь появляется начиная с, кажется, 18-го этажа. То есть ее нет только на средних этажах. На вопрос о том, так будет во всех домах или только во втором, мне сказали, что должно быть во всех и подчеркнули, что информация, которую я получил на стройке, неверная и что мастер плохо информирован.
В отношении того, что ваш план квартиры, который является приложением к договору, заведомо не будет соответствовать действительности, - это прямое нарушение договора. Все это хорошо понимают. Но защищены мы с вами от всякого рода нарушений Миськжитлобуда плохо. Вчера я настаивал, чтобы в мой договор была внесена информация об окнах - о фирме-изготовителе, об общей площади окна, о количестве стекол (стеклопакетов), об ответственности Миськжитлобуда за передачу мне квартиры в состоянии, отличном от того, которое обусловлено договором.
Мне пояснили, что я могу написать "письмо директору", но вероятность того, что мою просьбу удовлетворят, немногим выше нуля. Письмо я, конечно, напишу, и обещаю его текст здесь разместить. Потом в случае чего это будет доказательством того, что условия договора с застройщиком согласовывать было невозможно и что я принял невыгодные для себя условия потому что не принимал участия в разработке условий договора. В этом случае договор об участии в строительстве будем признан договором-присоединения, и на основании ст. 634 Гражданского кодекса инвестора-непредприниматель сможет требовать изменения условий договора в судебном порядке. Изменения условий должны касаться именно ответственности застройщика за нарушения условий договора. В настоящее время Вы, Павел, никак на ситуацию повлиять не можете, так как кроме 1000 грн. за задержку строительства, другой ответственности Застройщик не несет. Инвестор же отвечает за 5 различных, порой надуманных, нарушений.
Крайнее средство - отказываться подписывать Акт приема-передачи Объекта на том основании, что Вам построили не то, что обещали. Пока такой Акт не подписан, застройщик считается не выполнившим свое обязательство по передаче Объекта в собственность инвестора и за каждый месяц просрочки с застройщика причитается штраф. Однако, отказываясь от подписания Акта, вы также отсрочиваете момент, с которого вы станене собственником своей квартиры. Так что тут нужно взвесить все "за" и "против".
Yurist
09.08.2006 09:59:00
Чувствую я, что нам в комитет инвесторов понадобится математик.
Вы видим, что квартиры в первом доме продавались сперва по договорам долевого участия, а потом - по облигациям.
Мы знаем, какова общая площадь квартир на каждом этаже и знаем также, что каждая облигация обеспечена одим квадратным дециметром площади.
Мы также знаем, например, что облигации серии "F" выпущены на "помещения" четвертой секции первого дома в количестве 492.300 штук. В одном квадратном метре - 100 квардатных дециметров (прошу математиков подтвердить!). Это значит, что Миськжитлобуд выпустил облигации на 4.923 квадратных метра в четвертой секции первого дома. Теперь мы должны посмотреть, сколько всего там квадратных метров (сумма "х")(Павел, вы смотрели поэтажные планы, вы должны знать) и посчитать, сколько всего продажно квартир по схеме "долевого участия" (сумма "y"). Если выполняется формула х-у=4923, то все в порядке. Если формула не выполняется, то я вижу проблему: на проданные по "долевой" схеме квартиры Миськжитлобуд мог ненароком эмитировать облигации и продать их Акерс-Инвесту. Главное, чтобы Акерс-Инвест не всучил их кому-то из инвесторов.
Предлагаю комитету кредиторов заняться этой арифметикой и заверить нас, что в Миськжилобуде с арифметикой все в порядке.
ридер
09.08.2006 10:21:00
100 дециметров - подтверждаю, как математик. Как у Вас с работой, господин Yurist? Если текущая не устраивает, можем подумать о новой.
Yurist
09.08.2006 10:26:00
После моего вчерашнего сообщения о толщине стены в первом доме (конткретно - на втором этаже угловой двухкомнатной квартиры, смотрящей на улицу), на соседней ветке этого форума по соседней же стройке на Забилы, появилось такое сообщение:
"никак не могу успокоиться по поводу толщины стен - у нас кирпичная кладка фактически в 1 кирпич + 10см пенопласта + сетка + штукатурка, а в Голосеево - 70см кирпичная кладка в 3 слоя".
http://realt.ua/Forum/0_Forum.php?IDF=3&IDT=3200&cpg=8
Должен немного огорчить будущих инвесторов в Голосеево и успокоить будущих жильцов Забилы: в тех договорах, которые подписываются сейчас в отношении внешних стен значится следующее:
"зовнiшнi стiни: iз кермаiчної лицьової цегли пiд розшивку товщиною 250 мм, ефективний утеплювач типа "Юнiпор" товщиною 70 мм, пiтобето товщиною 200 мм." Получается 55 см. и кирпич - только в один слой. Что тоже неплохо
Yurist
09.08.2006 13:59:00
ридер: 100 дециметров - подтверждаю, как математик. Как у Вас с работой, господин Yurist?...
С работой запарка был в прошлом месяце. Пока опомнился, цена поднялась до 7600 грн./м. Что касается того, насколько работа меня устраивает, то, увы, с новым уровнем цены и с текущей зарплатой на двушку в Голосеево не потяну. Вместе с тем, боюсь, что нынче найдется немного работодателей, готовых платить за такую в общем-то бесполезную в Украине работу, как работа юриста, больше 3500 у. е. в месяц.
эвандер
09.08.2006 20:09:00
Приветствую, соседей !!! (13 этаж, 1 секция)
1. У меня в договоре двукамерные стеклопакеты и нарисованы окна с перегородкой, хотя, как я понял - их не должно быть?
2. Что там слышно о паркинге?
Игорь1
09.08.2006 20:17:00
Юристу
А видели ли Вы проэкт Покровский на Глубочицкой ?
Что скажете по поводу прозрачности и перспективности ?
Juli
10.08.2006 07:23:00
Yurist:
С работой запарка был в прошлом месяце. Пока опомнился, цена поднялась до...
Интересно, какой работодатель будет платить юристу 3500 у. е. в месяц, если он большую часть рабочего времени посвящает форумам?
Павлик
10.08.2006 13:09:00
Юрист жжот. С математикой -- ушел я в даун. Поэтажные планы я видел, но не запомнил количество квадаратных дециметров на все этажи от 1 до 25 и посему все вычислить и определить кинут меня или нет -- реально не могу.
Может мы какие-то более приземленные вещи обсудим? Штукатурка опять же :-) Откаты строителям.
Интересный вопрос -- Паркинг. У кого-то есть инфа по поводу того когда его будут продавать/строить?
Павел
