Challenger
05.03.2007 12:11:58
To Yurist;
1. Создана будущая эксплуатационная организация (или, проще говоря, жэк) нашего комплекса - ООО "Эксплуатационная организация "Голосеево". 100 процентов долей в жэке принадлежит Миськжитлобуду. Напмомню, согласно нашему договору с Миськжитлобудом за неподписание эксплуатационного договора с "Голосеевом" установлен штраф в одну тысячу гривень за каждый месяц просрочки. То есть, будем иметь частный жэк. Посмотрим, что из этого получится.
Но ведь, насколько мне кажется из условий договора, если большинство жильцов захочет заключить договор с обычным ЖЕКом, то он и будет выбран как эксплуатирующая организация.
Понятно стремление Миськжитлобуда диверсифицировать свой бизнес и заняться не только строительством, но и эксплуатацией.
В этой ситуации меня настораживает то, что ООО является автономной организацией и на 99 процентов качество его работы будет зависеть от личности первого руководителя.
Даже если предположить, что добросовестный и предприимчивый руководитель найдется (что очень и очень маловероятно), то стоить задуматься об остальной части коллектива и о том, какие зарплаты нужно им платить.
Кроме того, в любой момент этот гипотетический руководитель может уйти с должности по личному желанию. Кто будет искать ему замену?
В "государственном" ЖЕКе работают за копейки, надеясь получить квартиру бесплатно (что зачастую и происходит). Но при всех своих недостатках в системе ЖЕКов имеется вертикальное подчинение и любого зарвавшегося работника можно поставить на место. А вот если на место руководителя ООО попадет какой-нибудь самодур - его никто с места не сдвинет, независимо от того будет он работать или не будет.
Есть конкретные примеры, когда после нескольких лет барахтаний общества совладельцев идут сдаваться в "государственный ЖЕК".
И я удивляюсь, что вопросы качества штукатурки глубоко всех затрагивают (а о качестве основном, т. е. самого каркаса, гибкости перекрытий, качестве магистральных стояков отопления и водопроводов) станет известно только через много лет эксплуатации, а вот вопросы качества эксплуатации (которые в сильной степени влияют на качество жизни в доме) никого не волнуют.
Павлик
05.03.2007 12:12:40
А вот мысль посетила только что. Если уж господин Дубко читает форум, то давайте обсудим гипотетические возможные недоделки, которые устраняются за счет застройщика и могут служить основанием для неподписания акта. А когда сформируем список -- попросим господина Дубко дать ответ -- будут ли указанные недоделки устраняться за счет застройщика или таки будет иметь место процесс неприятной торговли между заказчиком и застройщиком типа: Вы нам подписанный акт, а мы Вам документы на квартиру.
Итак, у кого есть опыт приема в эксплуатацию нового жилья и составления акта недоработок -- прошу указывать. У меня лично опыта нет, но вот товарищ недавно вселялся в дом от КГС и просил доделать следующие вещи без учета косметических:
1. Неплотное прилегание стеклопакета
2. Трещины в стяжке и штукатурке
3. Сколы стеклопакетов
Кто больше?
Павлик
Yurist
05.03.2007 12:23:29
Хотел бы обратить внимание Артура и всех остальных, что в четвертой секции нет 27-ого этажа. Там этажи заканчиваются 25-ым этажом. Вообще в Голосеево нет 27 этажа. По крайней мере, в продажу квартиры на 27-ом этаже не поступали.
Артур, расскажите нам, как вам удалось уговорить Миськжитлобуд продать вам несуществующую квартиру? Или это Миськжитлобуд уговорил вас выйти в эфир с позитивным месседжем? Увы, ваш трижды повторенный месседж вызывает если не недоумение, то по крайней мере улыбку.
Вопрос к вам: сколько еще раз вы намерены рассказать нам о том, что вы не хотите идти на 27-ой этаж рассматривать там квартиры?
snap
05.03.2007 12:29:15
респект :)
serega138
05.03.2007 12:34:38
да, у Артура почился своеобразный ляп. Помню даже когда выбирали этаж, то спрашивали нет ли возможности, при наличии квартиры на последнем этаже, частично благоустроить техэтаж. Посследовало категоричное - нет. (ну оно и понятно, наивный ведь вопрос был, да и спроисили просто так). Но видимо Артуру повезло....
Yurist
05.03.2007 13:24:35
Challenger: To Yurist;
1. Создана будущая эксплуатационная организация (или, проще говоря,...
«Но ведь, насколько мне кажется из условий договора, если большинство жильцов захочет заключить договор с обычным ЖЕКом, то он и будет выбран как эксплуатирующая организация».
Нет, это не так. К сожалению, согласно договору мнение большинства жильцов ни на что не влияет и от этого мнения ничего не зависит. Напомню, что согласно договору у жильца (то бишь инвестора) есть обязательства, а не права. Так, инвестор обязан заключить эксплуатационный договор с лицом, на баланс которого будут приняты дома. А если он этого не сделает, то он будет платить штраф в размере 1000 грн. в месяц.
Вопрос постановки домов на баланс, я полагаю, будут решать Миськжитлобуд и жэк самостоятельно, без привлечения инвесторов.
Впрочем, инвесторы могли бы создать объединение сособственников и требовать передачи домов на баланс Объединения. Эта тема была более подробно разработана прежде на этом форуме.
Вы увидите, что в вопросе передачи домов на баланс Объединения немалую роль играет взаимодействие инвесторов и Миськжитлобуда. Перед подписанием инвестиционного договора Миськжитлобуду было предложено внести изменения в договор с тем, чтобы вопросы эксплуатации домов решались именно Объединением. Вот эти изменения:
Yurist
05.03.2007 13:27:11
1. «Доповнити визначення термінів:
КОМІТЕТ ІНВЕСТОРІВ – п’ять і більше інвесторів, які уклали із Товариством договори про участь у будівництві Об’єкту Будівництва і які об’єдналися разом для вирішення питань Компетенції Комітету Інвесторів шляхом видачі довіреності Уповноваженій Особі Комітету Інвесторів.
КОМПЕТЕНЦІЯ КОМІТЕТУ ІНВЕСТОРІВ включає питання:
(1) нагляду за виконанням Товариством його зобов’язань за цим Договором; і
(2) погодження із Товариством питань обслуговування Об’єкту Будівництва, в тому числі: (а) утворення Об’єднання Співвласників Об’єкта Будівництва, (б) обрання операторів телефонного зв’язку, кабельного телебачення і Інтернету (далі – «Оператори Комунікацій») і (в) укладання договорів із виробниками комунальних послуг.
УПОВНОВАЖЕНА ОСОБА КОМІТЕТУ ІНВЕСТОРІВ – особа, якій члени Комітету Інвесторів видали довіреність у простій письмовій формі для погодження питань, які входять до Компетенції Комітету Інвесторів. Уповноважена Особа Комітету Інвесторів зобов’язана діяти у спосіб, який максимально враховує інтереси усіх інвесторів, яки видали їй довіреність.
ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ – неприбуткова юридична особа, створена відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» Товариством спільно із Інвесторами для сприяння використання Об’єкту Будівництва та управління, утримання і використання неподільного та загального майна в Об’єкті Будівництва.
2. Доповнити обов’язки Товариства:
5.1.6. Погодити із Уповноваженою Особою Комітету Інвесторів (Уповноваженими Особами Комітетів Інверсорів):
• статут Об’єднання Співвласників;
• кошторис витрат на перший рік діяльності Об’єднання Співвласників; і
• розмір плати за утримання Об’єкту Будівництва, що сплачуватимуться Інвесторами протягом першого року з моменту введення Об’єкта Будівництва в експлуатацію.
5.1.7. Створити разом із іншими співвласниками приміщень в Об’єкті Будівництва Об’єднання Співвласників протягом місяця з моменту введення Об’єкту Будівництва в експлуатацію, Забезпечити можливість недискримінаційного вступу Інвестора до Об’єднання Співвласників з моменту оформлення Інвестором прав власності на Об’єкт.
5.1.8. Забезпечити прийняття Об’єкту Будівництва на баланс Об’єднання Співвласників протягом десяти робочих днів з моменту державної реєстрації Об’єднання Співвласників.
Yurist
05.03.2007 13:30:07
3. Доповнити обов’язки Інвестора:
Викласти п. 5.2.7. у такій редакції:
"Протягом одного місяця з моменту введення Об’єкта Будівництва в експлуатацію і за умови підписання Інвестором Акту приймання-передачі Об’єкту без зауважень укласти експлуатаційний договір з Об’єднанням Співвласників, розроблений відповідно до Типового Договору, затвердженого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 р. № 141 — за умови, що розмір плати за утримання Об’єкту Будівництва був погоджений із Уповноваженою Особою Комітету Інвесторів (Уповноваженими Особами Комітетів Інверсорів)".
У п. 7.3.5. перше речення викласти у такій редакції:
"У випадку порушення Інвестором передбачених п. 5.2.7. цього строків укладання експлуатаційного договору з Об’єднанням Співвласників, Інвестор зобов’язується сплачувати Товариству штрафну неустойку у формі штрафу, що складає 1000, 00 грн. (одна тисяча гривень 00 копійок) за кожний повний календарний місяць такого прострочення. Штрафна неустойка не сплачується, якщо Інвестор відмовляється укладати експлуатаційний договір через наявність обґрунтованих зауважень до відповідності Об’єкту умовам Договору, про які зазначено у Акті приймання-передачі Об’єкту, або через те, що розмір плати за утримання Об’єкту Будівництва не був погоджений Товариством із Уповноваженою Особою Комітету Інвесторів (Уповноваженими Особами Комітетів Інверсорів)».
Стоит ли говорить, что проект изменений так и остался проектом и что Миськжитлобуд отклонил все эти предложения, направленные на то, чтобы мнение большинства жильцов, как вы выразились, было учтено.
Виктор
05.03.2007 18:02:23
Уважаемые инвесторы.
объясните мне кому я буду сдавать дом, как дом, а не ваши квартиры если эксплуатирующей конторы нет, объединентя совладельцев нет потому как вы еще не владельцы и собирать семнадцать подписей на Акте госкомиссии вы не будете, а там есть одна из подписей- эксплуатирующая организация. По опыту сдачи домов в эксплуатацию могу точно сказать 50% инвесторов придут смотреть свои квартиры минимум через пол-года после сдачи. С уважением Дубко В. Н.
Виктор
05.03.2007 18:07:39
Уважаемые инвесторы.
1. Прилегание стеклопакетов будет плотным, если нет зачит будем уплотнять
2. Сколы однозначно будут заменены.
3. Стяжка и штукатурка будет сдаваться согласно ДБН указаных в тех. характеристике дома. С уважением Дубко В. Н.
