Lucifer
19.05.2005 12:19:00
Новый закон “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью” вступил в силу 01.01.2004 г. и разрешил откритие финасовых компаний, учредителями которых, как правило, выступают крупные строительные компании или инвесторы.
Новизна закона заключается в том, что привлекать средства и управлять ими могут исключительно определенные в законе Фонды, а основателями и управляющими Фондов могут выступать исключительно Финансовые Учреждения.
Т. е. между традиционными субъектами, застройщиками, инвесторами появился посредник в виде Фонда.
1. Вкладывая деньги в ФФС Вы становитесь доверителем ФФС и заключив договор с управителем фонда передаете в доверительное управление денежные средства, которые управитель конвертирует в Ваше право собственности на жилье.
2. Управитель ФФС по каждому объекту строительства создает отдельный ФФС.
3. Деятельность управителя ФФС регламентируется Правилами ФФС и законодательством.
4. ФФС действует до момента исполнения всех обязательств перед доверителями ФФС.
8. Вы можете выбрать вид ФФС, в котором хотите принять участие.
ФФС может быть двух видов - ФФС вида А и ФФС вида Б.
Для ФФС вида А текущую цену измерительной единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.
Для ФФС вида Б:
– застройщик берет на себя обязательства придерживаться рекомендаций управителя относительно потребительских свойств объектов инвестирования, осуществлять сооружение объектов строительства без нарушения графиков строительства в соответствии с проектной документацией и сметой на строительство, согласованной с управителем;
– управитель определяет текущую цену измерительной единицы объекта строительства, коэффициенты этажности и комфортности и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.
При осуществлении управления ФФС вида Б, для покрытия риска недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства, управитель заключает с определенным им страховщиком договор обязательного страхования такого коммерческого риска.
Как вы думаете, насколько перспективна эта схема работы инвестора?
Валентин
19.05.2005 14:04:00
Если эта схема уже почти 1,5 года утверждена и за это время не получила широкого применения, то я лично не вижу в ней особых перспектив. Для фин. учреждений она довольно громоздкая, для строителей она неудобна тем, что надо создавать свое фин. учреждение для фондов или ложиться под кого-то (например банк). Этого они не хотят делать.
Сама по себе идея хорошая. Если ты небольшой банк или большой банк, но быстрый в принятии решений, то создай фонд, купи землю, найми подрядчика и строй себе дом. Сам контролируешь процесс. Сам продаешь квартиры. И на этом можно очень хорошо заработать. Но почему-то не получила схема широкого применения
ehidna
19.05.2005 15:56:00
Ща. Может это и есть "защита инвестора", но за полтора года действия этот закон ограничил круг ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ инвесторов для строителей, и для этих же самых ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ инвесторов урезал доступ к кредитным ресурсам банков. Как? Элементарно! Не хотят давать кредиты под имущественные права в виде жилищных облигаций (а по-другому строители-нефинансовые работать не могут)
Jarik
23.05.2005 19:46:00
Жилищные облигации не соответствуют требованиям закона о ЦБ. Когда-нибудь контролирующие органы это сообразят и прикроют лавочку.
ehidna
24.05.2005 07:47:00
Почему не соответствуют?! Жилищные облигации подпадают под определение "целевые". И как же тогда ГКЦБФР регистрирует выпуски этих облигаций, если они "незаконные"?
Lucifer
24.05.2005 13:01:00
С облигацииями действительно не все чисто, посколку это надежный способ ухода от налогов. Скажите, зачем строительной компании выдавать облигации, за которые они в конце стпроительтсва получат деньги?
ehidna
25.05.2005 11:57:00
Что-то Вы, Люцифер, слабо разобрались. Деньги строители получают сейчас - клиент сразу оплачивает облигации. А после строительства облигации должны погашаться, то исьь обмениваться на квартиры. И каким таким образом осуществляется уход от налогов. Если знаете, то скажите, плизз.
Jarik
30.05.2005 07:04:00
ehidna: Почему не соответствуют?! Жилищные облигации подпадают под определение "целевые"....
Порядок емісії цільових облігацій встановлено Законом України “Про цінні папери та фондову біржу” (надалі – Закон). У відповідності до ст.10 Закону обов`язковим реквізитом цільових облігацій є зазначення товару (послуг), під який вони випускаються. Тобто законом чітко встановлено співвідношення: одна облігація – одна річ (одиниця товару).
Відразу необхідно зазначити, що “кв. м. ”, під які фактично і випускаються облігації не є товаром, це лише одиниця виміру певного товару (квартири, не житлового приміщення тощо). В даному випадку таким товаром є квартира і такий товар в силу своєї індивідуальності не може бути предметом цільової облігації, оскільки відрізняється по площі, поверху, тощо.
Статтею 13 Закону передбачено порядок погашення цільових облігацій: доход по облігаціях цільових позик (безпроцентних облігаціях) не виплачується. Власникові такої облігації надається право на придбання (мається на увазі отримання у власність) відповідних товарів або послуг, під які випущено позики (облігації).
Якщо ціна товару до моменту його одержання перевищуватиме вартість облігації, то власник одержує товар по ціні, вказаній на облігації, а при одержанні більш дешевого товару він одержує різницю між вартістю облігації та ціни товару.
Тобто законом, виходячи з визначення цільової облігації та порядку її погашення, чітко встановлено співвідношення: одна облігація – одна річ (одиниця товару). Тому емісія облігацій за принципом “одна облігація – 1 кв. м. ” не відповідає вимогам Закону і, відповідно, законодавством не врегульовано випадки, коли кількості облігацій, наприклад, буде недостатньо для отримання окремої квартири.
Крім того, знов таки через невідповідність умов випуску таких цільових облігацій вимогам Закону, залишається неврегульованим питання оформлення правоустановчого документу, яким оформлюється право власності інвестора на квартиру. На даний час умовами випуску облігацій забудовників передбачено погашення облігацій, укладання договору купівлі-продажу квартири та оформлення заліку зустрічної заборгованості. Однак вказана схема не відповідає вимогам Закону, яким передбачене погашення облігацій шляхом передачі у власність певного товару.
ehidna
30.05.2005 14:30:00
Вот это я понимаю, аргументы. Спасибо, Ярик. Но все-равно не ясно, почему Аваль и Укрсоц ввязались в эту не совсем законную схему с Лико-холдингом, а вот со Столицей - не хотят. Ведь наверняка ихние юристы прорабатывали вопросы законности "схемы" вообще и прочее.
Валентин
31.05.2005 07:29:00
"Аваль" не работает с "Лико Холдинг" по этим схемам.
