marinak
10.11.2005 16:27:00
Ter: К сказанному о разрешении совладельцев - уточняю формулировку - ставить в известность...
Ну спасибо, что уточнили. Только все равно не о том в нашей ситуации с общей ДОЛЕВОЙ собственностью. Объясняю разницу:
1) получить разрешение: Маша:"Вася, я хочу продать свою 1/2 кв. за 10К. Предлагаю купить. У тебя есть месяц для осуществления своего права преимущественной покупки."
Вася: "Я не пошла бы ты, Маша! Ничего я у тебя покупать не буду, и тебе не разрешу"!
Далее Маша на коленях умоляет Васю, Вася не соглашается и разворачивается мексиканский сериал до первой крови.
Да вот только законодатель подумал о таких ситуациях и смотрит на права собственников (долевая собственность) несколько иначе. А именно:
2)поставить в известность:
Маша:"Вася, я хочу продать свою 1/2 кв. за 10К. Предлагаю купить. У тебя есть месяц для осуществления своего права преимущественной покупки."
Вася: "Я не пошла бы ты, Маша! Ничего я у тебя покупать не буду, и тебе не разрешу"!
Через месяц, в соответствии со ст.362 ГК (сроки уведомления подкрепляются доказ-вами направления письма, показаниями свидетелей, да хоть нотар. заявл. Васи о запрете Маше продавать свою долю) Маша имеет полное право БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ Васи продать свою 1/2 кому угодно.
Знаете, понимание процесса (то что Вы называете теорией)важнее тупого следования пунктам программы (которая вполне может оказаться и неправильной-особенно при нашем-то законодательстве).
Зайдите на досуге к грамотному нотариусу и он Вам мою "теорию" подтвердит.
Вот если речь идет о общей СОВМЕСТНОЙ собственности (а именно к этому виду собственности относится собственность супругов, приобретенная в браке), то там действительно распоряжение имуществом происходит С СОГЛАСИЯ ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ.
Но не валите же все в кучу! Приватизированную сестрами в равных долях кв. и собственность супругов.
Кстати, по поводу проблем с продажей конкретной комнаты при отсутствии этой комнаты, выделенной в натуре, Вы с моей "теорией" согласны?
marinak
10.11.2005 16:32:00
Ter: Ой, не смешу.
Неужели вы не видите, что то, что вы говорите - словоблудие и никакой...
Примеры уже приводила, и не раз. Только никому они не нужны.
Хотя вы правы в чем-то: большинство людей хотят красивых фантиков-обещаний и не хотят думать о возможных проблемах в будущем.
Это потом они рвут на себе волосы, и идут от практиков к таким "теоретикам", как я, с вопросом Чернышевского: "Что делать?"
Ter
11.11.2005 08:38:00
У меня такое впечатление, что мы говорим об одном и том же, только с разных сторон.
Давайте приземленно.
Хотим продать долю - вперед к нотариусу, через него уведомление, месц срока, есть ответ - нет, сделку можно осуществлять (как практик скажу - тонкость в сумме, котор. мы озвучиваем в уведомлении, все же хотят поменьше налогов заплатить, но это отдельная тема). С этим мы разобрались?
Совместная собственность - практически у всех, у кого в документах значится более 1 человека, и имущество супругов, так?
Теперь скажу, как практик, опираясь на собственный опыт и знания - никогда и никого *под монастырь* за 11 лет не подвел. И таких как я хватает.
Почему вы так стараетесь унизить риелторов? Ведь именно они, руководствуясь нашими дебильными законами (те, что трактуются двояко) умудряются как-то осуществлять все операции с недвиж.
Вы можете быть теоретиком (толковым). Но дайте ответ - уведомление о продаже - как быть с суммами, если ни покуп. ни продавец не стремяться быть законопослушн. (сумму меньше)? А укажешь мало - где гарантия, что совлад. не скажет - *я беру*?
Ну и в каком законе написано как разрулить данную ситуацию?
Raven
11.11.2005 11:08:00
Ter, разрулить ситуацию тут очень просто - "быть законопослушными" и проводить сделку по реальной стоимости.
marinak
11.11.2005 17:31:00
Ter: У меня такое впечатление, что мы говорим об одном и том же, только с разных сторон.
...
Да Боже упаси, Ter, я никого не хочу унижать или обижать. Мне интересен ход мыслей риелтеров, тусующихся на этом форуме (пользование интернетом и грамотная речь подсказывают, что тусуются далеко не самые посредственные представители профессии).
Мы с Вами обсуждаем 2 разных подвидах совместной собственности, которые подразумевают разные правила ее отчуждения.
В чем разница между обязательным получением согласия и просто уведомлением - я уже написала (без обязательного согласия супруга Вы не имеете пр. отчуждать имущество, а при долевой собственности в случае надлежащего уведомления по истечении месяца можете продавать и при отсутствии согласия).
"Тонкости" с попытками занизить продажную стоимость для меня совсем не секрет. И в данном случае я разделяю мнение Равена.
ИМХО именно в данном случае золота пословица: скупой платит дважды.
На практике, если Вы предложите совладельцу в долевой собственности купить за 100, а после его отказа купить за 100 продадите кому-то за 50, этот совладелец успешно в суд. порядке имеет пр. требовать на себя перевода прав и обязанностей покупателя (ст. 362 Гражд. кодекса), т. к. продающий совладелец нарушил его пр. преимущественной покупки.
При этом ущемленный в правах совладелец обязан внести на депозит. счет суда денежную сумму, которую по заключенному дог-ру продавцу заплатил покупатель
(таким образом законодатель одновременно ограничил кол-во пустых споров, когда "ущемленный в правах совладелец" (ни за какие деньги не собиравшийся приобретать долю) просто хочет потрепать нервы участникам сделки, а также
защитил права покупателя, которому данная сумма перейдет в случае решения суда в пользу "ущемленного в правах совладелеца".
З-ны у нас непростые, согласна.
Но если их в работе игнорировать, сами понимаете, что получится :)
Кстати, насчет моей "теории" о невозможности "чистой" продаже определенной комнаты в кв. при отсутствии ее выделения в натуре продающему совладельцу? Вы так и не ответили?
Ter
12.11.2005 08:05:00
Ни в какие *джентельменские* соглашения не верю. Своему клиенту КАТЕГОРИЧЕСКИ (под письменный документ) отсоветую такую сделку.
Её и сделкой-то не назовешь....
sveta1
13.11.2005 14:20:00
Очень полезно читать эту дискуссию, я имею отношение к учету акций предприятий и для владения акциями важно знать-совместное или долевое владение. Если указана доля (но цифрами), можно продвать свою долю, не спрашивая остальных владельцев долей. Мне кажется, что фраза "равных долях" без уточнения, что входит в долю, говорит о том, что право владения СОВМЕСТНОЕ, то же, касательно супругов. Если доли указываются цифрами, то для недвижимости должно описываться "натуральное обеспечение" -комната и коридор, просто комната.. Мне так кажется, проводя аналогию с акциями.
marinak
14.11.2005 08:22:00
Свете:
о продаже акций - один спор между Сарматом и Оболонью по поводу права АО преимущественного выкупа своих акций, если это предусмотрено уставом, чего стоит :)
ИМХО, акции - отдельная игра со своими специфическим правилами. Аналогию (цифры/комнаты)тут вряд ли получится провести, т. к. например, при доп. эмиссии акций кол-во акций на руках останется неизменным, а % от общего кол-ва изменится (поэтому указывают и цифры и долю на момент этого указания).
Есть законодательное определение общей совместной и общей долевой собственности:
Общая долевая собственность: собственность 2 или более лиц с определением частей каждого из них в пр. собственности.
Общая совместная собственность: общая собственность 2 или более лиц без определения частей каждого из них в пр. собственности.
Общая собственность считается долевой, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество (ст.355 Гражд. кодекса).
Указание о наличии долей (в % или дробях, словом "В равных долях (частках)") указывает (извините за тавтологию) на наличие именно общей ДОЛЕВОЙ собственности.
Выделение этой доли в натуре прекращает пр. совместной долевой собственности - у каждого из совладельцев остается его личный объект пр. собственности, выраженный, например, в комнате.
НО: т. к. практически невозможно технически поделить кв. (1 кухня,1 санузел, одна вход. дверь) можно составить дог-р о порядке пользования общей собственностью (определить: Иванову - комната1, Петрову - комн.2, кухня и санузел используются совместно). Если этот дог-р удостоверен нотариально, он будет обязателен и при изменении состава совладельцев для новых совладельцев.
На мой субъективный взгляд: если вопрос о способе распоряжения Вашей долей не связан с возражениями сестер по поводу вселения Вашей дочери в кв. СЕЙЧАС, ИМХО проще составить завещание на св. долю.
marinak
14.11.2005 08:32:00
По поводу акций - мое предположение (забыла ? поставить)
sveta1
14.11.2005 12:27:00
Теперь более прояснилось, чем же владею, если "в равных долях (частках)") указывает на наличие именно общей ДОЛЕВОЙ собственности.
А споры при доп. эмиссии акций, про права преимущественного выкупа -это споры о немного других правах-кому сколько акций причитается. Когда решается эта проблема, тогда следующая-на каком праве собственности докупать акциии(пакет акций).
