Війна призвела до кардинальних змін в усіх сферах життя українців. Одні через неї покинули домівки та виїхали за кордон. Інші обрали внутрішню міграцію й переїхали в інше місто чи область України.
Аналіз ринку нерухомості у 2025 році
Український ринок нерухомості продовжує адаптуватися до нових реалій. Так, у Києві та Львові ціни на житло залишаються високими, але темпи зростання вартості нерухомості уповільнились приблизно до 5−10% на рік через високу конкуренцію та насиченість ринку. В Києві ціна квадратного метра коливається в межах 35−40 тис. грн, у Львові сягає 30 тис. грн.
У середніх за розміром та кількістю населення Чернівцях, Житомирі та Вінниці стабільний попит на житло. Ціни тут суттєво нижчі. Середня вартість за кв. м становить від 15 до 25 тис. грн. Інвесторів та нових мешканців в цих регіонах приваблюють зростання інфраструктури, покращення транспортних зв’язків та розвиток соціальних послуг. Це впливає на робочі місця, покращує можливості для бізнесу.
В маленьких населених пунктах, як, наприклад, Мукачево, Бердичів чи Кременчук, ринку нерухомості також притаманні позитивні тенденції. Тут вартість квадратного метра коливається в межах 10−15 тис. грн. Ціни доступні широкому колу покупців. І це сприяє беззаперечному зростанню попиту на житло.
Багато українців під час переїзду обирають собі саме маленькі міста для проживання. В них і житло дешевше, і ключові витрати менші, і темп життя спокійніший.
Тобто, попри небезпеку війни, ринок нерухомості в Україні 2025 року демонструє явні ознаки відновлення. Це створює можливості для інвестування в житло не лише у великих, а і у середніх та маленьких містах.
Зрозуміло, що інвесторам треба бути готовими до змін у попиті та пропозиції, а ще не забувати враховувати особливості кожного регіону під час ухвалення рішення про інвестування.
Переваги інвестування в житло у невеликих містах
Беззаперечна перевага житла в маленьких містах в доступності. Придбати квартиру в них дешевше, ніж у великих. За ті самі гроші можна отримати більше кв. метрів, більше площі.
Водночас попит на оренду житла із розвитком регіонів, зі створенням нових робочих місць зростає. Для власників житла в невеликих містах це відкриває чудові можливості в плані отримання пасивного доходу.
Лише від сплат орендарів інвестори можуть стабільно мати дохід розміром до 10−14% річних від вартості житла. А якщо до цього додати потенційне подорожчання нерухомості, показник зросте.
Ризики та виклики
Інвестування в будь-яку нерухомість має ризики. Нестабільність ринку, конкуренція, зміна фокуса привабливості вкладень на інший регіон… Причин зменшення попиту на квартири чи будинки в будь-якому місті може бути безліч. Тож, обережність потрібна. І конкуренцію, звісно, слід враховувати.
Якщо вирішили брати фокус саме на інвестування, на отримання заробітку від використання придбаного житла, слід дізнаватися про тих, хто буде працювати поруч в схожій ніші. Це важливо. Це підвищить шанси на те, що вкладення себе виправдає.
Для розуміння сказаного наведемо приклад, ситуація трапилася в Мукачево.
Олександр релокував сюди власний бізнес з Донецької області. Спочатку житло обрав для оренди. З часом, коли зрозумів, що все надовго, почав визначатися з варіантом для постійного проживання. Проаналізував кілька пропозицій та вирішив брати на наявні кошти дві квартири в сучасному житловому комплексі в доволі перспективному районі. Спочатку він просто хотів, щоб не було вільних грошей. Паралельно думав над тим, які вигоди можна отримати, як та на чому заробити.
І ось під час підбору та аналізу житла він почав звертати увагу на суттєву різницю серед наявних пропозицій.
Йшлося не про вартість квадратного метра. А більше про попит. Між спальним районом та центром відмінності були в цьому сенсі суттєві. І ціна на схожі за площею та якістю пропозиції теж значно відрізнялася. Тож, він вирішив:
- в спальному районі взяти невелику квартиру для себе особисто;
- неподалік від Мукачівського замку купити нерухомість для передавання в оренду. Туристів тут завжди багато, тож на оренду житла в районі попит він очікував відповідний.
Дуже захопився. Практично щодня переглядав оголошення від тих, хто пропонував житло в оренду, від тих, хто шукав такі можливості. Вивчав ціни, порівнював, будував плани… А потім звернув увагу на те, що номери в оголошеннях про житло, яке він брав собі за приклад для розрахунків, схожі. Почав дізнаватися, чого так, і зрозумів, що це працює агенція, що це не приватні оголошення.
Дуже добре, що він не встиг купити квартиру для подальшого передавання її в оренду в такому районі. Агенція — суттєвий конкурент. В ній не просто дають змогу винайняти житло на певний термін, а ще й пропонують конкурентоспроможні ціни, забезпечують професійне управління орендою.
Тобто, зреагував Олександр вчасно. В результаті він зміг підшукати собі потрібне. Квартира, в якій зараз проживає, за рік здорожчала на 12%. Вартість нерухомості, обраної для оренди, збільшилась приблизно на такий же відсоток, але ще й орендна плата йому дохід принесла. За добу він брав 800 грн. За рік винаймали її приблизно на 200 діб. Тож, вийшло 160 тис. грн добутку лише протягом першого року. Так, приблизно 30−40% треба від цієї суми мінусувати, бо є комунальні послуги, ремонтні роботи, витрати на наведення ладу. Якщо ж вільні гроші з зазначеної суми ще й на депозит покласти, отриманий показник збільшиться додатково. Тобто, вигода беззаперечна. Але діяти треба без поспіху, з розумом. Та починати все в повній впевненості в наявності вільного часу на керування такою справою.
Наступний приклад з Черкас.
Родина Ольги та Миколи місцева. Коли отримали в спадщину від батьків будинок в іншому регіоні, продали його, до отриманих грошей трохи додали та придбали невелику однокімнатну квартиру в новій висотці неподалік Дніпра. Краєвиди на річку з вікна відкриваються відмінні. Інфраструктура в районі чудова. Самі більш звикли до спокійного ритму життя, тож перебиратися в центр міста не збирались. А ось в оренду придбану квартиру стали пропонувати. І від охочих просто не було та немає відбою.
Була можливість передати в довготривалу оренду. Але прибуток на такому варіанті на рік може становити не більше 12−15%. З короткотривалої показники сягають 18−23% та вище. Звісно, уваги та сил треба також більше. Бо кожного мешканця треба більш менш перевірити, заселити, потім проконтролювати виїзд тощо. Родина має власний невеликий бізнес, вільний час на спілкування з орендарями родина має, тож це для них не проблема.
Поради для потенційних інвесторів
Під час вибору нерухомості з метою інвестування в невеликих містах радимо враховувати:
- демографічні тенденції;
- розвиток інфраструктури;
- загальні економічні показники регіону.
Звісно, треба відповідально підходити до укладання угоди купівлі-продажу та подальших договорів на передавання в оренду, якщо вони передбачаються.
І головне. Сама по собі нерухомість «працювати» не буде. Яким би вигідним не був обраний для інвестування варіант, ним треба займатися. Передане в оренду майно треба доглядати, своєчасно ухвалювати міри, якщо знадобляться ремонти, зміни.
Все це відображатиметься на ефективності зроблених інвестицій, на розмірі доходу, який з нерухомості буде отримувати власник. Будь-яке інвестування — робота. Ставтеся до неї відповідально і результати будуть.