ХахляцкаяМорда
30.05.2006 14:42:00
Мичигандеру:
1. Любопытно, а в чем заключается ознакомление покупателя с техническим состоянием жилья? Как и где это фиксируется?
2. Кто обеспечивает титулом, и как в нем отражается чистота недвижимости? Сколько стоит для продавца получить такой титул? Кто и в какие сроки отвечает позднее в случае, если титул не будет отражать всех совладельцев? Сколько стоит для продавца купить полис страхования титула? Возможна ли продажа без него?
3. Какие, в целом, накладные расходы (в %) несет продавец при продаже своего жилья?
а1234:
When you will cease to make a fool of people and will engage in business?
a1234
30.05.2006 18:07:00
The Clever person will not teach to work to work the unacquainted person.Communicate with idiot bored.
Michigander
30.05.2006 22:35:00
1) Є окрема професія - домашнього інспектора, який повинен знати й розуміти як побудований будинок, як функціонують у ньому труби, електрика, у якому стані фундамент, вікна, дах і т. д. Більшість Договорів про купівлю житла мають окреме положення про право покупця провести інспекцію житла у 3-5-7-денний термін після підписання Договору. Після інспекції покупець, базуючись на звіті інспектора:
а) просить продавця ліквідувати вади будинку коштом продавця
або
б) надсилає пропозицію з нижчою ціною
або
в) приймає нерухомість у тому стані, у якому вона є
або
г) якщо проблем дуже багато, інформує продавця про скасування Договору (покупець має на це право згідно законодавству), забирає свій депозит й продовжує пошук житла далі.
2. Титул готується титульною компанією або юристом. Вони є відповідальними за фактичні помилки - скажімо, будинок є заставленим двічі, а компанія забула включити 2-й банк у передпродажне заключення (Closing Statement which has Seller`s Statement and Buyer`s Statement). Продавець є відповідальним у частині фактичного відбиття чиїхось претензій на нерухомість, що продається, у майбутньому - до цього його зобовязує форма передачі права на власність (Deed), мені навіть важко віднайти укр. еквівалент цього слова. Може "Білль"?
Моя - тобто, ріелторська - частина відповідальности витікає з того, що я повинен уміти читати передпродажне заключення, уміти розтлумачити клієнтові що саме значить той чи інший термін або число. Якщо титульна компанія щось пропустить, мій прямий обовязок це вчасно помітити (ми отримуємо ці передпродажні заключення десь за тиждень до продажу) та виправити.
3. Страхування титулу залежить (але не пропорційно) від суми продажу - ми маємо спеціальні таблиці для визначення. Наприклад, за ціни 70 тисяч, вартість полісу буде 480 доларів. Інша стаття витрат - податок на відчуження, це 8.60 за кожну тисячу доларів ціни. Якщо це 70 тисяч, то податок буде 70 х 8.60 = 602 долари. Як правило, ріелторські комісійні, вартість полісу та податок на відчуження платить продавець, але це може бути питанням до дискусії під час обговорення усіх умов Договору про купівлю-продаж. Чи можливий продаж без цих речей? Так - за винятком податку.
Michigander
30.05.2006 22:42:00
a1234:
С удовольствием перенесу понравившуюся ссылочку единомышленника http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D1%80%D0%B0%D1%84%D0%BE%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F
Listen, honey, quit bullshiting people here if you ain`t got nothin` else to say, ok?
ХахляцкаяМорда
31.05.2006 06:49:00
a1234: The Clever person will not teach to work to work the unacquainted person.Communicate...
You learn - do not learn, and the fool you will die!
Эдуард
31.05.2006 14:48:00
Michigander: 1) Є окрема професія - домашнього інспектора, який повинен знати й розуміти як побудований...
Коллега, могу ли я, проссумировав Вашу информацию, сделать следующие выводы:
1. Риэлтор не есть стороной Договора купли-продажи и поэтому не несет отвественности за нарушение сторонами этого договора своих обязательств.
2. Риэлтор не есть строителем (других аналогий не нашел), делающим анализ технического состояния недвижимости.
3. Риэлтор не есть регистратором (нотариусом - неудачная аналогия, так как действующей системы регистрации прав на недвижимосе имущество и их ограничений, а также института регистраторов перехода этих прав у нас просто нет и все делается у нотариуса с их кучей баз) и не несет ответственности за корректность передачи титула (права собственности, владения и распоряжения).
4. Страховка - вообще отдельная песня.
5. Суть услуги риэлтора - поиск, информирование, консультирование и организация сделки (последнее - не всегда). риэлтор может нести ответственность в случае, если он скрыл или не донес до клиента информацию, которой он обладает или обязан (по мнению суда и в рамках Закона) обладать и которая может существенно повлиять на возможность совершения сделки.
6. Услуги риэлтора при всем этом стоят 6% на двоих (есть предметом торга).
7. Кто и за что платит - предмет договоренностей сторон сделки, хотя и есть сложившаяся десятилетиями практика (но это, кроме налогов, не урегулировано законодательно).
Буду благодарен за ответ и, если необходимо, комментарии.
С уважением и успехов!
Michigander
31.05.2006 15:51:00
Привіт, Едуарде!
Щодо запитань, відповідаю:
1) Ні, не є, тому у цьому випадку не несе - це зазначається у Договорі купівлі-продажу.
2) Ні, не є й це дуже чітко зафіксоване: Брокер не є будівельником, не є інспектором, не є оцінщиком нерухомости (це - окрема ліцензія) й не може давати юридичних порад. Брокер ЗОБОВЯЗАНИЙ порекомендувати клієнтові проконсультуватися з юристом, якщо клієнт має запитання юридичного характеру.
3) Ні, не є реєстратором, але БРОКЕР ПІДПИСУЄ ЗАКЛЮЧНІ ПАПЕРИ (Broker or Associate Broker must sign the Closing papers). У той же час брокер не мусить бути присутнім при заключній передачі титулу й грошей (Closing). Але, за правилом доброго тону, ми, звичайно супроводжуємо клієнта.
4) Страхування - сфера іпотечних брокерів та титульних компаній.
5) У принципі - так.
6) 6% - більшість випадків, але може бути більше або менше. Як правило, діляться між 2-ма брокерами (фірмами). ПРОСТО "АГЕНТ", З ЛІЦЕНЗІЄЮ АГЕНТА, НЕ МОЖЕ ПРАЦЮВАТИ ВІД СЕБЕ - ЛИШЕ ВІД ЛІЦЕНЗОВАНОГО БРОКЕРА, ЩО ЯК ПРАВИЛО Є ФІРМОЮ. КЕРІВНИК ФІРМИ ОФІЦІЙНО Є "АСОЦІЙОВАНИМ БРОКЕРОМ - КЕРІВНИКОМ".
З моєї власної практики-1: 2 тижні тому я виставив на продаж будинок і через дуже складні умови ринку, сума комісійних - за моєю порадою клієнтові - склала 8%, але не тому, що я такий жадібний - просто ми пропонуємо 5% брокерові покупця, на цілих 2% більше, аніж конкуруючі лістінги. Якщо ж я сам знайду покупця (в нас це називається "double dip"), то продавець заплатить моїй фірмі лише 5%.
РОЗПОДІЛ КОМІСІЙНИХ МІЖ БРОКЕРАМИ ЗАЛЕЖИТЬ ВІД ТОГО, ХТО Є ДЖЕРЕЛОМ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТИ (i.e. who is the PROCURING CAUSE). З моєї власної практики-2: зараз я й мій брокер перебувамо у стані диспуту з іншим брокером з-за комісійних. Я маю лістинг й одна пара написала 2 оферти на цей будинок через мене. Продавець тоді не пристав на їхню пропозицію. Через тиждень вони написали ще одну оферту через іншого брокера й продавець її прийняв. Після цього ми поінформували їх брокера, що не заплатимо його 3% бо він не є джерелом продажу. Як не дивно, але самого факту написання оферти для цього недостатньо. Зараз інший брокер хоче йти до арбітражу, але шансів у нього небагато.
7) Так. Скажімо, за нормальних умов продажу платить продавець, але, скажімо, у мене є 5 клієнтів-інвесторів (по-нашому - спекулянтів), і я для них працюю лише за таких умов: контракт і оплата ними моїх 3% коли вони щось купують. Якщо потенційний клієнт каже щось на кшталт "та я ще не знаю...", то у контракті я записую положення про погодинну оплату моєї роботи у випадку, якщо клієнт не придбає нічого протягом дії контракту. Це - дуже жорстко, але, як правило, я знаходжу їм нерухомість за ціною у 30-50% нижче ринкової. Плюс, це встановлення формальних відносин "клієнт-агент" з набором моєї відповідальности перед клієнтом (напевне, головна з них - надання клієнтові шансу придбати щось, від чого я б сам не відмовився, як інвестор). Бо репутація у цьому бізнесі - понад усе.
EUR
01.06.2006 07:07:00
kewl!
в теории все как и на украине за исключением того, что сопутствующие институты в стране отсутствуют напрочь (может за исключением института оценки и титульного страхования - хотя и здесь есть свои неизгладимые национальные особенности) и американский суд исходит из того, что клиент ничего о процессе знать не обязан, и принимает сторону клиента в возможных спорах с брокером/агентом, в т. ч. и как соответчика в спорах с 3-ми сторонами. Наша судовая система имеет абсолютно противоположную направленность.
Еще один интересный момент - это работа с "инвесторами". Я не могу себе представить "нашего" брокера, кто попросит всего-то 3% сверху за объект дешевле рынка даже на 30%. Но это скорее вопрос ментальности :)
ХахляцкаяМорда
01.06.2006 08:42:00
В теории - да! Но не на практике! Сравнить лишь один институт оценки и титульного страхования. В Америке, и у нас.
Мичигандер:
Можно ли у вас купить/продать квартиру не прибегая к услугам брокера? И какой процент людей пользуется этим? Есть ли у вас базы по недвижимости, к которым может обратиться каждый желающий? Если да - какова оплата?
a1234
01.06.2006 08:44:00
Пора появиться на форуме "СевероамериканскойМорде" и подвергнуть абструкции ситуацию на рынке недвижимости США. К примеру хочу разместить рекламу в MLS долларов этак за 100 (это всё таки по серьёзней всех газет и отечественного аналога на 200 позиций), а дальше исходя из Мичигандерского списка брокер и ненужен, тем более, что если он почует подвох лоеры разорвут как "тузик грелку."
