SoTrue
26.11.2005 13:22:00
Val: Я считаю, что стоит покупать только тогда, когда недвижимость начнет довать 10-12%...
Ну это в Лондонах там разных меньше 10% - стыдоба да и только.
В Лос-Анжелесе, к примеру, 8 - чистое счастья, а 6 - уже большая удача. Да, это я о местных профессиональных инвесторах, которые этим деньги реально зарабатывают. И это, конечно, доказывает, что ихние профессионалы - по крутым ЛандОнским Валовским мерках - лохи непуганные :)
Аренда
28.11.2005 10:27:00
Меня просто умиляет, когда таким образом начинают считать прибыль с аренды :)) Это чиста по-нашему - побыстому рубануть - и больше не работать - жить на проценты-аренду-акции - нужное подчеркнуть :))
Из-за таких бызнысмэнов мы и имеем сейчас ТАКОЙ рынок жилой аренды.
Слава богу - это все вопрос времени - со складами это уже прошли, с офисами практически тоже (бызнысмэны в виде директоров совковых институтов погоды не делают). Дойдет время и до квартир.
Val
28.11.2005 10:44:00
SoTrue:
Ну это в Лондонах там разных меньше 10% - стыдоба да и только.
В Лос-Анжелесе,...
То, что в Лос-Анжелесе 6% на Украине должно быть 10% как минимум по простой логике (хотя крутым укр. инвесторам не лохам эта логика недоступна). Дело в том, что там надо платить % по кредиту, которые равны 5%, а т. к. ты берешь кредит, а платишь наличкой только 10%, то и соответственно и получаешь возврат на свой деньги 10%. Плюс ко всему остальному здавать недвижимость в развитых странах менее рисковано, а за риск должна быть премия.
VladReal
28.11.2005 12:23:00
Val: Я считаю, что стоит покупать только тогда, когда недвижимость начнет довать 10-12%...
В том-то и дело, что если недвижимость в идеале и без катаклизмов должна давать 10-12% годовых, то вывод напрашивается сам-собой: она должна приносить 5-6% в виде аренды и 5-6% в виде роста стоимости в год. При таких условиях консервативный инвестор будет держать активы в недвижимости, а активный - заниматься бизнесом.
вова
24.02.2006 23:11:00
Наверное надо задумываться о покупке жилья в столице, когда один метр улучшеного готового жилья (того что сейчас под две штуки станет около 1200-1300), а обычной массовки но недалекро от метро по штуке, а далеко по 850.
И вообще имея 60 штук на руках, можно отложить покупку убогой однокомнатной конуры для собаки и арендовать более менее пристойное жилье, а сумму можно инвестировать не в будки, а, например, в бизнес (только очень продуманно, чтобы не рисковать и в крайнем случае остаться при своих, а можно, например отдать десятку-двадцатку за хорошее образование ребенка - это же также инвестиция во всем мире считается, ведь по сути для этого и живем, а можно построиться где-нибудь (только за земельку не переплатить), строительство своими силами не должно потянуть больше чем на 300-400 за квадрат, точно не знаю, но так прикидывал - вот Вам и стопроцентная гарантия от обвала, а покупать Киев сейчас - это набивать Аль-Омеле карманы своей личной капустой, да не в жизнь. Кстати, по Элите проходят они дают землю, инвестор будет строить две хатки, одна потерпевшим другая себе для окупаемости и прибыли. Рентабельность по минимуму 150%, и это все возможно пока крышуется на самом высшем уровне.
Mulya
25.02.2006 14:43:00
По какой цене я бы купил квартиру в Киеве?
Возможно за 647 у. е./кв. м.
Посчитаем.
1. Земельный участок - 750 000 у. е.
2. Всевозможные разрешения. Стоимость разрешения Киеврады строить жилой дом на участке земли, отведенном для строительства жилого дома - 1 месяц времени. АПЗ - еще месяц + 3-10 тыс. грв. - 2 000 у. е.
3. Проектирование и согласования - 5% стоимости строительства, (25-40у. е. кв. м). 250 000-400 000у. е. - берем среднее 325 000 у. е.
4. Стоимость строительства 10 этажного дома из трех подъездов общей площадью 10500 м кв. = 300 у. е. с РАБОТОЙ!, 3500*3*300у. е.=3 150 000 у. е.
5. Сети - 40 000 у. е.
6. "Непредвиденные расходы + взятки = 50 000 у. е. максимум.
7. Итого = 4 317 000 у. е.
8. Отдать городу 25% - себестоимость не увеличивает, а уменьшает прибыль на 1 079 300 у. е.
9. Год рекламы пусть 100 000 у. е. - тоже из прибыли.
10. Себестоимость 4317000/10500 = 411 у. е. кв. м.
11. Рентабельность 30%+1079300+100000=1295100+1179300=2474400.
12. Стоимость 1 кв. м = (4317000+2474400)/10500= 647 у. е. кв. м.
kfmn
27.02.2006 17:57:00
Информация к размышлению по поводу себестоимости квадратного метра.
На днях Омельченко обещал пострадавших от Элита-центра расселить по такой схеме -- построим, мол, 2100-2200 квартир, штук 700 продадим, чтобы окупить строительство, остальные отдадим пострадавшим. Отсюда немедленно вытекает отношение продажной цены к себестоимости -- 3:1. Проговорился Омеля!
Igor75
27.02.2006 18:24:00
Так строители должны еще прибыль какую-то получить.
Иначе никто строить не будет. Ну разве что КГС обяжут
достроить под его деклариемые 5% рентабельности :-))))
kfmn
27.02.2006 18:58:00
Значит, поправка. :) Отношение цены к себестоимости КАК МИНИМУМ 3:1.
вова
09.05.2006 22:24:00
http://www.rabota.com.ua/Article/Obzor_zp_1kv.2006.doc
- данные от агентств о мин-макс зарплате в регионах, если судить по данным - то очень даже невысокие заработки, но наверное они занижены, хотя не понятно какой смысл агентствам занижать заработки.
Хотя может это просто Киев имеет высокую доходность. Наверное надо эти цифры умножить на два?
