agent
28.04.2009 19:00:29
"Правильно, именно предпринимательской деятельности, а если я эту деятельность не веду, почему я должен рисковать как предприниматель, пусть своим уставным капиталом банки, строители рискуют"
Давайте попробуем рассмотреть ситуацию более подробно! Если Вы приходите на рынок, на котором покупаете готовую квартиру по ее рыночной стоимости - тогда Ваши риски минимальны, но, зато, ЦЕНА на такую квартиру - МАКСИМАЛЬНАЯ. Согласны? Если согласны, тогда Вы должны понимать, что в ситуации, когда Вы предпринимаете какие-то действия для снижения цены - Вы, фактически, занимаетесь предпринимательской деятельностью (ведь цель Ваших действий в этом случае - получение прибыли, которая будет выражена в том, что Вы заплатите за товар меньше).
"Я не вижу логики: раз конечный так все валится на тебя? В Тайване землетрясение - фабрика разрушена по производству процессоров, корабль с этими самыми процессорами в шторм попал, в Одесском порту кран упал на контейнер и что, по логике конечной ответственности я приду в магазин, дам 100 уе, а вместо процессора мне такую легенду расскажут и шиш мне а не процессор. Да еще я и в банк кредит буду отдавать, за кораблик украинский да за кран, а владельцы всего этого переложат риски на конечных покупателей и сами дальше продолжат бизнес или свалят в Америку, тут же они в розыске"
В принципе, примерно так все и есть... С той лишь разницей, что ВСЕ перечисленные Вами страшилки заложены в цену товара и платить за них приходится независимо от того, произошли они на самом деле или нет... Причем, платит за все это. как не трудно догадаться, именно конечный потребитель...
"Канадская модель позволяет избежать варианта сваливания застройщика на острова слоновой кости с баблом, когда покупатель остается с кредитом и без квартиры"
Я бы выразился иначе: канадская модель позволяет НЕ СВАЛИВАТЬ застройщику на острова слоновой кости (кстати, почему "острова"? Насколько я помню, это материковое государство...)
agent
28.04.2009 19:02:47
Продолжаю.
"Именно по канадской модели квартиру я беру у банка, а он платит застройщику и контролирует его. Если у меня нет денег - я сваливаю, если стройка стала - всегда есть деньги ее закончить, траты то контролировались, оплата поэтапная. Где здесь кидалово 90-х годов?
Парируйте, уважаемый"
Парировать - это сильно сказано. Скорее, я опишу нормальный, абсолютно законный вариант. Когда банк выделяет деньги на строительство дома, то он что-то должен получить в залог. Согласны? Если с этим не согласны, то можно не продолжать: никаких кредитов просто не будет... В качестве залога (и это логично) берется имущественное право на будущий дом. Дальше возникает следующая ситуация: продавать квартиры в этом доме банк права не имеет (это не его собственность), следовательно, квартиру Вы покупаете у застройщика. Если Вы берете кредит в этом же банке (а в другом Вам не дадут в связи с отсутствием обеспечения), банк перечисляет сумму Вашего кредита застройщику на нужды стройки. Кстати, заметьте, банк не может перечислять застройщику только сумму ежемесячного Вашего платежа, ведь. как правило, кредит имеет бОльший срок погашения, чем строится дом. Когда заканчивается стройка и дом сдан в эксплуатацию, между застройщиком и банком происходит "подведение кредитных итогов": целевой кредит должен быть погашен. Однако, в этот период, застройщик признает себя банкротом в соответствии с действующим законодательством. Кредит возвратить нет возможности! Банку ничего не остается, как (опять же, в соответсвии с действующим законодательством) принять на себя право собственности на построенный дом (ведь именно он выступал в качестве обеспечения кредита). Но банку нужен не дом! Ему нужны деньги! Поэтому, вполне нормальный следующий шаг: распределить сумму долга застройщика между покупателями квартир. Если кому-то второй раз за квартиру платить не захочется - освободите ЧУЖУЮ собственность. Кстати. при этом, мы не забываем, что покупатели еще в этом же банке и кредиты брали! Кредиты тоже нужно возвращать! Так что, кто откажется доплачивать - остаются без квартир вообще и с висящими на них кредитами! Кстати. смываться на острова застройщикам уже не нужно: все сделано в рамках законодательства!
kravchuk14
29.04.2009 07:30:33
to agent:
Черт побери. с вами интересно поговорить, своеобразный взгляд :)
Давайте попробуем рассмотреть ситуацию более подробно! Если Вы приходите на рынок, на котором покупаете готовую квартиру по ее рыночной стоимости - тогда Ваши риски минимальны, но, зато, ЦЕНА на такую квартиру - МАКСИМАЛЬНАЯ. Согласны? Если согласны, тогда Вы должны понимать, что в ситуации, когда Вы предпринимаете какие-то действия для снижения цены - Вы, фактически, занимаетесь предпринимательской деятельностью (ведь цель Ваших действий в этом случае - получение прибыли, которая будет выражена в том, что Вы заплатите за товар меньше).
Не согласен, я получаю зарплату, с нее плачу налоги и никакой коммерческой деятельности не веду, хочу купить за эти деньги товар, услугу. Почему когда я еду в командировку и стригусь в областном центре в 2 раза дешевле - это тоже предпринимаю я коммерческие действия для получения прибыли? Я всего лишь стригусь. По квартирам: я не вступаю в собственники строительной компании, не становлюсь совладельцем предприятия по возведению кооперативного дома путем покупки акций и вступления в уставной фонд. Я всего лишь покупаю квартиру, а не даю им возможность стройки за мои деньги (хотя в конечном итоге именно даю деньги на строительство, но не на маожоров ихних, не на порши). Никакой комерческой деятельности я не веду, в договоре то описывается что я квартиру покупаю по данному адресу с данной планировкой, а не покупку кирпича, работ - что в итоге даст мне квартиру.
И еще: если считать покупку на уровне котлована коммерческой деятельностью для получения прибыли то наше государство ну ОБЯЗАТЕЛЬНО бы заставило тебя заплатить налог с прибыли (с разницы стоимости квартиры на уровне котлована и в достроенном доме). Почему же не платим то налог?
agent
В принципе, примерно так все и есть... С той лишь разницей, что ВСЕ перечисленные Вами страшилки заложены в цену товара и платить за них приходится независимо от того, произошли они на самом деле или нет... Причем, платит за все это. как не трудно догадаться, именно конечный потребитель...
Да да, я несу в себе эти риски, все, кроме уголовщины (когда директор свалил с баблом) и кроме форсмажора с затоплением корабля и разрушением фабрики процессоров. Ведь в этом случае я не увижу процессора в магазине и уйду с пустыми руками. А процессоры подорожают (фабрика то сгорела) - так куплю дороже и понесу в себе риски, но маленькое НО я буду с процессором, а не так как в недвижимости на улице с кредитом. Хотя локальный форсмажор одного поставщика не очень повлияет на рынок и куплю себе я преспокойно процессор дрогой, а риски останутся с владельцем груза и корабля, пусть разбираются - они же ведут коммерческую деятельность и несут риски.
kravchuk14
29.04.2009 08:11:52
to agent:
я опишу нормальный, абсолютно законный вариант. Когда банк выделяет деньги на строительство дома, то он что-то должен получить в залог. Согласны? Если с этим не согласны, то можно не продолжать: никаких кредитов просто не будет... В качестве залога (и это логично) берется имущественное право на будущий дом. Дальше возникает следующая ситуация: продавать квартиры в этом доме банк права не имеет (это не его собственность), следовательно, квартиру Вы покупаете у застройщика. Если Вы берете кредит в этом же банке (а в другом Вам не дадут в связи с отсутствием обеспечения), банк перечисляет сумму Вашего кредита застройщику на нужды стройки. Кстати, заметьте, банк не может перечислять застройщику только сумму ежемесячного Вашего платежа, ведь. как правило, кредит имеет бОльший срок погашения, чем строится дом. Когда заканчивается стройка и дом сдан в эксплуатацию, между застройщиком и банком происходит "подведение кредитных итогов": целевой кредит должен быть погашен. Однако, в этот период, застройщик признает себя банкротом в соответствии с действующим законодательством. Кредит возвратить нет возможности! Банку ничего не остается, как (опять же, в соответсвии с действующим законодательством) принять на себя право собственности на построенный дом (ведь именно он выступал в качестве обеспечения кредита). Но банку нужен не дом! Ему нужны деньги! Поэтому, вполне нормальный следующий шаг: распределить сумму долга застройщика между покупателями квартир. Если кому-то второй раз за квартиру платить не захочется - освободите ЧУЖУЮ собственность. Кстати. при этом, мы не забываем, что покупатели еще в этом же банке и кредиты брали! Кредиты тоже нужно возвращать! Так что, кто откажется доплачивать - остаются без квартир вообще и с висящими на них кредитами! Кстати. смываться на острова застройщикам уже не нужно: все сделано в рамках законодательства!
Не согласен по некоторым вопросам:
1. Почему банк дает кредит под воздух? Под яму и забор, почему не берут в залог акции предприятия, оборудование, машины, квартиру директора. Почему под воздух то?
2. Почему банк не разбивает финансирование на этапы, да хоть по этажам или по секциям сдачи дома?
3. Почему банку нужны деньги, дом его не устраивает, а яма с трактором как залог устраивает?
Ваше мнение выскажите.
Есть и у меня ответ:
Строительные компании даже с 10-20 летним опытом не имею почти ничего, все проедалось, спускалось на родненьких мажорчиков - они же Элита, депутаты поди. В залог оставить почти нечего, все в аренде и т. п.
Банки, родненькие вы наши. Так гнались на рынок, за кредитными портфелями что выдавали налево и направо, наркоманам, умершим. А все почему: руководство среднего звена выслуживалось и ставила дебильные задачи подчиненным: больше выдашь - выше зарплата. В западных банках получить кредит было сложнее. В америке кризис зародился в 2002 году (если не ошибаюсь) - приняли закон по упрощению требований к залогам и понеслась, все кому не лень в ЧАСТНЫХ домах поселились, а есть к этому основания? Нету у многих - забрали дома - на рынке их стало много - обвал... дальше знаете.
Брать на западе кредит на 2 года в уе и тут выдавать ипотеку на 30 лет - дисбаланс страшнейший, вот и дефицит ликвидности
Может пусть банки с строителями и ответят убытками за беспредел, например, ранее полученной прибылью заплатят за форсмажор кризиса.
Да и риэлторы тоже ручки приложили: информационные услуги, посредники и не более. В идеале наложить ответственность и тогда, чувствуя ответственность риэлтор откажет в заключении сомнительной сделки, а не так - хош, так бери, я молчу. Монимаю что не реально, нужно лицензирование деятельности и цена на лицензию высокая, в случае кидка - материальная ответственность пусть 10% и еще и отчисления в спецфонд гарантирования выплат. О наворотил, хоть в парламент подавай.
agent
01.05.2009 08:19:45
kravchuk14: to agent:
Черт побери. с вами интересно поговорить, своеобразный взгляд :)
Давайте...
"Почему когда я еду в командировку и стригусь в областном центре в 2 раза дешевле - это тоже предпринимаю я коммерческие действия для получения прибыли? Я всего лишь стригусь"
Если Вы поехали туда в командировку - тогда, действительно, никакой коммерции... Другое дело, когда Вы едете туда просто, чтобы подстричся подешевле... Кстати, риск тоже есть: Вы рискуете, что проедете несколько км, потратите время и деньги на проезд, а когда приедете - окажется, что цены уже подросли и сэкономить Вам не удастся...
"По квартирам: я не вступаю в собственники строительной компании, не становлюсь совладельцем предприятия по возведению кооперативного дома путем покупки акций и вступления в уставной фонд"
Не всегда так. Некоторые компании работают по схеме строительных кооперативов...
"Никакой комерческой деятельности я не веду, в договоре то описывается что я квартиру покупаю по данному адресу с данной планировкой, а не покупку кирпича, работ - что в итоге даст мне квартиру"
Опять довольно вольное толкование... На заборе тоже много чего написано бывает... А на самом деле, там всего лишь доски и гвозди... Так и здесь: как Вы можете покупать квартиру, если ее еще НЕТ? Вы инвестируете в строительство! Ваша "покупка" на самом деле является инвестицией. А инвестиция - это коммерческая деятельность.
"И еще: если считать покупку на уровне котлована коммерческой деятельностью для получения прибыли то наше государство ну ОБЯЗАТЕЛЬНО бы заставило тебя заплатить налог с прибыли (с разницы стоимости квартиры на уровне котлована и в достроенном доме). Почему же не платим то налог?"
Вы плохо знаете законодательство. Не платим мы налог на инвестиции только потому, что научились уходить от его уплаты. На такой налог в ЗУ "О подоходном налоге с граждан" предусмотрен. Что касается налога с разницы - то его мы не платим потому, что нам государство разрешило его не платить, убрав налогообложение с продажи ГОТОВОГО жилья.
"НО я буду с процессором, а не так как в недвижимости на улице с кредитом"
Вы полностью правы! Наконец-то мы пришли к тому, что не зря операции с недвижимостью регулируются отдельными законодательными актами: ведь этот рынок отличается от рынков других потребительских товаров! Так, что мы имеем дело просто с уникальностью конкретного рынка. Поэтому и приходится считаться с этой уникальностью...
"Хотя локальный форсмажор одного поставщика не очень повлияет на рынок и куплю себе я преспокойно процессор дрогой, а риски останутся с владельцем груза и корабля, пусть разбираются - они же ведут коммерческую деятельность и несут риски"
Если Вы не инвестировали свои средства в создание этого процессора - все правильно. Но и в недвижимости, если Вы не инвестировали средства в создание квартиры, Вы имеете возможность купить другую квартиру вместо той, которую компания перестала строить... Вы просто перепутали стадии вложения средств: в процессор Вы вкладываете свои средства тогда, когда процессор изготовлен и готов к использованию, а сравниваете с процессом строительства... Это не корректно.
agent
01.05.2009 08:48:43
kravchuk14: to agent:
я опишу нормальный, абсолютно законный вариант. Когда банк выделяет...
"Не согласен по некоторым вопросам:
1. Почему банк дает кредит под воздух? Под яму и забор, почему не берут в залог акции предприятия, оборудование, машины, квартиру директора. Почему под воздух то?"
Вопрос по поводу обеспечения - не ко мне. Я не банкир. Из того, что я знаю, могу напомнить, что это ЦЕЛЕВОЙ кредит. Поэтому залогом и является то, что является ЦЕЛЬЮ. Вы ведь не спрашиваете, почему населению банки дают кредиты под тот же самый воздух...
"2. Почему банк не разбивает финансирование на этапы, да хоть по этажам или по секциям сдачи дома?"
Опять вопрос не ко мне. Хотя я думаю, потому же, почему не разбивает и для населения: построен только фундамент, а кредиты дают на покупку квартир 12-го этажа... Для меня это не совсем логично...
"3. Почему банку нужны деньги, дом его не устраивает, а яма с трактором как залог устраивает?"
Думаю, устраивает. Ведь основная цель залога как раз в том и состоит, что наличие залога должно препятствовать заемщику просто взять деньги и смыться... Я думаю. что финансирование строительных компаний банками все-таки идет по графику. Поэтому, на этапе котлована банк вложил пока еще не много денег... Поэтому и устраивает такой залог. Тем более, что в нормальных условиях, такой залог вполне реально продать.
"Строительные компании даже с 10-20 летним опытом не имею почти ничего, все проедалось, спускалось на родненьких мажорчиков - они же Элита, депутаты поди. В залог оставить почти нечего, все в аренде и т. п."
Мне труно говорить о компаниях с 10-20-летним стажем. Но компании, которые образовались как строимтельные в 2000-2003 годах (знаю о них не по-наслышке) львинную долю своих доходов тратили на прибретение собственной строительной техники, собственных цехов по производству стройматериалов и т. д. Рассчет прост: стройматериалы по себестоимости. Но при этом, многие из них и на этом этапе брали кредиты... Как только прекратился вал денег на этапе котлована - сразу возникли и сложности... Ведь стройматериалы производились для собственных нужд и их продажа "на сторону" не была налажена, а кредиты отдавать надо... Техника тоже начала простаивать, а кредиты за нее тоже отдавать надо... Я уже не говорю о том, что существенная часть денег от продажи квартир в одном доме шла на подготовку документов на строительство другого дома... Если к этому добавить еще подворовывающих руководителей среднего звена, не желающих снижать свой жизненный уровень, то картина получается практически полная... Имеется ввиду, полная не только "картина"...
"Брать на западе кредит на 2 года в уе и тут выдавать ипотеку на 30 лет - дисбаланс страшнейший, вот и дефицит ликвидности"
Вы так чудненько описали прелести западных банков... Однако, хотелось бы напомнить, что кризис ликвидности начался именно у западных финучреждений. Второе, что хотелось бы напомнить, это то, что ведущий менеджмент наших банков уже давно либо является представителями тех самых западных банков, либо там учился и стажировался... Так, что давайте не будем валить "с больной головы на здоровую": наш банковский менеджмент вел себя в точности так, как ведет себя менеджмент ВСЕХ западные ведущих банковских учреждений...
"Может пусть банки с строителями и ответят убытками за беспредел, например, ранее полученной прибылью заплатят за форсмажор кризиса"
Ваше желание вызывает поддержку, думаю, не только у меня. Однако, независимо от нашего желания, я напомню Вам свое высказывание о том, что за все негаразды в экономике всегда отвечает в первую очередь конечный потребитель. Вернее, отвечают-то, все. Но конечному потребителю - приходится намного сложнее. Хотя. когда "Форбс" подсчитывал убытки наших олигархов - было весело... Каждый из украинских богатеев потерял до половины своего состояния... Правда, то, что осталось - все равно внушает некоторую зависть...
agent
01.05.2009 09:10:57
kravchuk14: to agent:
я опишу нормальный, абсолютно законный вариант. Когда банк выделяет...
"Да и риэлторы тоже ручки приложили: информационные услуги, посредники и не более"
Если Вы почитаете мои ранние посты, то заметите, что именно это я всегда и говорил: риэлторы оказывают только информационные услуги. К чему именно они "ручки придложили" - мне не совсем понятно.
"В идеале наложить ответственность и тогда, чувствуя ответственность риэлтор откажет в заключении сомнительной сделки, а не так - хош, так бери, я молчу. Монимаю что не реально, нужно лицензирование деятельности и цена на лицензию высокая, в случае кидка - материальная ответственность пусть 10% и еще и отчисления в спецфонд гарантирования выплат. О наворотил, хоть в парламент подавай"
Почему же не реально? Реально. Только давайте смотреть на вещи более широко: если есть ответственность, значит должны быть и полномочия! Ответственность риэлторов - это нормально. При следующих условиях:
1. Обращение к риэлтору при купле-продаже недвижимости (как к нотариусу) должно быть ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ.
2. Риэлтор должен иметь право доступа к нотариальным базам арестов, к информации МВД о жильцах, к информации БТИ о собственниках и т. п.
О какой ответственности риэлторов сейчас можно говорить, если ВСЕ эти данные являются для риэлторов закрытыми? Мы, конечно, получаем к ним доступ... Но ведь это противоречит законодательству и те лица, которые нам такую информаци предоставляют - совершают должностные преступления!
Кстати, почему так много шума по поводу ответственности риэлторов? Разве не достаточно того, что нотариус (по Закону) несет ответственность за сделку? Кстати, как по-Вашему должна распределяться ответственность между нотариатом, риэлторами, БТИ, информцентром? Ведь БТИ, нотариат и информцентр сейчас уже (законодательно) несет ответственность за свои участки работ... Эти участки охватывают весь процесс сделки. Вы предлагаете еще и на риэлторов возложить ответсвенность... Тогда предлагайте и ЗА ЧТО эта ответственность должна наступать...
К вопросу о лицензировании. Строительная отрасль у нас работает по лицензиям. Однако, нареканий к лицензируемым строителям еще болше, чем к нелецензируемым риэлторам. В чем же смысл лицензирования? В том, чтобы риэлторы платили государству и, соответственно, вынуждены были поднимать стоимость своих услуг? Кому это нужно?
kravchuk14
06.05.2009 10:46:31
to agent:
По поводу ведения коммерческой деятельности мы далеко зашли. давайте по законам посмотрим:
Законодательство России:
Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина
1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Законодательство Украины: Закон "Про підприємництво"
Розділ II
УМОВИ ЗДІЙСНЕННЯ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ
Стаття 8. Державна реєстрація підприємництва
Державна реєстрація суб`єктів підприємницької діяльності,
крім об`єднань юридичних осіб, що здійснюють свою діяльність в
Україні на умовах угод про розподіл продукції, проводиться у
виконавчому комітеті міської, районної в місті ради або в
районній, районній міст Києва і Севастополя державній
адміністрації (далі - органи державної реєстрації) за
місцезнаходженням або місцем проживання даного суб`єкта, якщо інше
не передбачено законом.
Ну не понимаю я, как меня такого умного и незарегистрированного предпринимателя постригли в Умани в 2 раза дешевле, я, по вашим словам, выполнял коммерческую деятельность. Жду налоговой :)
Не продавайте квартиры инвесторам без госрегистрации как предпринимателей.
Аргументируйте, если возможно, ссылками или выдержками из законодательства
kravchuk14
06.05.2009 11:10:02
agent:
"Не согласен по некоторым вопросам:
1. Почему банк дает кредит под воздух?...
to agent:
1. "з того, что я знаю, могу напомнить, что это ЦЕЛЕВОЙ кредит. Поэтому залогом и является то, что является ЦЕЛЬЮ."
Целевой кредит - кредит, предоставление которого обусловлено не только условием своевременного возврата ссуды и выплаты процентов по ней, но и дополнительными условиями, выдвигаемыми кредитором.
Залог яма с трактором? да пожалуйста - пусть банкиры и заберут ее.
По банкам понимаю - не к вам лично, тенденция беззакония просто налицо, вот и обсуждаем.
Не смыться строителю имея в залоге яму, а в кармане миллионы уе - искушение, да и банки разные вламывали деньги без всяких там сроков и этапов.
"компании, которые образовались как строимтельные в 2000-2003 годах (знаю о них не по-наслышке) львинную долю своих доходов тратили на прибретение собственной строительной техники, собственных цехов по производству стройматериалов и т. д. Рассчет прост: стройматериалы по себестоимости. Но при этом, многие из них и на этом этапе брали кредиты... Как только прекратился вал денег на этапе котлована - сразу возникли и сложности... Ведь стройматериалы производились для собственных нужд и их продажа "на сторону" не была налажена, а кредиты отдавать надо... Техника тоже начала простаивать, а кредиты за нее тоже отдавать надо... Я уже не говорю о том, что существенная часть денег от продажи квартир в одном доме шла на подготовку документов на строительство другого дома... Если к этому добавить еще подворовывающих руководителей среднего звена, не желающих снижать свой жизненный уровень, то картина получается практически полная... Имеется ввиду, полная не только "картина"..."
Нестыковочка: нафига мне брать кредиты если у меня бабло валит еще в котлован, с этого бабла и жировали все. Много техники и цехов? Распродай за копейки, дострой дом и продай живые метры, ан нет не хочется, цеха и краны стоят, дешевле строить не будут. проще заморозить.
kravchuk14
06.05.2009 11:30:05
agent:
"Не согласен по некоторым вопросам:
1. Почему банк дает кредит под воздух?...
to agent:
Вы так чудненько описали прелести западных банков... Однако, хотелось бы напомнить, что кризис ликвидности начался именно у западных финучреждений. Второе, что хотелось бы напомнить, это то, что ведущий менеджмент наших банков уже давно либо является представителями тех самых западных банков, либо там учился и стажировался... Так, что давайте не будем валить "с больной головы на здоровую": наш банковский менеджмент вел себя в точности так, как ведет себя менеджмент ВСЕХ западные ведущих банковских учреждений...
Согласен, всех по рукам. по бонусам наказать, система нестабильна.
По риэлторам: ну да, ну да, рассказали. Согласен что если уж все по закону, тогда риэлтор может ни за что не отвечать, ведь все проверено смежными инстанциями. Вопрос оплаты: че ж так дорого то, а? Нотариус подешевле будет. Информационные услуги - пускай так и оплачиваются (а то 5%) - у меня на работе час консультаций стоит 120 грн., выезд- час работы 180 грн, в смежной компании вызов 800 грн. Пусть на меня риелтор потратит всю неделю - 180*8*5=7200 грн ему, или 10 квартир показал - 10часов*180грн=1800грн. А не 5% от 100 000 уе Это для другой ветки уже :)
