Циник
18.05.2007 12:39:08
agent&kotu,
спасибо за ликбез по ариХметике законам рынка!
Belk
18.05.2007 13:02:47
Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит то в смету уже "учел" "рыночную" цену земли и считает дальше с этими затратами которых фактически не было.
**
Правильно— я как раз и говорю о подушке. (зазоре).
В случае аукцион РЕАЛЬНАЯ прибыль строителя уменьшится.
А вот ГОРОД выиграет, но чиновники проиграют.
Отсюда такое вялое внедрение а укционв. В Киеве уже с мая 2006должно было в все идти именно на аукционах((((
**
Или другой вариант:один получил землю, другой финансирует строительство но вклад собственника участка учитывается по "рыночным" ценам.
**
Тоже самое. Хотя это менеевыгодный вариант—строитель отдает "благодетелю" именно рыночную цену-20%-25% квартир.
**
Так что мое ИМХО в том что продажа только через аукционы уж точно не увеличит стоимость земли, а скорее всего даже уменьшит...
**
Номинальную- может быть (тот же или несколько больший обхем денег на сильно возросший объем земли). Реально для стртроителя с доступом (бесплатка+откаты) вырастет.
**
Впрочем опять же -- не критично.
На 1 га земли в среднем можно (блин, плотно) построить 2 дома по 10 000 тыс. метров общей площади (т. е.15 000 жилой). Видел проекты и на 4(((--релно плотность 1000 чел на га. Норматив 420-450 чел/га..
***
Т. е 1 млн. долл. на 15000 метров—67 дол.(337грн/грн. кв. м жилой)
При 2млн.-134 долл*метр..
При продажной цене в 7500 грн. кв. м жилой (а это шара которой на рынке просто нет)—доля этого фактора от 4,5 до 9%
Плюс на первом этаж е моджнопостоит оофис кммерческое, что это даст доролнительную прибылт и доля полезной площадтам несколко больше.
Н у пракинги можно продавать-- я сих цен тихо.... ею--до 40 тыс. долл за 18 метров бетоной площадкю, между опорами.
Но это лирика..
Немо
18.05.2007 17:12:43
Belk, по поводу "Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит то в смету уже "учел" "рыночную" цену земли и считает дальше с этими затратами которых фактически не было."
Ничего страшного как учел, так и вычтет...
Немо
19.05.2007 06:56:46
Выводы. С начала 2007 года на столичном рынке недвижимости воцарилась стагнация. Сделки, безусловно, есть, но их мало. На «срочных» продажах цена торга доходит до 10—15 тысяч у. е. в сторону понижения. Продавцы выжидают и не спешат снижать цены, поскольку в условиях экономической и политической неопределенности недвижимость является достаточно безопасным хранилищем капиталов. Покупатели выжидают, так как цена на столичную недвижимость не соответствует доходам 99% соотечественников. Кроме того, не факт, что украинская экономика и далее будет демонстрировать «резиновые» свойства, т. е. в ответ на бесконечные разбирательства политических элит будет демонстрировать уверенный рост. Следовательно, уровень реальных доходов граждан может и снизиться.
Вследствие стагнации рынка появились первые проблемы у ряда столичных застройщиков, организовавших свою деятельность по принципу пирамиды, когда на деньги вновь привлеченных инвесторов достраиваются предыдущие объекты. Нехитрая схема: новая строительная площадка — инвестиции граждан в котлован — достройка на эти деньги совершенно другого объекта — дала сбой. Несколько строительных скандалов пока лишь тлеют, но если разгорятся, могут серьезно поколебать первичный рынок. Уроков «Элиты-центра» оказалось недостаточно для некоторых доверчивых граждан. В результате десятки столичных объектов находятся в замороженном состоянии. Их финансирование прекращено, и деньги на дальнейшее строительство находятся под большим вопросом.
В процессе строительных скандалов всплыли достаточно пикантные подробности на тему постоянно тиражируемых в прессе заявлений о том, что во всем виноват дорогой цемент, и застройщики при реализации проектов еле-еле сводят концы с концами при 2—3% уровня рентабельности. Например, оказалось, что топ-менеджмент одной из компаний, скандал вокруг которой только набирает обороты и которая действительно находилась на грани выживания, назначил самим себе оклады в размере 100 тыс. долл. США каждому. Понятное дело — за счет денег инвесторов. А еще сверхмаржа между себестоимостью строительства и конечной ценой реализации уходит на подкуп чиновников, безмерный разогрев рынка земли и сверхдоходы строительных компаний.
http://www.zn.ua/2000/2675/59325/
agent
19.05.2007 16:07:52
Немо, Кто хотел - прочитал эту статью еще с первой Вашей ссылки... Перемещать ее сюда кусками, в каждую ветку по куску, совершенно напрасный труд...
agent
19.05.2007 16:13:13
Циник: Belk,
с интересом читаю Ваши мысли но вот не соглашусь с мнением что земля подорожает...
"Знаю не по наслышке что на данный момент в Киеве процветает бизнес выделения земли под застройку нужному ООО и воследствии земля перепродается уже тому кто будет строить.+взятки за согласования"
Вообще-то, этот бизнес, например, в Харькове, практикуется, как минимум, с 1995 года... Уверен, что в Киеве тоже не лохи живут... Так, что, я думаю, что сейчас он уже НЕ ПРОЦВЕТАЕТ, а наоборот, мы наблюдаем закат этого вида бизнеса... Потому, что таких объемов, какие были в 95-97 годах, я уверен, уже не будет...
Belk
19.05.2007 18:30:22
Немо: Belk, по поводу "Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит...
Да естественно—в смете (для налоговой) несомненно учел.
Но мы говорим о «соst+»
При аукционе на землю «соst» на 2-3% больше))))
Впрочем, это не существенно..
При массовом строительстве первичке я вполне допускаю цены в 1200 долл. на первичке, с наличием выбора.
Пока же имеем 1800 без выбора и из ажиотажем- «ты смотри у КГС однуха-дувуха в одном доме», с тенденцией к росту.
Кстати одна из причин-- очень с дабое строительстве в области.
Груьо отношение Москвы к МОбл.-1 к 1. Киев к Области сейчас 1-к 0,5
Кстати аналогичное в Питере ( но там 2000-2005 резко выросло строительство в городе)
**
Агент-- в Киев было в 1999-2004 роздано более 4000 площадок.
Была проверка по примерно 950 (по памяти) — более 800 пустовало..))
Но пока ВСЕ т. е. 100% (((, отделались легким испугом-- пацанам предложили написать бизнес- планы)))
Немо
19.05.2007 19:06:50
agent: Немо, Кто хотел - прочитал эту статью еще с первой Вашей ссылки... Перемещать ее...
Я привел цитату и рядом не поленился добавить ссулку откуда она...
А вам и так не эдак и эдак не так...
Статья http://www.zn.ua/2000/2675/59325/ вижу вам понравилась...
nemtyrev
20.05.2007 08:33:43
Для массового строительства нужны деньги и немалые. стоимость стройматериалов при этом будет дорожать, так что как ни крути цекны на жилье будут расти. Правда удивляют цены на жилье к примеру в Китае, при таком населенищи цены в столице не превышают 1000 долларов. Как это у них получается?
http://www.nemtyrev.narod.ru
AWM
20.05.2007 11:04:30
А что именно "не крути"? Косяк?
Насчет Китая: наверное, у них риэлторов меньше?
