Инвестирование путем купли-продажи облигаций

14.02.2005 12:56:00

Сейчас многие компании (Горстрой, Лико-холдинг, Столица etc.) привлекают деньги инвесторов, продавая им целевые (товарные) облигации под конкретную квартиру в конкретном доме, которые после ввода дома в эксплуатацию будут погашаться, а инвестору передается в собственность вышеуказанная квартира. Делается это с целью оптимизация налогообложения и обхода закона "О финансово-кредитных механизмах... в строительстве".
Кто-нибудь сталкивался с этой схемой? Особенно интересно обсудить процесс оформления права собственности по облигационной схеме.

15.02.2005 14:30:00

Во-во! Они пытаються обойти закон о "механизмах"!? А не пытаются-ли при этом "кинуть" покупателей? Во-первых, где и как ценные бумажки покупаются? Во-вторых, как и кто будет устанавливать на них цену? В-третьих, если я, например, скупаю-скупаю эти бумажки, а потом окажется, что "пару штук" не хватат? Придется продавать (а кому?), или докупать в срочном порядке (у кого?). Или может этим строителям пришлось выдумывать подобную схему, потому что сотрудничество с банками им не "светит" (не могут внедрить у себя процедуру кредитования физлиц, поскольку банки не видят в них надежных партнеров?) А?

16.02.2005 12:08:00

Продают эти «бумажки» сами строительные организации. Цена фиксируется сразу в договоре. Если Вам пару штук не хватит, то у строительной организации Вы их и купите. Выкуп производят они. Все это прописано в договорах. Можете к ним приехать и все это прочитать. Вопрос у банков другой – риск, что эти бумаги через год будут выкуплены (обменяны на метры) у Вас. А если вдруг нет, то кто их купит и по какой цене на вторичном рынке.

17.02.2005 09:53:00

Уважаемый Валентин, не хотите ли Вы сказать, что цена бумаг в процессе их накопления для клиента не меняется (поскольку цена ЗАФИКСИРОВАНА, как Вы утверждаете)? И насколько я понимаю у этих бумаг в принципе не может быть вторичного рынка

17.02.2005 10:23:00

Если вы ее зафиксируете то может не меняться. Если у Вас будет график платежей, то может меняться. Это как договоритесь.
Пример, как работает "Градострой":
"Курсова вартість 1 (однієї) Облігації, визначена Емітентом та Продавцем, виходячи з собівартості робіт, терміну введення Будинку в експлуатацію та попиту на Облігації під час їх продажу, на момент укладення даного Договору складає __________________ грн. (_________________________гривень). Відповідно курсова вартість Повного Пакету Облігацій на момент укладення даного Договору складає __________________ грн. (____________________________________гривень)."

"Виключне майнове право на отримання Квартири в порядку, передбаченому цим Договором, виникає у Покупця після повної сплати ним вартості Повного Пакету Облігацій. Не повністю сплачений Повний Пакет Облігацій не надає Покупцю права на отримання Квартири."

"Вимагати від Покупця передачі придбаних за Договором Облігацій Емітенту в розрахунок за Квартиру шляхом укладення договору міни Квартири на Повний Пакет Облігацій, який підписується Сторонами протягом 1 (одного) місяця з моменту введення Будинку в експлуатацію!"

Их сайт http://www.gradostroy.com.ua/ru/kiev.htm

Строительная организация обязуется обменять Ваши облигации на квартиру. Вы должны это сделать. Так стоит вопрос.

P/S/ Мы по этой схеме еще не работаем. Если надо выйти на "Градострой", могу посодействовать. Они ответят на все Ваши вопросы.

17.02.2005 12:00:00

А собираетесь работать?
(За контакты буду весьма признательна )
заходите в мой IQ 150 036 492 - обменяемся мылом

17.02.2005 12:15:00

Не знаю. Схема прописана, но решение ее принять пока нет.
тел.451-88-13/14 Андрей Викторович - Зам. Ген. дира

17.02.2005 14:16:00

Ув.ehidna!
У этих бумаг в принципе может быть вторичный рынок: это обычные ценные бумаги с вытекающими. Просто их покупатель на вторичном рынке должен будет заплатить комиссионные (обычно - 0,5 - 1%) за внесение изменений в реестр собственников ЦБ. Проблема в другом (вниманию Валентина).
1. Некоторые специалисты по ЦБ считают, что по договору мены (бартера) облигация не может одновременно погашаться, утрачивая статус товара, и выполнять функции товара при расчеты за квартиру. Можно, конечно, выпустить облигации со сроком погашения до 10 лет (как это делает Градострой), и обменивать их несколько раз, по мере ввода в эксплуатацию очередного объекта. Но тогда недобросовестный застройщик может продать инвестору облигации в 2005 г., а квартиру предоставить в 2014, в совсем другом доме. А договор бронирования конкретной квартиры, который при этом заключается, это не более чем обещание, с вытекающими (т. е. никакой юридической ответственности).
2. Многие компании при погашении облигаций планируют заключать договора купли-продажи квартир, по которым расчет идет облигациями (напр. Лико-Холдинг). Но по договору купли-продажи нужно рассчитываться деньгами, а не облигациями, иначе получается бартер (в итоге-см. п.1).
3. Не стоит забывать про 1% Пенс. фонда (при купле-продажи или мене квартиры на облигации). Право собственности-то будет вначале оформляться на застройщика.
4. Насколько я знаю, по такой схеме пока еще в Киеве ни один дом не сдался. Не будет ли проблем у застройщиков на Крутом спуске, при оформлении права осбственности?

17.02.2005 14:19:00

Мерцы и Валентину и Overtу!

23.02.2005 14:59:00

Для overt :

Инфа с сайта "Енергобудлізінг"
http://www.ebl.com.ua/ru/clients/13

Продажа через облигации

При применении этой схемы потенциальный покупатель жилья
имеет возможность выплачивать средства за квартиру до момента
введения дома в эксплуатацию. Цена 1кв. метра во время
строительства будет объективно ниже чем при покупке готовой
построенной квартиры.
Инвестирование средств в строительство потенциальными
покупателями недвижимости путем приобретения беспроцентных
облигаций. Облигации – это ценные бумаги, которые
свидетельствуют о внесении их собственника денежных средств и
подтверждают обязательства по возмещению номинальной стоимости
облигаций. В отличии от обычных облигаций целевые облигации не
содержат обязательств по выплате определенных процентов. Они еще
называются товарными. Особенности этих видов ценных бумаг тесно
связаны с определенным товаром. В нашем случае эта квартира в
жилом доме. Покупка 1 облигации, которая предлагается в продажу
означает покупку 0,01 кв. метра жилья в определенном объекте
строительства.
Как правило общая площадь построенной квартиры измеряется с
точностью до одной сотой метра, то есть покупка например 8345
облигаций будет означать приобретение квартиры с площадью 83,45
кв. метра.
Строительством всех объектов, которые предлагаются на
продажу компанией «Енергобудлизинг» занимается ООО «Строительная
компания ГОРСТРОЙИНВЕСТ» Именно эта компания и совершает выпуск
вышеуказанных облигаций, для того, чтобы с помощью этого выпуска
задействовать дополнительные средства, которые направлены на
завершение строительства. Одновременно с подписанием договора
купли-продажи облигаций инвестор заключает договор
резервирования квартиры с ООО «Строительная компания
Горстройинвест». Компания обязуется при этом закрепить за
инвестором обозначенное помещение в доме, который строится и не
имеет права отчуждать это помещение в пользу других лиц. После
того, как жилое здание построено, а инвестор приобрел
необходимое для данной квартиры количество облигаций, застройщик
выкупает у инвестора облигации путем передачи ему квартиры с
оформленным на имя инвестора всех сопроводительных документов.
Про эту обязанность ООО « Строительная компания Горстройинвест»
заранее указует в договоре.
Для оформления соглашения потенциальный покупатель -
физическое лицо должно предоставить такие документы:
- паспорт Украины и ксерокопии 1,2 страниц и страницы на
которой указано постоянное место жительства Покупателя;
- копию справки о присвоении идентификационного кода.
Бланки типовых договоров:

договор резервирования;
договор купли-продажи облигаций.