Высотки от "УкрАзиаБуд" на Троещине

18.08.2005 14:36:00

DSH: Я понял, что Азия и не пытается возобновить кредитование от Аваля (говорят проблема...

19.08.2005 13:15:00

To close: Эта проблема c документами на землю (которую, вероятно, раньше никто не предвидел:)) мусолится уже месяца четыре. Создается впечатление, что Укразии деньги не нужны, что все ок. Почему же все так медленно строится? Или Азия надеется еще больше поднять стоимость нераспроданных метров? Ну, тогда вообще имеет смысл стройку заморозить.

19.08.2005 16:08:00

А может ли "УкрАзиаБуд" дать официальный ответ об окончании сроков строительста, и даже нестолько об окончании, сколько о дате ввода в эксплуатацию? А то потом можно еще 2 года ждать.

22.08.2005 08:13:00

В пятницу, субботу и воскресенье работали в 3 смены. Ночью это было очень наглядно. Все светилось, кран вращался. Особого повода для песимизма не вижу. Вы когда делаете ремонт вы можете точно сказать когда он будет закончен? Здесь можно дать поблажку на сложность проекта и сложности с финансированием и руководством. Вначале одно, потом другое, сейчас как для меня и вовсе непонятно. При всего этих обстоятельствах задержка в год не так уж и велика, когда такие монстры строительные как КГС тоже без зазрений сосвести и видимых причин задерживают. В конце концов каждый купил по приемлимой и даже очень хорошей цене. Никто сюда не затягивал. Решили сэкономить - пожинайте плоды. Есть масса пословиц по этому поводу. Я лично не жалею о вложении. Прогресс виден. Думаю в год они уложатся. Если будет +2-3 месяца тоже переживу. Чем вот это каждый день мучать себя стенаниями и терзаниями. Здоровье дороже.....

22.08.2005 10:47:00

2 Alex1 : Согласен с Вами полностью, даже эти недостроенные квартиры имеют стоимость горазо больше их первоначальной цены. Но оптимизма это не добавляет, потому что за год многое может случиться. Например, наложат арест на счета компании и всё. Еще на год задержка. А самый сложный вопрос не в этом, а в том сколько времени дома будут вводить в эксплуатацию? И когда это произойдет. Это раз. За это время примут новый жилищный кодекс, и еще кучу разных законов, и например, введут налог на недвижимость, в котором, что бы не обижать простых граждан, возможно, напишут строчку "что он не относится к жилью проиобретенному до такого-то года". А мы с вами владеем не квартирами, а инвестиционными договарами, которые, кстати "УкрАзиаБуд" может расторгнуть в любой момент, вернуть всем по 20-30 тыс. и продать дома по новой. Для это ей нужно всего- навсего объявить себя банкротом. И все прекрасно: инвесторы по суду получают свои деньги назад, равными частями в течении года.

22.08.2005 12:06:00

Полностью согласна с Loki. Так что поводов для беспокойства выше крыши. Мы, когда год назад покупали квартиру, не собиралсь экономить, а хотели жить именно в этих домах. И если бы сразу знали о факте проблемности строительства, то уже бы года назад въехали в другую квартиру. Выбор сегодня и год назад был и есть огромный.

22.08.2005 15:02:00

Сегодня дискутировала с математиком по поводу рисков.
Мой друг считает, что меньшая стоимость квартир в непостроееном доме обусловлена именно рисками, могущими возникнуть в процессе строительства
(ну это понятно). А дальше он говорит интересную вещь: в случае, если строительство оказывается проблемным и его окончание предсказать невозможно риски, соответственно, возрастают.
Т. е. квартира в таком "рископовышенном" обьекте должна на рынке стоить дешевле, чем она стоила первоначально, несмотря на изменившиеся цены на готовые (построенные) квартиры.
Это я не вредничаю, просто привожу мысль человека, работающего с цифрами. Предлагаю высказать свои мнения, абстрагируясь от конкретного дома (-ов).

25.08.2005 17:58:00

Ваш математик прав... частично. Главное не решение, а логическая цепочка.

Формула 1:
PV = Pf * PVf + Pc * PVc + sum[i=0... m](Pi * PVi), где:
PV - рыночная стоимость на текущий момент времени
Pf - вероятность того, что дом не построят (неудача)
Pc - вероятность того, что дом построят (успех)
Pi - вероятность любого другого события (ядерная война, разрушительное землетрясение, и т. д.) из списка от 0 до m
PVf - приведенная стоимость будущих денежных потоков в случае, если дом не построят
PVc - приведенная стоимость будущих денежных потоков (продажа квартиры другому владельцу) в случае, если дом построят
PVi - приведенная стоимость будущих денежных потоков в случае наступления события i (из списка от 0 до m)

Формула 2:
PVf = f2(tf, PVtf), где:
tf - время, когда неблагоприятное событие может произойти (банкротство застройщика)
PVtf - ожидаемая приведенная стоимость на момент неблагоприятного события (банкротство застройщика) денежных потоков, которые будут получены в этом случае

Формула 3:
PVc = f3(tc, FV), где:
tc - время, когда благоприятное событие может произойти (сдача объекта в эксплуатацию)
FV - прогнозируемая рыночная стоимость на момент сдачи объекта в эксплуатацию

Формула 4:
PVtf = f4(tr, CF, n)
CF – ожидаемая(ые) компенсационная(ые) денежная(ые) сумма(ы), которая(ые) будет(ут) получена в случае неблагоприятного события (банкротство застройщика)
n - количество платежей в ожидаемой(ых) компенсации(ий)
tr - время после наступления неблагоприятного события (банкротство застройщика), в течение которого будет(ут) сделана(ы) (время, в течение которого деньги будут возвращаться инвестору)

Формула 5:
FV = k * AFV, где:
k - коэффициент зональности, корректирующий цену по данному объекту относительно остальных объектов по рынку (например, Печерск 2X (5,000 грн./кв. м. * 2 = 10,000 грн./кв. м., Оболонь рядом со станцией метро 1.25X, Троещина 0.9X)
AFV – предполагаемая средняя рыночная стоимость по завершенным объектам на момент сдачи дома в эксплуатацию

Формула 6:
AFV = CPa * (1+g)^tc, где:
g - предполагаемый рост стоимости по всем объектам
CPa - средняя текущая рыночная стоимость по завершенным объектам

25.08.2005 18:00:00

Подставляем (2), (3), (4), (5), (6) и (7) в (1), предполагаем, что вероятность всех других событий ничтожна и сумма произведений этих вероятностей на рыночные стоимости на текущий момент времени - sum[i=0... n](Pn * PVn) = 0 - и получаем:

Формула 6:
PV = Pf*f2(tf, tr, I, n) + Pc * f3(tc, k * CPa * (1 + g)^tc), где все переменные и функции соответствуют описанию приведенному выше. Следовательно, текущая рыночная стоимость в любом незаконченном строительном объекте есть функция 12 аргументов:
1. Pf - вероятность того, что дом не построят (неудача);
2. Pc - вероятность того, что дом построят (успех);
3. PVf - приведенная стоимость будущих денежных потоков в случае, если дом не построят;
4. PVc - приведенная стоимость будущих денежных потоков (продажа квартиры другому владельцу) в случае, если дом построят;
5. tf - время, когда неблагоприятное событие может произойти (банкротство застройщика);
6. tc - время, когда благоприятное событие может произойти (сдача объекта в эксплуатацию);
7. CF - ожидаемая(ые) компенсационная(ые) денежная(ые) сумма(ы), которая(ые) будет(ут) получена в случае неблагоприятного события (банкротство застройщика);
8. n - количество платежей в ожидаемой(ых) компенсации(ий);
9. tr - время после наступления неблагоприятного события (банкротство застройщика), в течение которого будет(ут) сделана(ы) (время, в течение которого деньги будут возвращаться инвестору);
10. k - коэффициент зональности, корректирующий цену по данному объекту относительно остальных объектов по рынку (например, Печерск 2X (5,000 грн./кв. м. * 2 = 10,000 грн./кв. м., Оболонь рядом со станцией метро 1.25X, Троещина 0.9X);
11. g - предполагаемый рост стоимости по всем объектам;
12. CPa - средняя текущая рыночная стоимость по завершенным объектам;
и изменение любого из них могут повлиять на результат.

Поэтому, текущая рыночная стоимость частично зависит от стоимости построенных квартир, но в зависимости от других факторов может быть выше или ниже цены, которая была уплачена инвестором на момент заключения сделки.

25.08.2005 18:45:00

Формула 7:
PV = Pf*f2(tf, tr, CF, n) + Pc * f3(tc, k * CPa * (1 + g)^tc), где все переменные и функции соответствуют описанию приведенному выше. Следовательно, текущая рыночная стоимость в любом незаконченном строительном объекте есть функция 10 аргументов:
1. Pf - вероятность того, что дом не построят (неудача);
2. Pc - вероятность того, что дом построят (успех);
3. tf - время, когда неблагоприятное событие может произойти (банкротство застройщика);
4. tc - время, когда благоприятное событие может произойти (сдача объекта в эксплуатацию);
5. CF - ожидаемая(ые) компенсационная(ые) денежная(ые) сумма(ы), которая(ые) будет(ут) получена в случае неблагоприятного события (банкротство застройщика);
6. n - количество платежей в ожидаемой(ых) компенсации(ий);
7. tr - время после наступления неблагоприятного события (банкротство застройщика), в течение которого будет(ут) сделана(ы) (время, в течение которого деньги будут возвращаться инвестору);
8. k - коэффициент зональности, корректирующий цену по данному объекту относительно остальных объектов по рынку (например, Печерск 2X (5,000 грн./кв. м. * 2 = 10,000 грн./кв. м., Оболонь рядом со станцией метро 1.25X, Троещина 0.9X);
9. g - предполагаемый рост стоимости по всем объектам;
10. CPa - средняя текущая рыночная стоимость по завершенным объектам;
и изменение любого из них могут повлиять на результат.

Поэтому, текущая рыночная стоимость частично зависит от стоимости построенных квартир, но в зависимости от других факторов может быть выше или ниже цены, которая была уплачена инвестором на момент заключения сделки.

Рассмотрим два примера для наглядности.
Пример 1.
Вы заплатили 3,000 грн/кв. м. когда-то. Вероятность банкротства застройщика 20% и это может произойти в течение 12 ближайших месяцев. В этом случае деньги Вам вернут, но в течение 12 месяцев после банкротства и равными платежами. Вероятность успешной сдачи объекта в эксплуатацию 80% и произойдет это через 18 месяцев. Мы ожидаем, что бум на рынке жилой недвижимости приутихнет, но цены продолжат рост в размере 15% за год. Считаем, что средняя цена за кв. м. жилой недвижимости на сегодняшний день по Киеву 5,000 грн/кв. м. Коэффициент по объекту предположим 0.95. Вы взяли кредит под 14% годовых, что и будет являться ставкой дисконтирования для этого примера.

Ответ: сегодняшняя стоимость 4,341.25 грн/кв. м. Хорошо!

Пример 2.
Вероятность банкротства застройщика 80% и вероятность успешной сдачи объекта в эксплуатацию 20%. Ceteris paribus.

Ответ: сегодняшняя стоимость 2,902.24 грн/кв. м. Плохо...

Это была упрощенная модель расчетов. В реальную модель надо ввести предположение о том, что банкротство может произойти в любой момент времени начиная с сейчас и до момента введения объекта в эксплуатацию, что потребует использования более сложных функций (см. например Black-Scholes Option Pricing Model на http://bradley.bradley.edu/~arr/bsm/pg04.html).

На самом деле, это все предположения. "Assumptions are the mother of all fuck-ups!" (Under Siege 2: Dark Territory). В реальной жизни как в анекдоте про блондинку:
- Какова вероятность того, что Вы встретите сегодня динозавра?
- 50/50!
- ???
- Все очень просто: или я его встречу, или нет.

Так что, или дом построят, или нет... Или на бабки кинут, или нет...