McEinstein
25.08.2005 18:50:00
McTower: Подставляем (2), (3), (4), (5), (6) и (7) в (1), предполагаем, что вероятность всех...
Опечатка!
Подставляем (2), (3), (4), (5) и (6) в (1), предполагаем, что вероятность всех других событий ничтожна и сумма произведений этих вероятностей на рыночные стоимости на текущий момент времени - sum[i=0... n](Pn * PVn) = 0 - и получаем:
(см. выше)
Nat_Nik
26.08.2005 07:33:00
Не блондинка, но в данном случае: или дом построят, или нет. В зависимости от предположений (так как реальные исходные данные практически отсутствуют) результат можно получить любой.
marinak
26.08.2005 09:37:00
McTower, Вы просто лучший!!! Такой обстоятельности я не ожидала!
McTower
26.08.2005 11:50:00
Nat_Nik: Не блондинка, но в данном случае: или дом построят, или нет. В зависимости от предположений...
Разделяю профессиональный скептицизм Nat_Nik, но должен сказать, что моя теория достаточно красива и элегантна. В то время как задачей бухгалтерского учета является консервативная (историческая) оценка событий, задача финансового менеджмента является прогнозирование будущих событий.
Поскольку все финансовые прогнозы стоятся на подобного роля моделях, это и объясняет почему финансовые рынки так лихорадит (например, если Президент компании чихнет, это может означать, что он заболеет и умрет, следовательно компания не заключит контракт на поставку хренотеней в Тимбухту, ее прибыли снизятся, следовательно, дисконтируя меньшие ожидаемые будущие денежные потоки, аналитики ухудшают прогноз и корректируют рекомендации по цене акций в сторону уменьшения; Президент умирает, приходит новый молодой талантливый, заключает контракт на поставку супер-фиговин Пентагону, цена акций взлетает по совету все тех же аналитиков). Может поэтому я и не пошел работать в финансовую сферу, несмотря на настоятельные рекомендации профессоров и к их глубокому разочарованию...
Приведу "бушизм", который подходит к теме (продолжая тему о блондинке и предположениях - матери всех ошибок):
`ЦРУ разработало несколько сценариев и заявило - дела могут пойти погано, дела могут пойти нормально, дела могут пойти лучше: это они просто пытались угадать, какие сложатся условия`. - Нью-Йорк, 21 сентября 2004 г.
Но продолжаю развивать теорию...
Корректировка!
Поскольку, вероятность того, что дом не построят (неудача) (Pf) и вероятность того, что дом построят (успех) (Pc) являются взаимоисключающими событиями и, следовательно, Pf + Pc = 1, а приведенная стоимость зависит от ставки дисконтирования (r), то:
Формула 7.a:
PV = Pf*f2(tf, tr, CF, n, r) + (1-Pf) * f3(tc, k * CPa * (1 + g)^tc, r), где все переменные и функции соответствуют описанию приведенному выше. Следовательно, текущая рыночная стоимость в любом незаконченном строительном объекте есть функция 9 аргументов:
1. Pf - вероятность того, что дом не построят (неудача);
2. tf - время, когда неблагоприятное событие может произойти (банкротство застройщика);
3. tc - время, когда благоприятное событие может произойти (сдача объекта в эксплуатацию);
4. CF - ожидаемая(ые) компенсационная(ые) денежная(ые) сумма(ы), которая(ые) будет(ут) получена в случае неблагоприятного события (банкротство застройщика);
5. n - количество платежей в ожидаемой(ых) компенсации(ий);
6. tr - время после наступления неблагоприятного события (банкротство застройщика), в течение которого будет(ут) сделана(ы) (время, в течение которого деньги будут возвращаться инвестору);
7. k - коэффициент зональности, корректирующий цену по данному объекту относительно остальных объектов по рынку (например, Печерск 2X (5,000 грн./кв. м. * 2 = 10,000 грн./кв. м., Оболонь рядом со станцией метро 1.25X, Троещина 0.9X);
8. g - предполагаемый рост стоимости по всем объектам;
9. CPa - средняя текущая рыночная стоимость по завершенным объектам и;
10. r - ставка дисконтирования;
и изменение любого из них могут повлиять на результат.
Поэтому, текущая рыночная стоимость частично зависит от стоимости построенных квартир, но в зависимости от других факторов может быть выше или ниже цены, которая была уплачена инвестором на момент заключения сделки.
McFollowup
26.08.2005 11:57:00
Вчера, НТН в программе деловых новостей "Цена вопроса" заявило о том, что цены на жилую недвижимость упадут на 10%-15% весной следующего, 2006, года. С другой стороны, на этом сайте (realt.ua) есть информация о том, что цены вырастут до конца года на 20%-25%. Поэтому, 1.20 * 0.85 = 1.02 (или 2%) будет наш новый пессимистический прогноз роста цен на жилую недвижимость на следующих 9 месяцев (я склонен прогнозировать долгосрочный рост на уровне 5%-9% в зависимости от темпов инфляции). Поэтому будем считать что цены вырастут на (1.02)^(4/3) = 1.0268 (или 2.68%) за 12 месяцев.
Рассматривая два вчерашних примера уже с новым прогнозом роста цен в 2.68% за год, ceteris paribus, имеем:
Пример 1.
Ответ: сегодняшняя стоимость 3,694.62 грн/кв. м. Хорошо!
Пример 2.
Ответ: сегодняшняя стоимость 2,740.58 грн/кв. м. Плохо...
Так что Nat_Nik права: или дом построят, или нет.
loki
26.08.2005 13:21:00
http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2005/08/25/2700763
Тут конечно не наша ситуация, но как вариант.
pencil
26.08.2005 13:27:00
Ваша математика это хорошо, но интиресно строители на стройке есть или нет???
marinak
26.08.2005 14:39:00
Увы, движения не видно
zhiletz
26.08.2005 15:36:00
мы живем напротив стройки, так там каждый день строят, еще и по ночам работают. Прогрес виден невооруженным глазом. Мы сначала тоже хотели в этот дом инвестировать, но после прочтения этого форума отказались и инвестировали в атлантовский, рядом.
Alex1
26.08.2005 15:46:00
Подтверждаю. Не первый раз говорб что рядом живу и вижу ситуацию каждый день. Только она мне кака-то все одинаковая. Знаете, когда каждый день смотреть по нескольку раз то изменения в высоте и др. не сильно и замечаешь. Но то что каждый день в 3 смены работают это факт. И по выходным и праздникам тоже. И откуда такая информация "Увы, движения не видно "?
